比拼特色服务

    长租公寓有多火？记者以租客身份走访了杭城多家长租公寓，发现很多公寓都已客满。魔方公寓称全国的门店2015年全年平均招租率为95%，也就是说，除了换租之外，一直是满租的。有雷军的粉丝效应，YOU+公寓127户全部住满，开业前网上预约的超过500人。

    相对于传统的、二房东性质的分布式长租公寓，集中式长租公寓却风景独好，比拼特色化、差异化。比如更注重居住体验的魔方公寓，标准化设计从1.0版本做到现在的4.0版本，迭代速度堪比互联网产品，甚至对一张床垫都精益求精，要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫，室内家具预留创意空间，将配件简单组合就可实现个性化的魔术收纳功能，房间配备的智能门锁，具备门卡、密码、指纹、短信、钥匙等多种开锁方式。

    但除了优质的居住体验，年轻人还需要更多的东西。

    在“拎包客”的天使小镇公寓里，75间房间，目前只有两间空房。住户被称为“拎友”，都是20岁出头的年轻人，不乏创业公司CEO。记者采访那天，网名拖拉机的“拎友”妹子，开出了人生中第一家奶茶店。这是一家在公寓里“生长”出来的创业O2O奶茶店。妹子住进公寓后，管家了解到她想开奶茶店，就在“拎友论坛”中以“一个奶茶妹的梦想”发帖，然后，十几名“拎友”就开始为妹子出谋划策。“在公寓这种生活化的场景下，人与人之间交流更自然、更高频。”华杰甚至将拎包客定义为“居住型创新创业平台”。

    “长租公寓的硬件好做，难在运营。”华杰说，每星期组织“拎友”交流的论坛，节假日安排活动，旨在建立比线上更强的人际关系，打造有一定主题的社区文化，增加用户粘性。这成为长租公寓运营的核心，否则将沦为普通的租客与房东关系，那只是一家“二房东”公司。

    尚需政策支持

    经营长租公寓，并非易事。长租公寓的特点是重资产运营：成本很高，房租、装修、家电等投入大，仅“精装”一项，每个房间就要投入五六万元，成本回收一般需3年以上。

    目前，杭城大多数长租公寓仅刚起步，仍在“烧钱”，但各有各的赢利方向。“魔方公寓”的方式更像快捷酒店，在迅速扩张中追求规模，以标准化降低投入，再以居住为核心打造生活服务平台，拓展利润空间。“拎包客”将赢利点放在运营上，尝试与酒店式公寓开发商合作，将长租公寓的运营经验放在酒店式公寓里以促进销售，未来将放在社区型物业管理服务的外包上。爱讲“情怀”的雷军，认为YOU＋也要先让“年轻人的生活不这么冷，暂不考虑赢利”。“我爱我家”则看中长租公寓产品产业链的完善：年轻人先通过“我爱我家”解决栖身问题，工作几年涨薪后再租住它的长租公寓“相寓”，最终通过“我爱我家”买房置业。

    然而，资本却清醒地看好这个上万亿元的租房“蓝海”。魔方公寓的背后，有美国华平投资两亿美元的资本注入，此前，它曾成功投资过七天连锁酒店。无独有偶，YOU＋则获小米科技1亿元投资，“青客公寓”获得赛富亚洲领头、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。杭州也并不例外，“拎包客”最早开始引入风投，“驻客公寓”得到1000万元的天使轮战略投资，“米果家”也拿到了A轮。

    与此同时，大浪淘沙也无时不刻残酷地上演。2014年6月成立的Q豆公寓，推出过20套至30套房源，也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时，考虑到不足以支撑到第二轮投资，也并没有足以打破行业壁垒的竞争力，最终决定放弃。

    “长租公寓行业还处于起步阶段，如果政府能在税收、信贷方面加以支持，以降低企业成本，会发展得更快、更好。”这是记者在采访中，听到的很多运营商的心声。这一心声，得到了住房和城乡建设部副部长倪虹在今年全国“两会”新闻发布会上的回应：“目前我们正抓紧研究，要提出加快住房租赁市场发展的意见。”