杭州综合频道《房产零距离》消息 了解杭州房地产市场的朋友应该知道，最近，二手房进入了一个非常浮躁的阶段，房东截图涨价、听消息涨价、甚至每个房东现在都是学区专家，还有什么接盘侠和投资客互道XX等，网络上大家众说纷纭，根本不知道什么是真的，因此今天这篇文章，我们教大家怎么在这个冬天迷雾中，看清前方的路。

NO.1｜二手房数据失真了吗？

粉丝应该知道，我们去年推出了杭州倒挂地图（倒挂=新盘周边二手房价格-新盘的价格），主要是给购房者一些方向，这个地图我们每月会更新。最近二手房太疯狂，我们又开始全面核对杭州倒挂地图的数据（这里要解释下，我们的二手房数据来源透明售房网好找房，很多人不知道，好找房数据是由市房管局官方授权权威发布的，因此比较真实）。这次核对发现了让我们自己都惊掉下巴的事情，有些地方的二手房越走越低，倒挂竟然变成了负数。例如，像江河汇之前都是对比留香园的价格，前段时间看留香园还有7万多的签约价，现在居然只有68550元/㎡了。而它的挂牌价是多少，单套可以达到10万元/㎡，均价有90906元/㎡，差价之大令人费解，这个数据失真了吗？我觉得跟实际成交价比，肯定失真了。这也是为什么很多粉丝在我们群里讨论，我们倒挂差价没那么大的原因。（因为我们没有办法参考离谱的挂牌价，只有签约价，才是最真实的）

那为什么二手房签约数据会失真呢？

1、我总结了一下，二手房签约数据失真的情况，在没满2年的次新房当中最为明显。因为除了可以少付一些个税、契税外，还能少付很多增值税，因此都会采取“做低成交价”这样的手段。

这里又要一分为二，第一部分是没有通过中介的买卖交易，这个比例大概占总比例的10%。这样的交易有没有可能做低到100元/㎡呢？有可能，但是虽然合同上可以这么签，在交税的时候，依然会按照最低评估价在进行核算，所以，其实意义不是很大，而且这种属于异常数据，在统计数据时会被踢除在外。

另外就是中介帮助做低价格，例如1000万的房款，在做低后变成800万房款，另外200万通过装修款或补充协议等去让这个钱“合法化”，当然，这些做低的钱，买家要在过户前全都打给卖家，算是对双方的一个约束。

2、那有朋友会问，满两年的房子，是不是就没有做低的情况了？不是的！基本也都有，总价越高数据越失真。

我们来算这么一笔账，面积稍微大点的房子，个税+契税=3%，1000万的房子做成800万，少付6万块税，100万的房子，做成80万，少付6000块税。目前来看，这种现象是没有特别好的办法杜绝，完全只能靠自觉。

在这里还要做一个补充，有做低的价格人，同样也有做高价格的人，做高价格为的是能贷更多的款，但这部分比例有多少，也很难去评判。

NO.2｜买二手房参考哪些数据？

去哪里找最真实的二手房数据？可以说，现在没有完全准确的数据，我们也只能结合透明售房网、我爱我家、贝壳、豪世华邦这些大中介的挂牌和签约价来估算，如果真的要一个答案，可能我只能告诉你：你多问几个房东，他愿意出多少钱卖？那个价格，可能才是最贴近市场的价格。这个价格有标准吗？没有！完全看心理预期！

这个答案，会让你得到最贴近市场的价格，但这套房子是否值这个价，你只有通过自己的房产知识和前瞻性的眼光去判断，这就逼着现在买房的你必须去做深度学习，才能买到空间、前景最大的那一套。

那二手房哪些数据可以看呢？告诉大家我自己的一个小技巧，有些中介的网站上，它会有一些点击、浏览、带看的数据，如果这个价格的房子，浏览点击一般，或者有浏览点击，没有一个带看的话，说明这种价格虚高，没有意义，房东只是挂出来试试水。另外还有一个小技巧是看空间的。

我们看一套房空间前景的时候，同比数据值得一看，近一年或近半年、三个月某小区签约价格的走势，这能比较明确的让你看到市场对它的预期。

举个例子，我们在最初整理之江几个盘的倒挂数据时，珊瑚世纪雅园的倒挂大概就5164元/㎡，现在倒挂价差到达17920元/㎡，你说蚂蚁预期不管在不在，签约均价是实实在在地上去了。

▲红色地块为蚂蚁金服

再比如学区房，今年上半年，我有好多朋友就是看着学区房上半年涨上来后去接盘的，现在看来也没接错，双优学区房继续猛涨，成为2020年最大赢家，至少吃到了去年下半年上涨的红利。现在关注学区房的人又在关注拱墅区的学区房，即可以摇拱墅区优质的民办，同时，拱墅区很多学校都没有特别爆表，或许还要一线希望进好的公办，在学区房持续上涨的今天，供应量较大的几个学区房，有可能成为部分家长的第一选择。

NO.3｜不理性的二手房&买不到的新房

二手房价格不理性了，但是，我们购房者还是要保持理性，随着上海、深圳的楼市加码，杭州2021年杭州不知道会有哪些动作，那些刚需的购房者，如果不老盯着价格离谱的二手房，其实选择还是比较多的。

另外，新房还是现在最值得买的核心资产，去年我们做的倒挂地图，给了很多购房者一些启发和参考。群友也提了很多意见。今年，我们一方面继续梳理那些有倒挂的楼盘，另外还会新增一些我们零距离推荐的楼盘，它的倒挂值可能并没有那么多，甚至有可能是负数，但是，其实它的潜在价值是值得购房者去深入研究的，这样的楼盘，我们会慢慢新增和补充，给购房者更多的参考。也能在一定程度上，解决二手房数据部分失真，倒挂差值失真的问题。毕竟，买房是个非常综合的事情，倒挂真的只是其中的一部分嘛。

最后，也有很多群友对地图所对应的二手房不了解，不知道我们参考的到底是哪个楼盘，因此我们也做了一张表格去一一对应，作为新年送给粉丝们的福利，送给大家，因为是人工整理，如果有错误的地方，也希望大家一起来指正。

外地新政快评

最后，我们要给大家简单评一下深圳和上海的楼市新政，虽然这两个新政的内容跟我们今天的主题并不是特别相关，但是，可能对杭州未来的楼市新政，有一定的参考意义。

深圳的新政中，最重要的便是要严格核对购房人的缴纳个税、收入证明、房款来源和银行流水清单，你要知道，银行审核你的偿债能力，是根据你的收入来的，你要月供1万，首先你得收入2万（大于月供2倍的收入），并且不能有其他贷款。如果严格审查来源，那些拼房票、买房票、靠着抵押贷、消费贷加杠杆的投资客，将会被一棍子打出房地产市场，你要敢违规，3年内不准买房！这样一解释，可想而知这个新政的力度和效果了吧，如果杭州实施这样的新政，新房中签率会不会大大下降呢？

再说一下上海的新政，离婚买房被杜绝这种就不细说了，主要是增值税2改5（房产交易时，由于增值税较高，通常由买方承担，所以没满2年的房子，二手房价会相对低，房东收益少），很简单的告诉你，房住不炒，还想炒房的人，好好算算自己的资金成本吧。

倒挂价格=二手房价格-一手房价格

（二手房价格参考标准为：新盘周边二手房）