关闭线上通道 排队几个月 捆绑销售层出不穷 还不了的房贷 不想还的借款

继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，全国多地房贷利率开始密集下调。农历新春过后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，甚至有部分城市首套房贷利率最低降至3.7%。

面对密集下调的房贷利率，手持闲置款项的市民们掀起了提前还贷潮。

然而提前还房贷，并非一件易事。房贷对银行而言是一项优质的业务，利差让其坐收稳定的利润。因此，当提前还贷潮来临时，银行的态度让人匪夷所思。部分国有大行提前还贷需要排队好几个月，有的甚至要等半年以上；好不容易托人想提前还贷，也要附加购买理财产品等条件。

因此无论是网上还是线下，吐嘈声此起彼伏，大家纷纷感慨，谁能想到有一天还贷比借钱还要难。

A 全国近20城下调首套房贷利率

消费者“扎堆”提前还贷

自2022年以来，央行在首套房贷利率的调整上可谓动作频频。

2022年5月15日中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。2022年9月发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。2023年1月份，首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。

进入2023年以来，全国近20个城市调整了首套房贷利率。据贝壳研究院统计，截至1月31日，在该研究院监测的103个城市中，首套房商贷利率降至3.7%的城市已达到4个，分别是南宁、珠海、株洲和常德。另据中指研究院不完全统计，郑州、福州、长春、厦门等二线城市首套房贷利率最低可至3.8%。

相较于近期新购房的消费者，不少已经在还房贷的人为了抢占低利率窗口期，都想提前还房贷。杭州姑娘李雯雯就是其中一员。2022年初，李雯雯在父母的帮助下购置了一套商品房，并在一国有大行办理了房贷。彼时首套房贷利率大约为5.8%（30年期），光利息就超过了100万元，月供为5000余元。

“去年房贷利率下调了，年中的时候我在线预约提前还贷，没过多久就办好了，一次性还了50万元，现在每个月我只需还1700元左右。”与李雯雯一样选择提前还贷的人不在少数，只不过随着“扎堆”还贷的人数增加，能顺利预约并快速办理提前还贷的人并不多。

在杭州一家国有大行内，记者遇到了前来办理提前还贷业务的林先生。他告诉记者，去年年底的时候，他想通过银行App申请提前还款，发现线上申请需要提交的材料较多，他不会处理，便搁置了一段时间。年后，林先生将年终奖分出一部分填入提前还贷的资金库，又电话联系了该行客户经理，预约线下办理，但对方表示目前额度很紧张，通过审批之后可能需要等候一段时间。

不放心的林先生最终还是来到网点办理预约手续，客户经理告知他，目前二三月份的额度已经吃紧，可以为他安排至四月。该行大堂经理表示，从去年年末到现在，前来网点预约办理提前还贷的客户不在少数，几乎每天都有人到网点咨询。此前客户的确是可以通过App实现线上全流程办理，但由于线上提前还款不稳定等因素，从去年四季度开始部分转为线下。

记者随即联系了多家银行的客服部门，发现目前国有大行提前还房贷均需要至少提前一个月甚至更长时间进行预约，多数银行要贷款一年以上才可申请提前还款。相对来说，部分城商银行提前还贷预约期限较快，可以采用线上预约方式，等待期限从一两周至一两个月不等。

除此之外，针对网上传得沸沸扬扬的提前还贷需缴纳违约金的说法，大部分银行工作人员都表示，没有这项规定，提前还房贷不需要缴纳违约金。

B 新旧利率差距过大

提前还贷是否就能赚到

为什么会出现这种“借钱容易还钱难”的怪现象？存量房贷与新增房贷之间的利差过大是毋庸置疑的原因之一。相较于目前部分城市快跑进入“3”时代的现状，购房商贷利率在2019-2021年间一直处于历史高位，部分二线城市首套房利率甚至一度超过6%，大部分城市的常规水平也保持在5%-5.5%区间。换句话说，现在许多城市的首套房贷利率已经跌了1-2个百分点。这1-2个百分点反馈到月供上，购房人每月可以少还一两千元。

以商业贷款100万元计算，如果是2021年贷款利率高位时贷款，假设利率为5.8%，30年期等额本息，购房人每月缴纳月供5900元；如果按照最新首套房利率低点3.8%计算，则每个月月供仅为4660元，每月支出差距超过1200元。

对于新购房者来说，低房贷利率自然是一大利好；而对于存量房持有人来说，存量房贷利率会根据LPR每年动态调整，基于LPR上浮的基点不会变。因此，在前两年房贷利率处于高位时购房的人会急于将存好的钱用于提前还贷，主要是想把高利率房贷先还掉。

记者算了一笔账，假设在2018年商业贷款125万元，当时的贷款合同的房贷执行利率为5.04%（30期），还款方式是为等额本息，月供为7011元，全程利息超过117万元；如果选择在今年4月提前还款30万元，按照利率4.1%来计算的话，提前还款后月供将降为4500元左右，节省还款利息37万元左右。

