最近几天，幸福橙柿·杭州二手房“军师团”频频出招，为急售的杭州房东们免费咨询、免费定制出售方案。

每天，在橙柿互动App的橙友圈，都会有不少杭州老小区房东将自家“待嫁”的爱房，图文并茂发布出来，请“房军师”们“把脉”，指点怎样才能尽早卖出。

武林门、朝晖、湖墅、和睦……发帖行列中，除了大家耳熟能详的市中心老小区，一些热门板块的次新房小区房东也忍不住留言了：不只老小区卖不动，我家的次新房也难啊！

就连民间戏称“宇宙中心”的未来科技城板块，也接二连三有房东发帖求支招。“房军师”们又会怎样破解呢？

一年前邻居570万卖出

一年后我家降价100万

还没卖掉

一周前，橙友陶女士狠狠心又把挂牌价降低了20万元。

“卖房5个月，我的挂牌价一降再降，总共已经降下来100万元了，最近看的人总算多了一些，但明确购买意向的还是没有。”

陶女士和丈夫眼光独到，提前布局，在号称“宇宙中心”的未来科技城相继买了两套新房，一套自住，另一套位于欧美金融城的刚需户型，准备以后给父母住或者出租。

“今年3月份，我和老公商量后，计划把欧美金融城那套卖掉，置换一套面积更大的改善户型。去年7月底，我们邻居卖出了一套差不多面积的房子，网签价570万元，这还不包含没满5年要交5.3%的税费。”陶女士说，现在税费也不用交了，但夫妻俩还是把挂牌价定在了500万元出头，“我们觉得已经卖得很便宜了。”

其间，因为看房的人老是砍价，他们也曾调高过挂牌价，“是策略，给买家一些砍价余地”。结果市场不买账，连咨询、看房的人都没了。两人赶紧把调高的几十万元调了回来，可行情从此一落千丈……

20万、25万、30万、40万……陶女士夫妻开启了价格下调模式，一降再降，换来了比之前多两倍的带看量，但依旧没遇到“诚心要买”的买家。

“我们该怎么办？还要降价吗？降多少？”陶女士问。

“杭州二手房军师团”一位贝壳找房平台的资深经纪人查询后表示，目前和陶女士家差不多户型的房源，挂牌价都降到了450万元左右。装修好一些的在460万元。如果陶女士家挂450万元，属于行情价，价格优势不大。

“目前一手房市场的供应量比较足，虽然未来科技城板块内相对不那么充裕，但附近的勾庄等板块，有很多品质房企推出的一手房更能抓住购房者们的心。”他说，比如余杭勾庄板块，绿城布局的“海棠三子”，同样500万-600万元的总价，在那边摇号可以买到一套宽裕的四居，而在未来科技城只能买个三居。半小时左右车程，换来的是1.5万-2万元/平方米的价差，购房者还是会心动的。

“杭州5月份出台楼市新政后，新增了一些可以在二手房市场挑房子的买家，但他们也不急，观望的更多。”他建议，如果房子售出后资金没有更明确或优质的渠道，不妨暂缓一下售卖计划。

“目前二手房市场整体处于筑底状态，加上高温天气的原因，七八月份本来就是淡季，难卖也算正常状态。不妨先不卖，等过几个月，再想想办法对房源多做曝光，提高带看量，说不定反而会加快成交。”不过他强调，带看量可能会好转，但成交价想上去就比较悬，若决心出售，可能还需要往下微调一点。

3年前200万买入

如今亏10万挂牌

@如林：我的房子坐落于朝晖七区，7层中的6楼。面积53.5平方米，两室一厅，南北通透，老式简装；主卧朝南，直面大运河，次卧朝北，面积较小；周边生活配套，交通均便利；目前出租中，同时在中介挂牌出售，挂牌价190万元。

房子购于2019年，总价含税200万元。想问一下，是出租好还是出售好？

“杭州二手房军师团”贝壳找房金牌顾问回复——

这套房子的优势有：双地铁，交通便利，运河边环境还不错，位于老城区，生活配套设施齐全，板块内医食住行都比较便利。

劣势是：高楼层，而且没有电梯，不是很方便，装修一般。

目前朝晖板块的市场行情是，挂牌量远高于客户量，可以说是“买方市场”。现在朝晖七区整体成交单价在3万-3.5万元/平方米。同小区有很多类似的户型在卖，比如92幢有个中间楼层，53.3平方米，挂牌195万元；还有一套53.36平方米，挂牌183万元；一套53.3平方米的6楼，挂牌170万元，可做竞品参考。

对于这套房源，我们的建议是，高楼层的基本客户群体是年轻人，刚需为主，购房群体比较单一，且这套房装修风格在年轻群体中不吃香，又是老小区，竞争力不足。

如果房东卖房是要给自家置换更好的房子，或者卖掉变现，建议还是尽快出手，降低心理预期，把挂牌价降到3.2万元/平方米左右；如果是要去摇号一手房，或者只是想每个月有固定收入来源，建议继续出租，等待时机。目前出租的价格相对稳定，在这个位置不缺客户，租金3300-3500元/月。

南北通透的河景学区房

怎么卖？

@130××××2921:广兴新村6楼，69.73平方米，南北通透，运河边河景房，育才京杭小学学区，不占学籍，怎么卖？

“杭州二手房军师团”我爱我家金牌顾问回复——

这是一套运河的景观房，小区第一排，又是高楼层，视野好。小区位于小河直街，历史底蕴浓厚。房间一南一北客厅方正，各功能间面积分布合理。周边医院菜场等一应俱全，离地铁10号线北大桥站约800米。

这套房子目前的市场行情是：因为有育才学区的因素，挂牌房源单价从每平方米3.8万-5万元都有，挂牌房源较多。

目前的建议是：这个小区房子较老，客户主要有两种，一是买30多平方米小户型，用来落户上学的，这类户型近期的成交单价在4万元/平方米左右；二是买来自住的，面积要求大一点，但单价会偏低。如果急于出售，建议挂牌单价在3.8万元/平方米左右，遇到合适的买家，可以再适度降低预期。