今年7月29日以来的一系列“双限”松绑政策,已成为推动杭州楼市回暖的决定性因素。“双限”退出之后的首个房博会,自然也给了人们更多的期待。不过,即便本届房博会成交量会有不错的表现,它也绝非房博会之功,而是市场回暖的硕果。房博会不可能改变楼市走势,未来的杭州楼市将会延续“慢牛”行情,但由于库存高企以及其他较为复杂的因素,部分板块近期还会继续探底。
政策利好叠加促市场回暖
虽然“限购”取消早在年初就已有较强的市场预期,但是7月29日以来的一系列松绑政策,还是让人有些出乎意料。
7月29日,余杭、萧山取消限购,主城区140平方米以上户型率先取消限购;8月29日,主城区全线取消限购;9月30日,央行宣布调整房贷政策……杭州楼市在过去的3个多月中,每个月都会有新的政策利好。
“限购”取消的时候,不少业内人士认为,市场需求将会增加15-20%,不会对楼市格局造成根本性的影响。“限贷”松绑的时候,也有业内人士认为受益的只是少数人群,仍然不会改变市场的供需关系。这些观点固然没有错,但是当多种利好政策叠加在一起,对市场的刺激作用,恐怕不是单个政策相加那么简单。
一个毋庸置疑的事实是,在政策利好的刺激下,杭州楼市的成交量已经走出低谷。统计数据显示,今年上半年杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房共成交28606套,月均成交4768套,而8、9两月的成交量分别为9453套、9510套。二手房市场,今年上半年月均成交2366套,到了8月成交量达到3226套,9月份成交量达到3354套。由此可见,无论是新房市场还是二手房市场,政策利好的市场效应都十分明显。此外,由于银行细则尚未完全落地,房贷新政的市场效应完全显现可能还要较长的一段时间,这将对市场需求构成有力支撑。
这些可喜的数字,充分印证了市场信心大幅回升。近期杭州楼市涌现多个热销楼盘,比如首开告捷的融创河滨之城,3小时揽金21亿元的龙湖春江郦城,二度开盘热销全城的黄龙金茂悦。这些楼盘除了本身的产品优势以及理性定价因素之外,与政策利好刺激下的市场信心回升,显然也有不可分割的关系。
判断一个市场的走势,成交量指标的重要性往往要高于价格。几乎任何一个时候,都是先成交放量,继而才是量价齐升,而成交量萎缩往往就是房价下跌的前奏。目前的杭州楼市,成交量已实现大涨,比如9月份成交量高于8月,预料10月份的成交量也不会比9月低,这就为后期的回暖打下了可靠的基础。
高库存阻碍房价大幅反弹
楼市开启回暖之旅,这是市场大势。但这并不意味着房价随之触底反弹,更不会重现2009年全面暴涨的行情。这其中的决定性因素是,与2009年相比,当前的库存量巨大,供大于求的市场格局短期内难以改观。
透明售房网统计显示,截至10月22日,杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房可售房源总量已达141488套。如果按照去年的销售速度(全年成交87015套),大约需要20个月才能卖完。即便今后杭州楼市可以维持8-9月的成交水平(月均成交9481套),也需要15个月的去化周期。目前公认的合理库存标准为一年的成交量,对照这一标准,杭州楼市显然库存量偏大。
2009年3月,也就是杭州房价暴涨的前夕,当时的库存量又是多少呢?以主城区为例,历史统计资料显示,2009年3月31日,主城区新建商品房可售房源总量仅为26136套,而目前的可售房源总量却高达64424套。也就是说,主城区的库存量相比5年之前,足足上涨了147%。2009年3月,杭州主城区新建商品房成交量达到4767套,2009年上半年共成交33157套,也就是说当时杭州主城区的库存量,尚不够卖半年。另一个显而易见的事实是,2013年出让的土地,将会在今年底至明年上半年到达入市高峰,这将进一步加剧杭州楼市的库存压力。
而从市场需求来看,虽然5年之中杭州的人口基数会有一定增长,但是最近几年杭州的人口增速放缓,再加上市场购买力不如5年前,尤其是外地投资客纷纷撤离杭州,市场总需求较2009年可能略逊一筹。即便随后的几个月中杭州楼市成交量继续保持高位,很难突破2009年的高峰值。
此外,虽然当前的楼市政策已大幅松绑,但是相比2009年的各类“救市”政策,还是有不小的差距。当时除了不限购不限贷之外,无论是首套还是多套,首付比例普遍可做到3成,少数人还可低至2成。至于房贷利率,大多数购房者都可以享受7折优惠,杭州市公积金贷款客户甚至还可以享受“贴息”政策。目前虽然央行已宣布首套房贷最低利率7折优惠,但从各家银行的细则来看,真正可以享受到7折优惠的购房者,只是极其少数。
如果从2008年10月各类“救市”政策陆续出台算起,杭州楼市经历了半年左右的时间,才出现了全面反弹的局面。而当前的政策利好在市场中才刚刚显现,房贷优惠尚有一些不确定因素,市场出现逆转的可能性几乎为零。未来半年左右的时间中,如果楼市政策持续向好,经济形势趋于稳定,那么“慢牛”行情还是值得期待的。
市场见底部分板块仍降价
由于政策利好的有力支撑,市场出现了明显的见底信号。但是就短期市场而言,部分板块的部分楼盘,由于竞争压力过大或者产品优势不明显,仍然面临巨大的降价压力。也就是说,虽然杭州楼市已经踏上了回暖之旅,但这并不阻碍部分楼盘将降价进行到底。
成交量大涨,对于一些理性的开发商而言,会有不同于常人的解读。因为上半年成交低迷,很多楼盘的销售率非常低,“跑量”的压力很大。随着成交开始放量,出货的时间窗口终于来临。但是近期的成交量是建立在低价的基础之上的。
也就是说,更多的开发商选择趁机跑量,而不是趁机提价。最近两三个月的市场中,没有一个楼盘公开宣称提价。当然暗中提价的楼盘不是没有,上周首开的某申花楼盘,最终开盘价比市场预期略有提升,结果成交率仅3成左右,成为业内的一个笑柄。这一事实充分说明,目前的市场基础还比较脆弱,尚不能支撑房价上涨。
成交回暖之后,市场也将进一步两极分化。上半年楼市低迷,即便是产品竞争优势较强的楼盘,也面临蓄客不足的难题,成交率也不高。而随着市场人气回升,优势楼盘的竞争力就会转化为现实的成交量,而优势不明显的楼盘,成交量仍将难有起色。近期的楼盘中,首开当日成交率超过八九成的有之,成交率仅两三成的也不是少数。
板块方面,由于供应量并不均匀,库存压力大的板块,短期内降价仍将是主流。不过,由于目前不少楼盘的售价已经低于成本,降价的空间已十分有限。通过小幅降价或者更为灵活的降价举措获得销量,仍将是不少开发商的营销策略。