在承受前两年高房贷利率的同时，近年来银行定存、基金、股票等金融理财的收益下行也间接促使人们将视线投向提前还贷。比如，支付宝余额宝七日年化收益率仅为1.876%，各大行存款利率多次下调等，投资理财收益率跑输房贷利率让一部分购房者认为没必要把钱留在手中理财，不如直接还房贷。

事实上，如今在微博、小红书等社交媒体平台，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。总的还款思路有两种：一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供，等未来资金充裕时再继续提前还款。

不过，近期也有不少业内人士提出观点，提前还贷应根据自身情况，切勿盲目跟风。借款人应在精准了解自身房贷利率与当前房贷利率水平差的前提下，充分考虑剩余本金情况，并结合自身实际决定是否提前还贷。

如果个人手中的金融资产数量充足、收益能够覆盖或大部分覆盖房贷利息，继续选择进行投资会更为划算。但如果持有的是风险较低的固定收益类资产，回报低于按揭贷款利息，提前还贷是可行的选择。一般来说，当还款方式为等额本息时，已还期数超过贷款周期1/2时，不建议提前还贷；还款方式为等额本金时，当已还款期数超过贷款周期1/3时，同样不建议提前还款。

C 提前还贷路如此艰难

银行该承担一定的责任

此前有不少媒体报道，许多购房人在申请提前还房贷时，遭遇银行设置障碍、拖延时间，有银行提出收取违约金或补偿金，也有银行客户经理提出捆绑理财产品。诸如此类的事件频发，真的符合相关规定吗？

记者调查发现，不同银行、不同网点针对提前还房贷的规定有所不同。个别银行App线上提前还房贷通道目前已关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请；部分银行则表示，去年就关闭了线上提前还房贷通道，将会在今年三四月份上线新系统，届时可通过线上办理相关业务；也有部分银行在关闭线上申请渠道的同时，对还款金额和还款次数进行了限制。

记者咨询了相关律师，对方表示，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。从法理角度来说，提前还贷本身是借贷行为中的正常现象，购房者只要符合贷款合同所规定的提前还贷要求，银行就应该尊重用户的自主选择权，为其提供便利高效快捷的还款服务。

然而，针对目前频繁出现的提前还贷需排长队的现象，一方面的确是由于短时间内大量集中的还贷需求增加了银行的业务量，造成业务拥堵；另一方面或许也侧重于利益考量。一直以来，个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务，不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。截至2022年年末，“提前还贷”已经对银行业增速产生一定影响。

根据2月3日银保监会披露的2022年银行业运行数据情况，2022年，全国商业银行累计实现净利润2.3万亿元，同比增长5.4%，比2021年增速降低7.2个百分点。截至2022年年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点，其中个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，贷款增速延续下滑态势。

压力之下，银行的焦虑也在不断升级。除房贷外，在春节信贷“开门红”阶段，各大银行的消费贷利率一降再降，贷款额度一升再升，不少银行消费贷利率下调到4%以内。业内专家分析，在“提前还贷潮”兴起后，银行开始限制提前还贷额度，致使出现预约排队现象，也并非是银行单纯不愿面对客户提前还贷而设置的障碍。

长期资产的使用发生变化，势必会对银行的资产流动性产生影响，银行需要花费时间来进行相应调整。并且，这一过程并不适宜集中在同一时间完成，否则会对银行经营的连续性带来冲击。对此，银行需要与客户保持良好沟通，对客户提前还房贷的原因进行分类，适时引导客户理性对待“提前还贷潮”，从自身实际情况出发，不盲目跟从。从中长期发展来看，银行需要提升经营与风控能力，优化资产负债结构，提升经营的稳健性与可持续性。与此同时，银行要根据今年的信贷需求状况，积极寻找实体经济的信贷需求，加大信贷投放，将提前归还的资金尽快再次使用。

D 未来提前还贷潮还会继续升温吗？

除却上述问题外，还有一个问题备受关注——未来房贷利率将何去何从？这场“提前还贷潮”是否还会持续升温？

总的来说，房贷的锚是LPR，LPR的变化亦是关键。早在1月时，部分机构认为LPR（尤其是5年期）可能会下调。

易居房地产研究院研究总监严跃进表示，降房贷利率是每个城市的政策趋势，今年金融政策将继续支持住房消费，房贷利率普遍有下调的可能。关键问题是“降多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线城市目前并不能突破 4.1%的利率。换而言之，最低利率也只能是4.1%，未来有微调的空间。

此外，各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且2月开始已经在下降。若没有下调，可能有几种原因——购房者和银行签订的是固定利率贷款，导致银行无法做调整；过去买的房子属于二套房，当时无法拿到利率折扣；此外，重新定价日在今年2月以后。

知名财经评论员刘晓博认为，存量房贷打折仍存可能，但随着时间推移可能性在下降。他表示，存量房贷打折的确会给银行业带来不利影响，但并非所有存量房贷都需要打折，可以根据利率高低、首套房二套房来给予不同力度的优惠并适度降低存款利率，对冲影响。

中泰证券分析师徐驰指出，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力，但对于存量房贷影响不大。未来，在房地产有更多刺激利好的情况下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖，“提前还贷潮”或有所减缓。