泊朗庭沙盘

每日商报报道 短短一个月时间，南部卧城已经两次触发限售。

3月中旬，滨江旭辉·朝闻花城加推72套房源，中签率8.92%，南部卧城迎来首个限售项目。4月中旬，朝闻花城再度加推，172套房源吸引了2562户家庭登记，中签率下降至6.71%。

两次限售后，不少人认为南部卧城已经“睡醒”，板块完全告别了库存大、去化艰难的旧面貌。但是，个盘的火爆真的能说明南部卧城在全面苏醒吗？其他项目的表现又如何？

近期，南部卧城的现房项目，禹洲·泊朗庭传出了即将开盘的消息，趁着这个机会，本周二商报记者前往南部卧城一探究竟。

高低配现房实景呈现 毛坯洋房单价3万出头

禹洲·泊朗庭位于南部卧城的东部区域，处在育才路与南三路交叉口，项目西南两面均为河道，和万科·樟宜翠湾仅一河之隔。目前，整个项目的洋房部分已经基本建造完成，高层部分则正在做外立面，远远望去，灰色的外立面在周边一众楼盘中十分显眼。

禹洲·泊朗庭的售楼处由北面的宸宇府售楼处改造而成，与项目实地隔了一条在建道路。记者到达时是下午的两点左右，登记表显示，下午时段的到访客户已经有15组。

据置业顾问介绍，泊朗庭一共打造了4幢高层和13幢洋房，洋房部分共478套，高层部分预计将在明年推出，目前无具体信息。

“首开的房源数量是比较多的，一共会推出9幢洋房，共计306套，户型面积在81平方米—148平方米，其中128平方米的户型是我们的主推户型，套数会比较多一点。”置业顾问提醒记者，“这个月21号就会出预售证，后面三天登记，可以抓紧时间准备了。”

禹洲·泊朗庭由禹洲在2017年拿地，当时达到了70%的封顶溢价率，需要现房销售，并且还需自持2%，至今已有4年的时间。

这个项目并不是双限项目，所以它将以什么价格入市，成为最大悬念。对此，置业顾问表示，“可以参考周边项目29800元/平方米的限价，我们是毛坯交付，所以洋房基本在31000元/平方米左右，高层在26000元/平方米左右。”

当天，记者也跟着置业顾问参观了项目的实景展示区。记者发现，项目内的绿化已经初步完成，由于西南两面被河道包围，再加上洋房部分的容积率相对较低，整体显得十分安静、宜居。

不过，除了首开楼幢，其他楼幢的感觉就差了许多，由于最后一排洋房和高层之间的距离较近，置业顾问透露楼间距在21米—31米之间，高层部分又都是二十七八层的高层，从南至北望去，压迫感很强。

户型赠送面积较多 品牌口碑却是最大劣势

禹洲·泊朗庭最突出的优势莫过于它的现房属性。据统计，在短暂的现房销售政策下，杭州一共诞生过20个现房项目。如今，超过半数都已经收官，剩下的只有中治·锦绣公馆、保利·天汇、葛洲坝龙湖·中国府、禹洲·泊朗庭、宏立新湾项目、高运益农镇项目共六个项目尚未入市。

禹洲·泊朗庭是其中最先开盘的一个，据置业顾问介绍，明年6月就会交付，跟市面上动辄需要限售5年的期房项目相比，泊朗庭的现房优势更加明显。去年开盘的东寰名邸、养云静舍等现房，早已进入二手市场。

而且，因为拿地比较早，所以泊朗庭在户型设计上还有不少意外的惊喜。以记者参观的128平方米的样板房为例，该户型做了四房两厅两卫，同样的面积，对比市场上其他的项目，泊朗庭明显更为宽敞。

原因就在于，该户型朝北的两个房间都存在赠送面积，置业表示，交付时呈现的是两个阳台，但后期会与业主沟通，大概率会统一进行改造，将阳台包进做成落地窗。除了屋内的赠送面积不少，每一幢洋房的顶层还都会赠送露台，尤其是非标的81平方米的户型，赠送的露台面积可以达到25平方米。

毛坯现房和优秀户型一组合，泊朗庭看起来的确是板块内的优质优选，但是，如果考虑到开发商的品牌口碑，那么很多购房者可能就会犹豫了。

从2017年入杭以来，禹洲在杭州一共落子4个项目，分别是之江的滨之江，南部卧城的宸宇府、泊朗庭，以及祥符的望林府。其中，滨之江是禹洲的入杭首秀，也是目前唯一交付项目。

但是，滨之江这个首发项目，在交付时引发了大量的维权，在精装修上存在大量问题，维权事件闹得沸沸扬扬，从品牌口碑来讲，禹洲的信赖度和说服力都不强。

板块配套不断优化

销售分化情况仍旧突出

南部卧城一直是个宜居属性十分突出的板块，尤其是近几年，板块的各方面配套明显又有了新的发展。

商业方面，银泰预计在今年年底就会开业，再加上开元广场、同进韵动城，完全可满足日常购物需求；交通方面，地铁二号线可直接到达钱江世纪城、钱江新城和武林；医疗方面，浙大二院总部正在如火如荼的建设当中。

教育配套上，南部卧城的优势则更为突出，板块内大部分学校在区域的知名度也都较高。除了已经办学多年的高桥小学、高桥初中、汇宇小学以及萧山中学外，板块内还引入了中国传媒大学附属小学、萧山中学附属通惠初中，目前两所学校都正在建设当中，预计今明两年内也很快会开始招生。

虽然板块内配套一直在不断优化，甚至在最近还冲入了限售圈。但就在售的几个项目来看，南部卧城的热度并不是无差别的爆发，反而一直存在着分化明显的特点。

滨江旭辉·朝闻花城占据着板块内的最高限价，但因为离地铁站和大型商业足够近，所以两次加推都被限售。但限价同为29800元/平方米的万科·樟宜翠湾的开盘情况却大相径庭，因为位置尴尬，离地铁不近，限价又高，四次开盘四次流摇。

此外，再往北的青漫里，虽然是南部卧城的最低限价25600元/平方米，但也因为位置一般，在4月初的加推中，沦为流摇项目。

身处限售板块，优势劣势同样明显，禹洲·泊朗庭能否成为下一个限售项目？答案很快就会揭晓。