昨天，和平会展中心一派热闹的布展景象

九月的最后一天，限贷政策终于出现大幅松动，但杭州楼市成交量暂未出现明显提振，受国庆七天长假和市场反应会有一个滞后期影响，今年的“银十”开局成色略显不足。

然而不管怎么说，十月这样的黄金档期仍然是开发商们的兵家必争之地，上周末就有17个楼盘集中开盘，演绎了今年至今为止的最大一拨周末开盘潮，其中8个项目均为首次亮相。接档这一股开盘暖风，本周五起，浙江省第二十一届房地产博览会又将粉墨登场，为期四天。

与往年不同的是，由于展会规模缩水，今年房博会只在和平国际会展中心一地举办，大家千万别跑到世贸中心才发现扑了个空啊。虽然是有史以来的规模最小房交会，但适逢近四年来的调控政策最宽松时期，压抑许久的改善型人群蠢蠢欲动想要出手，刚需客群继续受到政策鼓励，投资人群也不再受限，因此，本届房博会会否以最迷你的体量吸引从比例上来算最惊人的人气？我们拭目以待。

90方以下住宅占比不到一半

改善大户型海量入市挑选余地大

本届房博会以浙江省新型建筑工业化、住宅产业化和保障性安居工程建设成果展示、商品房展销和二手房交易为主要内容，共有参展商品房企业74家，中介服务机构4家。

一共设有展位1169个，其中商品房展位949个，海外置业展位40个，媒体企业展位40个，新型建筑工业化、住宅产业化和保障性安居工程展位100个，中介服务展位40个，展馆面积2万余平方米；较之于第二十届房博会的1712个展位、4万余平方米的规模大幅缩水继续“瘦身”，而这也是每年两次的房交会有史以来最迷你的一届，至今为止首次取消了世贸中心展馆，仅在和平会展中心一地举办。

从参展房源情况来看，参展楼盘83个，其中销售楼盘71个，可销售套数15779套，可销售面积约161.4万平方米；展示楼盘12个，总规划面积约39.2万平方米。

可售楼盘中，住宅类产品（包含排屋、别墅产品）15166套，约占总销售套数的96.12﹪，该部分总销售面积约155.39万平方米，占总可销售面积的96.23﹪。在住宅类产品中，90平方米以下住宅7126套，约占总住宅套数的47﹪，面积约51.7万平方米，占住宅可销售总面积的33.28﹪；90-140平方米住宅4900套，占住宅套数的32.3﹪，面积约44.28万平方米，约占住宅可销售面积的28.5﹪；140平方米以上住宅2711套，占住宅套数的17.88﹪，面积约50.26万平方米，约占住宅可销售面积的32.34﹪；排屋、别墅429套，占住宅套数的2.82﹪，面积约9.13万平方米，占住宅可销售面积的5.88﹪。

也就是说，90方以上的大户型房源占到总住宅套数的53%，这是刚需挑大梁后市场上多年都没出现过的局面，也反映了目前的楼市产品供应体系：近四年来大户型房源受双限影响动弹不得，及至九月底终于迎来限贷放松曙光，其中大量房源都将以准现房或现房的姿态踊跃入市展开拼杀，因此目前而言改善型人群的可挑选余地很大。

非住宅类的商铺和写字楼613套，占总销售套数的3.88﹪，面积约6.09万平方米，约占总销售面积的3.77﹪。而从参展楼盘区域分布看，主要集中在余杭区、下城区等区域，杭州市周边县市德清县房地产业协会也集中组团参展。

除融创外外来大鳄首次悉数缺席

本土房企独挑大梁，宋卫平将率蓝城首秀

世易时移，本届史上最迷你房交会也有很多新变化，呈现出新局面下的新特点。

首先，今年除融创以外外来大鳄无一捧场，房博会已成清一色的本土房企舞台，而众所瞩目的宋卫平也将率蓝城集团首次亮相。近几年来，开发商面对房博会越来越务实，外来大鳄来房交会凑热闹的越来越少，但也从未出现过像今年这样万科、龙湖、绿地、九龙仓等悉数缺席，留下本土房企独挑大梁的局面，比如去年十月房博会就仍有万科等少数几家大鳄率队参展。

