库存破15万套创历史新高 “以价换量”仍是市场主流

    11月21日，央行宣布自11月22日降息，这对楼市而言无疑又是一大利好。受多重利好刺激，杭州楼市回暖大局已定，不过来自市场方面的种种迹象显示，降息难阻年末价格战。库存不断攀新高的杭州楼市，短期内房价全面反弹几无可能。

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    100万按揭每月少还200多

    这一次降息，比市场预期来得要早。当市场普遍认为最早也要到明年1月才会降息时，央行却意外出手宣布降息，其中存款利率下调0.25个基点，贷款利率下调0.4个基点，此外公积金利率也相应进行了调整。

    对购房者而言，降息是一个看得见摸得着的“红包”，意味着每个月的按揭压力减轻。以100万元商业贷款20年等额本息还款方式为例，若按照降息前6.55%的基准利率，月还款额为7485.2元，而按照降息之后6.15%的利率计算，月供将为7251.12元，每月减负234.08元，20年总计可省下5.6万多元利息。

    与此同时，公积金利率也进行了调整，5年以上公积金贷款利率由原先的4.5%下调为4.25%。目前杭州家庭公积金住房贷款最高额度为80万元，若按照之前的利率20年等额本息每月还款5061.2元，降息后每月还款4953.9元，每月少付利息107.3元，20年总共少还将近2.6万元。

    5年以上商业贷款利率由6.55%下调为6.15%，相当于在原来的基础上打了9.4折，这样的力度不算小。事实上，目前的房贷市场中，只有首套房的优质客户才能申请到9.5折优惠，央行降息无异于向所有的购房者赠送了一只“大红包”。

    不过值得一提的是，目前大多数房贷合同都约定，遇央行调整基准利率，要到下一年的1月份才会相应调整，因此大多数购房者真正领到这只“大红包”，还要等上一个多月。当然也有一些房贷合同约定是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，也就是下个月就要按照新的利率执行。

    对于新申请的房贷客户，如果房贷申请已在降息之前获批，那么还是执行之前的利率；如果房贷申请是在降息之后获批，那就执行新的利率。好在今年也就只剩下一个多月，即便是前一种情况，也就暂时一个月不能享受新的利率。

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    降息有利于提振市场信心

    尽管央行此次降息并不单纯针对房地产，认为降息就是救房地产未免有些“自作多情”，但是从客观效果看，与银行利率息息相关的房地产市场，无疑是此次降息受益最大的行业之一。11月24日（周一）沪市收盘地产板块大涨5.17%，涨幅位居各板块前三，就是一大力证。

    11月21日央行宣布降息的当晚，这一消息就已在房地产界人士的朋友圈迅速传播并持续发酵。可以说，降息已成为“限购”取消以及“房贷新政”之后，房地产市场的又一重磅事件。尽管降息对楼市会产生多大的刺激作用，这在一些人士之间仍有一定的认识分歧，但所有人都认为，降息对楼市而言是一个大利好。

    如果仅从降息的单一影响来看，100万元按揭每个月也就少还200多元，说它是一个大利好并有可能对楼市产生非常大的影响，似乎有些言过其实。但如果放在今年楼市的一系列政策调整来看，此次降息自有它独特的意义和影响。

    自7月以来，杭州楼市几乎每个月都有“动作”。7月底，余杭、萧山率先取消限购，8月底杭州全线取消限购，9月底央行出台“房贷新政”，10月底“杭八条”出炉……进入11月之后，杭州楼市成交量经历了冲高回落，虽说还不至于成交乏力，但是相比10月却是大打折扣，此时降息好比就是一场及时雨，将会坚定那些犹豫中的购房者的市场信心。也就是说，下半年的杭州楼市每个月都会等来一个利好，下个月还出现什么利好，自然也就值得期待。

    即便降息是今年楼市的最后一个利好，在前期一系列松绑政策的共同作用下，市场信心已大举回升。“今年出了那么多政策，说明政府还是会‘救市’的，房价不可能一直跌下去，所以该买房时还得买房。”前段时间对买房一事还有些犹豫不决的购房者张先生，对记者如是说。

    杭州楼市新房上半年每个月成交量只有三四千套，10月份成交量却超过1.2万套，这一巨大的变化并不是因为下半年的房价比上半年便宜了多少，主要还是因为在一系列政策的刺激之后，购房者对后市信心大增。根据以往经验，一旦降息通道开启，未来一两年时间之内还将会有一两次甚至多次降息，这将成为普遍的市场预期，显然将会对市场走向产生较大的影响力。

    在2009年那一波市场反弹中，低利率无疑是其中非常重要的原因之一。如果假以时日，首套房贷利率最低7折优惠落地，再与降息产生叠加效应，将会大大减轻购房者的还贷压力，从而激活更多市场需求。这也就给了那些乐观的市场人士，更多看好后市的理由。

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    年底价格战仍然不可避免

    既然楼市利好频传，尤其是此次降息之后，房价是否会应声上涨？来自市场方面的信息显示，虽然降息会对楼市未来走势产生较大的影响力，但是对于眼下的市场而言，仍然不能阻止部分楼盘价格继续下滑。对于大多数身负销售压力的楼盘而言，年底之前房价反弹的可能性微乎其微，价格战仍然不可避免。

    上周末，也就是降息之后的首个周末，位于之江板块的中天之江诚品首度开盘，均价仅12800元/平方米。之江诚品的楼面价为6516元/平方米，这一价格可以说已经没有利润可言，相比周边楼盘1.5万元/平方米左右的售价优势明显。除了个别清盘的楼盘之外，之江诚品已成为之江板块售价最低的楼盘。位于华丰板块的阳光城翡丽湾上周六首次公布价格，折后均价11500元/平方米，这一价格也远低于目前该板块13000-15000元/平方米的价格。

    “虽然近期政策一个接着一个，这次降息也一定会加速部分购房者下单的步伐，但是我们并未调价的准备。说实话现在离全年的销售任务还差一大截，今年只剩下一个多月，贸然涨价的话意向客户很有可能被其他楼盘抢走。”城东新城一楼盘营销负责人告诉记者，涨价是没有的事，但上个周末确实感到人气明显增加了。

    记者了解到，目前尚未有杭州楼盘因为降息而调价。不过在宁波，金地旗下的一个楼盘日前已率先涨价，经本报记者求证涨价属实，但金地在杭州的楼盘并未调价。当然，杭州楼市也有个别楼盘放风即将涨价，比如毗邻万达广场的某外来房企开发的楼盘，售楼处工作人员向记者表示将在下个月涨价。不过，记者了解到这个楼盘涨价的主要原因是下个月万达广场开业，而不是降息。

    开发商为何在降息之后没有提价？说到底是没有底气。如果别的楼盘没涨价，自己贸然涨价的话，很有可能就会“找死”，因而暂时观望是一种最佳选择。而在另一方面，虽然政策利好频传，成交明显放量，但进入四季度以来开盘数量明显增多，楼市库存压力有增无减。一个令市场担忧的数字是，11月25日杭州楼市（包含余杭、萧山）新建商品房库存量突破15万套大关，其中住宅逼近10万套，双双创下历史新高。杭州楼市目前的这一库存量，相比10月中下旬足足增加了8000多套。

    如果与2009年上半年的那一波强劲反弹对比，当前的杭州楼市政策上已与前者逐步看齐，但是库存量却有天壤之别。持续攀升的库存量，成为阻碍杭州房价全面反弹的最重要因素。也正因为如此，再加上各家开发商年底冲量的压力，杭州楼市年底价格战仍然不可避免。