15万套库存，是哪些项目在拖后腿

    从11月份以来，杭州商品房库存一直在15万套左右徘徊。而年初的时候，这个库存量为11.3万套。最近几个月，虽然成交有起色，但是有更多的新项目领取了预售证，杭州的楼市仍然被高库存绑架，很多开发商的日子并不好过。

    15万套的库存哪里来的？钱江晚报记者统计发现，住宅库存中，余杭占了总库存的近一半；而商业地产库存中，以主城区为主，占了六成，其中以下城区和滨江区商业库存最为严重。

    商品房库存量

    三年翻一倍

    12月10日，据钱江晚报购房宝指数，杭州商品房库存量为149702套；2011年12月31日，杭州商品房库存量为78458套。可以说，仅三年时间，杭州商品房库存量翻了一倍。这当然与这几年的外来房企疯狂拿地以及调控对楼市的影响息息相关。背负着如此沉重的库存压力，杭州楼市可以说这几年走得比较艰难。

    根据记者统计发现，在过去的三年，库存量增加最多的是在去年和今年。去年增加了约3万套，今年至今增加了3.7万套。其中，主城区增加了2.5万套，比三年前增加了57%；余杭区增加2.9万套，比三年前增加了103%。

    11月份，杭州市区商品房签约11296套，但与此同时，库存也暴涨9629套。临近年关，开发商有的出于年底冲量的目的，有的是开盘一再延迟实在拖不过年关，大量的预售证被领出，这也造成库存大增。新开的像新天地G193广场，一次性拿出3194套房源预售证；之江诚品推出551套房源；滨江宝龙城市广场推350套房源；阳光城翡丽湾497套房源等；另外，还有不少项目加推。

    余杭占据住宅库存近半

    尤以临平街道为甚

    如果把住宅和非住宅区的库存分开比较，会发现余杭区的住宅库存压力远超主城区，成为库存的重灾区。

    根据钱江晚报购房宝指数，12月10日杭州市区住宅库存98050套，其中余杭区量最大为45108套，占到46%，比主城区库存37135套还多出约8000套。

    而以余杭的四个组团来看，临平副城的商品房库存量最大，达25581套，余杭组团排第二为13981套，再次是良渚组团10246套。

    钱江晚报记者发现，余杭区的库存中，住宅与非住宅的比例约为4∶1，也就是说，大量的库存为住宅。而如果以街道来分，库存最严重的依次排序为：临平街道、良渚街道、南苑街道、闲林街道、五常街道、星桥街道、崇贤街道、乔司街道等。

    临平街道在售楼盘52个，库存在200套以上的楼盘有21个共11162套房源。除了万宝城、理想银泰城、华元欢乐城、和合财富中心，其余都为住宅项目，其中夹杂着已经开盘好几年的大盘，也有一些今年新开项目。而临平街道中，又尤以临平北库存最为严重。像山语院虽然今年卖掉了600余套房子，但仍然有621套的可售房源；理想湾去化了1000余套房源，但仍然有1075套可售；就连东厦东港花苑这样的老盘，还仍然有767套房源。

    良渚街道在售楼盘46个，库存在200套以上的楼盘有16个共7553套房源。记者发现良渚板块的楼盘推盘量都比较大，而且都是在近两年内开盘的，一些老盘的尾盘加上新盘的大量推盘，虽然去化尚可，但也使得良渚的住宅库存一下子加大。像赞成赞城918套房源目前可售594套；名城博园1157套目前可售757套。

    还有一些板块，虽然在售楼盘不多，但因为各楼盘的房源量大，竞争也相当激烈。比如崇贤街道，仅5个主要楼盘在售，但却有2714套可售房源；旭辉府有1450套；赞成杭家有655套；佳源名城有317套；北宸府有292套。也正因此，今年杭家和佳源名城引发了一场激烈的价格战。

    余杭区的库存之所以高企超过主城区，一方面是这几年余杭加大了推地力度，且往往推地面积偏大，使得楼盘推出房源量比较大；另一方面配套远不如主城区，使得主城区的刚需面对较偏远板块望而却步，购房者以周边居民为主。

    主城区巨无霸型商业项目库存多

    尤以城北为甚

    和住宅中余杭超过主城区不同，商业库存中主城区占据绝对地位，占到六成之多。还是以12月10日为例，杭州非住宅库存51652套中，主城区有32316套，余杭区仅11248套。而当天，杭州主城区的住宅库存为37135套，主城区住宅和非住宅库存的比例约1∶0.87。

    记者同样对主城区库存在200套以上的共102个楼盘进行梳理发现，商业项目往往扎堆，而且每个楼盘的可售房源量比较大。以区域来划分，商业地产库存最严重的依次为下城区、滨江区、西湖区（含之江）、江干区、拱墅区。

    其中商业地产库存比例最高的为下城区。记者对下城区在售楼盘可售量在200套以上的10个楼盘进行分析发现，10个楼盘总可售9553套，其中商业项目有6个盘总可售7383套，比例占到了77%。其中多集中在城北片，像新天地G193广场一次性领出所有预售证共3194套房源；中大银泰城目前还有1334套可售；新天地也有2106套可售。

    拱墅区北部也有几个商业地产的“巨无霸”。像万通中心，目前还有601套可售；万达广场，虽然一直卖得不错，但也仍然有1094套可售；中铁建国际公馆还有841套房源。

    滨江区可售量在200套以上的楼盘仅11个，但是共可售7917套房源中，商业地产6个，共4465套，超过一半。其中像世茂中心一下子领出1106套房源；宝龙城市广场350套房源、玲珑府的商业部分目前还有869套可售；博邑郡705套可售。

    江干区的商业项目库存主要集中在钱江新城，像世包国际中心领出684套房源尚未开盘；日信国际DOUBLE领出669套房源日，其他还有来福士中心、财富金融中心、东方君悦等。

    今年的杭州楼市，虽然近几个月开始发力，但发力的重点始终是住宅，商业地产一直处于比较低迷状态。这或许归结于近几年电商的火热和传统商铺的衰落，但是综合体类的商业，或许仍然是未来体验式消费的重点。明天，万达广场主力店满铺开业，或许能为其商业地产的销售带来更多利好。