融创绿城合体，蓝城全新创立，本届房博会上的一大新气象就是前绿城掌门人宋卫平带来的蓝城首秀。蓝城中国由房产（建设、代建）、颐养（养老产业）、农业和健康四大核心业务板块组成，此次房博会蓝城携旗下乌镇雅园等楼盘参展。乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻理解了当代老人养老需求的基础上打造的作品，选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点。10月12日，乌镇雅园也已正式开园，对养老地产感兴趣的购房者们可以一探这一蓝城养生养老首发产品。

其次，展会首次展示新型建筑工业化成果。本次房博会在和平展区的二楼专门辟出了一个区域作为“浙江省新型建筑工业化及保障性安居工程”的展示区，邀请到了宁波建工、长江精工、中天集团、远大住工、浙建投集团、亚厦装饰、杭萧集团、宝业集团共计8家房产及建工集团展出样板间，具象地展示新型建筑工业化和住宅产业化的基本内容及特征。去年房博会的保障房展区内为绿城与浙建两家参展，今年突破性地达到8家，也从侧面反映出保障房项目以及建筑行业最新的工业化技术和产品受到的重视和关注程度在逐年提升。

此外，本届房博会首次设置了海外置业展区，为浙江这一海外置业主力军团提供多样化的海外置业投资咨询服务。而这同时也是杭州第四届海外置业投资移民展，包括新东方、新加坡远东、美亚置业、碧桂园IEC国际展销中心等20余家海外置业投资机构联袂参展，有意向投资或移民的购房者可以前往咨询。

13个新盘集中亮相

现房楼盘、4号线沿线楼盘成焦点

根据相关统计，本届房博会上共有13个预售新盘亮相，分别是绿城·运河宸园、新湖·鸬鸟金色童年、钱江御府、东新府、赞成·龙兴道一号、锦上豪庭、苏荷花园、枫桥公馆、三联春上、中兴·御田清庭、众安·嘉润公馆、元茂欣苑、德信大家·钱江府。

其中，近期比较值得关注的两个新盘是运河宸园和钱江府。作为2014年桥西核心区域唯一新盘，运河宸园在设计上沿袭了经典的绿城二代高层公寓设计风格，而在户型上，运河宸园将部分90方的户型设计成三室两厅两卫，这在绿城的高层公寓户型设计中极为少见。据悉，运河宸园预计于11月正式开盘。钱江府也将于近期首推近200套房源，作为德信地产2014年布局杭州进入钱江新城的首个作品，德信在钱江府的户型设计上做了较大的优化，在89-128的空间中，做到了90方三房双明卫，116、118方四房双明卫这样功能与舒适度兼备的令人称道设计。

楼市经历了三四年的艰难前行，存量巨大积货不少，因而目前市场上准现房和现房房源数量相较前两年大幅增长。本届房博会上就有不少楼盘已是现房尾盘在售，这也意味着意向购房者们可以实地探访楼盘品质，如果下单则可以早日交付早日装修早日入住。

从开发商来看，绿城集团就有不少楼盘可供选择，明月江南、西溪诚园、翡翠城、慧园等都是市场上口碑不错的品质楼盘。从板块来看，市中心的昆仑公馆和新湖·武林国际已经是现房在售，其中昆仑公馆近期更是以25000元/平方米的惊爆价推出少量180方的双拼房源，一度成为市场焦点；申花板块现房楼盘也较为集中，有欣盛·东方福邸、莱茵·矩阵国际、莱德·绅华府等。

随着地铁一号线的顺利运行，地铁盘也成为刚需购房者们最心仪的选房方向之一。而根据最新消息，地铁4号线将成为杭州第三条开通的地铁线，预计明年率先开通10个站点（近江站—彭埠站），这10个站点将连接起2号线东南段和1号线的换乘，使杭州初步具备地铁线网换乘条件。由此，地铁4号线沿线楼盘也一跃成为众人的关注焦点。

本届房博会上，地铁4号线沿线的地铁盘主要集中在城东新城、钱江新城、滨江一桥南这三大区域，共有望江府、明珠国际、东方御府、钱江御府、赞成中心、金色黎明、三联春上、钱江府这8个楼盘。其中，城东品质大盘金色黎明三期房源已于10月18日首开，推出毛坯20号楼和精装24号楼，主力户型90和139方，毛坯均价18000元/平方米，去化超七成。

