某商业项目有大量限制房产。

随着楼市的库存房源数量不断创下新高，被限制销售的房源数量也达到了一个惊人的数目。

根据钱江晚报记者查到的数据，截至2014年12月9日，杭州市主城区限制房房源总量已经超过26300套。按照每套100~150万元的保守房价估计，市值已在300亿左右。尽管2013年楼市行情也并不算太好，但整年杭州市主城区限制房房源为14148套。这意味着，2014年的限制房源总量，差不多比去年翻了近一倍。

钱江新城

限制房源比例惊人

虽然目前可售房源已经创下新高，但实际的销售压力远不止于此。杭州主城区新房部分有约7万套可售房源，再加上26000余套的隐形房源（限制房源），主城区楼市的实际库存已逼近十万大关。

一般来说，限制性房源主要分为几种类型：不可销售的公建配套房源、被查封限制买卖的房源、定向销售的房源、工程抵押的房源，以及楼盘建筑面积超过规划设计标准的超出部分房源。最后一种情况在完成超标部分的建筑面积实测、补交土地出让金以后，这些限制房产可以正常销售。

除了工程抵押的房源外，其他四种情况一般不多，涉及的套数也较少。最常见的情况还是工程抵押，成百甚至上千套的抵押情况也并不鲜见。

据统计，在26000余套限制房中，住宅占了10770套，商业及办公（含酒店式公寓）占了15230套。从区域分布上来看，限制性房源多集中在江干、下沙板块，这两个板块的限制房占到总数的近46.5%。作为发展最为成熟的新城板块，钱江新城的限制房源套数十分惊人。

万银双子中心、凯迪金座等都位列“办公项目限制房套数前十”之内。万银双子中心总建筑面积19万平方米，限制房产套数为659套，限制房产总面积为17.2万平方米；迪凯金座总建筑面积11.7万平方米，限制房产套数为291套，限制房产总面积为5.4万平方米；尊宝大厦总建筑面积16万平方米，限制房产套数为45套，限制房产总面积为8.1万平方米；世包国际中心总建筑面积24.5万平方米，限制房产套数为231套，限制房产总面积为16.1万平方米。

无论从限制房源的面积和在整个项目中所占的比重来看，这些项目的限制房源情况都十分惊人。“引进500强”、“区域标杆”为噱头的销售热潮背后，一个集聚了招商引资期望和投入的区域，其实并没有看上去的那么美。

单盘限制房源

超过千套的共有5个

数额巨大的限制房源不仅仅存在于商业项目，在住宅中也同样存在。据统计，目前单盘限制房源超过千套的共有5个，住宅有金沙学府1304套、宋都晨光国际1012套，商业项目包含宝龙城市广场1119套、中润中心1387套。

下沙某楼盘目前现房在售，整个项目19栋楼均已经交付。截至2014年12月，项目所有房源预售证已全部领出，包含2736套房源，除去已售房源，可售房源仅84套，余下1012套均为限制房源。据统计，1012套限制房源的建筑面积共16万平方米，折合市价约26亿元左右（不含商铺）。

该地块于2009年11月10日竞得，三宗地块共12.2万平方米占地面积，总建筑面积为45.7万平方米，楼面均价约为5800元/平方米左右。据透明售房网数据显示，目前该楼盘已售1641套房源，已售总面积约为17万平方米，销售回款约26.7亿元。目前，项目已经成为现房，20.32亿的土地成本加上财务成本和建安成本等多项成本，保守估计项目总成本约50亿元左右。相关资料显示，今年12月12日，该楼盘开发商的母公司为项目公司新增担保8亿元。

一方面是大量的房源被限制销售，一方面是母公司的大额担保，这一举动是否表示该楼盘资金紧缺呢？面对记者的疑问，相关负责人士否认了资金危机：“我们的资金链一直很健康。”但他并未就限制房源的限制原因、解限时间等作出更多的解释。

排名前十住宅限制房源

多为工程抵押

住宅限制房中，套数排名前十的限制房均在400套以上，记者发现，有些房源并不是近期才拿去抵押的，在2014年之前就已经是限制房了：陷入“破产门”的新西湖小镇有467套限制房，甚至上半年热销的不少楼盘也出现在限制房套数前十之内。

某上榜楼盘开发商表示：“我们用于工程抵押了，这是开发商融资的常见手段，明年这批房源将解限入市。”

城东某楼盘负责人坦言，由于上半年的市场不景气，导致销售情况不理想，前期的房源尚余众多，目前销售还是以去化这批房源、回笼资金为主。被限制的房源数量也不算多，因此近期并没有解限的打算。

不少限制房源

仍在正常销售

记者去城南某楼盘实地采访，发现透明售房网上标着限制房的房源依然出现在销售的口中推荐给购房者。项目的销售负责人回答：“虽然这批房源是限制房，但我们也在对外销售。限制房不影响销售。如果购房者要买，我们这边可以买一套解除一套。很多开发商都是这样操作的。”

从常理来看，限制房应该是限制房源买卖的意思，那么这样操作是否符合规定呢？

杭州双赢机构董事长章惠芳直言：“这样操作的开发商并不在少数，如果要购买被限制的房源，必须要谨慎，要关注是否开发商背后是否已经资金链出现了断裂或存在销售猫腻，以免不小心买到烂尾楼。”

不动产法律专家胡增冬律师提醒购房者，购买限制性房源，要尽可能保障自己的利益，第一，尽量少交定金，第二，签订对购房者保障最大的条款。开发商把房源用于工程抵押有可能是资金链的出了问题，目前市场上一些烂尾楼正是折射出了这一类情况。

记者手记

不看数据，谁知道你在裸奔呢

做数据稿是一件看上去极其索然无味的事情。

把每一个楼盘剥离得只剩数据，然后加减乘除。对着一堆的Excel表格，像一个魔术师那样纵横捭阖，然后，奇迹出现了。

一些看上去很美的楼盘，其实华美的袍子下早已危如累卵。一些看上去热闹的区域，实则内里有太多看不清的交易。招商引资的初衷是好的，资本赚钱的规律亦无对错可辨，是什么造成了如今这几万套的房源成为了一纸抵押？

左手是醉人的西湖景色，右手是城市的高楼不断崛起。看上去很美的城市，几百个亿的债权关系沉积在这不计其数的钢筋水泥里。这样的数字，足以引起地产人的警惕。