超9成房源低于评估价成交，连顶级学区房也爆冷

每日商报报道 在过去，法拍房因为公开拍卖、多人围观的特点，比二手房市场更公开、透明，所以一度成为了对应小区乃至整个板块二手房价格的风向标。每每出现高溢价率成交的法拍房，总是能够一举拉高周边的二手房挂牌价格。

但自杭州法拍房纳入限购范围后，这种特殊的效应便开始逐渐减弱。7月，法拍房降温的趋势越发明显，曾经的热门楼盘在法拍市场中风光不再，大多以趋近市场价的价格成交。而过去在法拍市场中有着独立行情的学区房，也无一例外地开始衰落。

文锦苑惨淡成交

法拍学区房高热现象不再

本周二，一套中大·文锦苑的房源现身法拍市场，位于中大·文锦苑20幢3单元601室，房源面积143.47平方米，小区属于学军中学和十三中的学区范围内，是一套顶级学区房。放在过去，这套房子无疑会成为大热门，但一直等到竞拍开始，参拍人数却仅有两人。

更让人大跌眼镜的是，这套房源仅仅经过两轮竞价便匆匆落锤，最终成交总价1126万元，比起拍价只高出1万元，对比市场评估价足足低了374万元，折合单价约7.85万元/平方米。

反观两个月前，同样是文锦苑，一套140平方米左右的房源成交价却可以达到1291万元，折合单价9.22万元/平方米。对比来看，两个月内，同一小区的学区房单价已经下滑了近1.5万元/平方米。

不仅是文锦苑，同样落寞的还有“杭州第一孟母盘”之称的文鼎苑。该楼盘在法拍市场中成交过多套房源，其中成交单价最高的一套超10万元/平方米。但从最近的情况来看，局势已经完全逆转。本月初，文鼎苑法拍房再次上新，吸引了2.5万人次围观，但参与竞拍的人却仅有3位，最终的成交单价8.2万元/平方米，下降了近2万元/平方米。

作为法拍房中的金字塔尖，学区房曾在市场中创下过不少“神话”，像去年以“天价”成交的文鼎苑、名城公馆等等，都有着名校傍身的突出优势。但随着市场的降温，学区房的高热现象也一去不复返了。

从分化走向全面降温

7月超9成法拍房低于评估价成交

其实，在学区房之前，法拍市场降温的信号就已经出现了。进入7月后，这种现象更为明显。

据统计，截至目前，7月份杭州法拍市场已经成交了130套房源，低于评估价成交的房源数量达118套，占比90.7％。其中，还有不少成交价远低于市场评估价的捡漏房源，价差达100万以上的房源有14套。

7月13日，位于桥西板块的地铁盘中城汇首套法拍房开拍，项目刚于今年年初交付，是二手房市场中大受欢迎的次新房小区。但在这一次的法拍当中，这套房子却并未以高价落锤，最终成交价反而比市场评估价还要低4万元。

紧接着7月20日，一线江景房御道两套法拍房同天开拍。其中，户型面积较大的这套房源成交总价2000万元，成交价高于评估价50万元左右；而小户型房源的成交价则为1000万元，比市场评估价低3万元。

如果仅是这样看，御道法拍房的成交价格称不上爆冷，但如果对比几个月前，同一小区其他房源的成交情况，差距则非常明显。根据阿里拍卖显示，今年5月份，御道接连拍卖了4套房源，溢价率均在28％以上，溢价最高的一套成交价比市场价高出731万，溢价率达55.3％。

此外，还有曾经的万人摇红盘杨柳郡，首次现身法拍市场，两套房源被拍卖，但成交价均低于评估价；笕桥近期看涨的二手房金色黎明，最近的一套法拍房成交价也只落在了493万元，折合单价4万元/平方米左右，对比4.4万元/平方米左右的二手房成交均价，价差超4000元/平方米。

这些房源当中，有一线的江景房，有板块内的红盘项目，也有高品质的次新房小区。它们凭借着地段、品质、配套等各类优势，成为了二手房市场中的佼佼者和法拍市场中的抢手货。但即便这样，这些房源也抵不住法拍市场降温的大趋势，通通走下了神坛，回归市场价格，更不用说市中心的老破小，对比之下，毫无竞争力，低于评估价成交的房源比比皆是。

二手低迷、学区概念减弱

多重因素导致法拍全面降温

法拍市场这波降温的开端，起于限购政策的出台。去年，杭州的法拍市场热度一浪高过一浪，“天价”成交的房源层出不穷，甚至一度成为了炒作二手房价的手段之一。但众所周知，过去的法拍房之所以会产生高溢价，是因为其间包含了一张房票的价值。今年3月，新政出台，法拍房被纳入限购范围，法拍房无需房票的优势被突然终结，自然而然地过热的市场便开始了自主降温。

不过，在法拍限购之后，我们可以看到市场虽有变化，但是并不明显，有些优质的豪宅项目，以及名校傍身的学区房仍然没有特别大的反应，反而是分化现象越来越突出。

到了近期，法拍房市场才算是真的冷了下来，价格开始回落，竞拍者也变得更为理性和谨慎。那么，为什么是现在呢？

首先，从二手市场来说，今年3月开始，杭州二手房的成交量就在不断下降，进入5月后月成交量直接跌破万套，出现“三连降”。6月底后，二手房市场的周成交量也在不断下跌，7月的预估成交量不足7000套。

二手房市场持续低迷的同时，坚挺的学区房也出现了新的变化。集团化办学、多校划片、分配生制度……从全国范围来看，不断出台的教育政策，对学区概念造成了极大的冲击，学区房逐渐开始回归本身的价值。

这两大变化的出现，导致购房者的预期降低，从而也成为了影响法拍房全面降温的重要因素。同时，最近也有多家媒体报道，有不少银行暂停了法拍贷，竞拍者的资金压力增大，或许也是法拍房在近期明显降温的重要原因。