最宽松政策期遇上最广泛需求面

杭州楼市已连续三天成交突破五百套

一面是继限购全面放开后，限贷也于九月底大幅度放宽，由此杭州楼市也迎来近四年来的调控政策最宽松时期，并且很可能这还不算完，传说中的地方救市新政“杭八条”似已呼之欲出；另一面，最广泛层面且被压抑良久的购房需求已经全面启动，刚需购房者、改善型人群、投资者均已看到楼市向阳的曙光蠢蠢欲动，并不再受到多方面的限制。

由此来看，本届房博会虽然最迷你，未必不会迎来热闹的人气，而在房博会之外的广阔楼市战场上，相信无论是开发商还是购房者，都不会错过这一黄金档期。

而从十月至今的杭州楼市成交行情来看，也确实呈现出渐次走暖之势。尽管九月底的最后一天限贷政策大幅松动，但紧接着马上是七天国庆长假，受假期和政策一般有滞后效应双方面影响，今年的“银十”前半月楼市成交量未能出现大家所料想的好行情。

到十月下半月，杭州楼市的供应和成交通道逐渐打开，就在上周末，杭州出现了今年久违的最大规模开盘潮，一共17个楼盘开盘，更值得一提的是，当中有8个楼盘是新盘首开集中出货，这在杭州楼市是难得一见的热闹场面。

融信·蓝孔雀、融创·河滨之城、滨江·金色黎明三期、宋都·香悦郡、海威·钱塘之星、广大·融城印象、赞成·首府和越秀·星汇悦城共计8个新盘首开，再加上其他续推楼盘，此次开盘潮所涉及房源几乎囊括了所有类型，有靠近市中心的首次置业和首次改善项目，也有远郊的性价比刚需盘，均价也从万元以下一直攀升到两万出头，很好地展现了当下的楼市生态。

随着开发商推盘量的增加，成交量自然也是节节攀升。10月18-20日，杭州楼市连续3天成交量突破500套，主城区表现尤其突出。在这样的节点上迎来房博会，购房者心态的变化，开发商后期价格的制定策略，都有望在本次房博会上集中展现，仍将具备风向标意义。

10月底到11月将是最佳出货期

后市预计量升价平或价格小幅下跌

至于后市，虽然政策面和需求面都向好，但我们也必须看到多年去化不畅造成的楼市存量巨量积压、楼市向好后停滞已久的楼盘加速面市以及各大房企尤其是大鳄们的传统年底冲量模式即将开启。因此，目前市场上的主流观点判断认为，10月底和11月将是杭州楼市的最佳出货期，最有可能出现量升价平或者价格略略下跌的行情。

随着供应量的大增，虽然楼市近期去化情况不错，但库存量也不可避免地在继续增加中，开发商去化压力依然严峻。截至10月19日，杭州楼市库存总量环比之前一周继续微涨，为142090套，仍然在14万套大关之上居高不下。

世邦魏理仕本周一全新发布的杭州楼市三季度报告显示，楼市近期量升价跌现象明显，比如高端住宅方面，三季度单价在每平方米3万元及以上的项目共计售出741套，环比及同比均上涨38%；同时价格继续下跌，高端公寓平均售价环比降2.0%至每平方米39324元，杭州高端住宅均价在一年半以后首次跌破4万元关口。

而无论是高端改善盘还是刚需盘，接下去预计仍将持续上述态势。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢分析认为：近期热销楼盘呈现出了相似的特点，比如刚需盘为主、推盘量巨大、地处新兴区域为多、大牌开发商操盘，最关键的一点则是性价比较高；接下去的四季度楼市还将持续这样的局面，而随着年末的来临，开发商将会定出什么样的价格完全取决于胃口有多少、想要达到多少的成交量。“今年四季度，杭州楼市成交量预计将保持高位，价格则会走平，或者以小跌幅来换取更高的成交量，这是未来短期内最有可能出现的一种局面。”

同时，也有业内人士认为，10月和11月将出现一拨房贷放量，而到年底前后银行方面将出现一定程度的银根紧缩，届时会对楼市的进一步成交放量造成限制，因此，10月底到11月可以说是短期内开发商最好的出货时期。