钱塘江畔，六和塔下 当年的地王迟迟不见开盘

绝版白塔地块为何难产8年

    钱塘江畔，六和塔前，一块可以称得上杭州“绝版风水宝地”的地块，从2006年底土地出让到现在，已经过去了8年，却仍然还处于半吊子工地的状态。

    近日，家住美政花苑的刘先生带着儿子去新开的白塔公园坐小火车的时候发现，就在距离公园不到200米的地方，还有这么一个项目：“杂草丛生的，一个施工的工人都没看到，不知道要造什么？是不是烂尾了？”

    这背后究竟有着怎样的缘由？记者深入进行调查。

    主体结顶却已停工

    沿中河高架向南、复兴路口下来，直行至之江路口便是这个楼盘的所在地。一圈略有褪色的蓝围墙外没有任何关于项目的介绍，只是在工地大门上有“华成建设”几个大字。

    工地现场静悄悄的，看不到建筑工人的身影。十多幢房子都已经结顶，层高四五层不等，工地现场堆着一捆捆生锈的钢筋，和房屋主体里裸露出的护栏上的锈迹互相呼应。本该属于景观的空地上，一米高的杂草、污水边的青苔，还有零星种植着的玉米构成了一番独特的景象。

    项目经理王经理向记者介绍说，建筑是华成建设集团的主业，这个项目是华成自己投资开发并建设的。项目目前主体已经结顶，“明年年底会开盘的”，而且“站在屋顶花园看钱塘江风景一览无余，是一个非常高档的楼盘”。至于为什么现在看不到工人在施工，他的解释是“项目要改方案，玻璃幕墙的供应商一直说现在没有农民工干活，所以我们进度也上不去”。

    开盘时间一推再推

    王经理口中的这一“高档楼盘”的相关消息，其实已经在坊间流传了几年，开盘风声一度传遍房产圈，而后又陷入沉寂。

    根据本报2012年11月20日的相关报道，这个项目之前曾经名为“华成波尔多庄园”，在2012年房博会亮相时改为“钱塘艺墅”。根据当时的报道，房博会上，现场销售员介绍说：“项目预计将于2012年年底或2013年年初开盘。”

    杭州市透明售房网资料显示，该楼盘目前案名定为钱塘艺墅。产品形态2013年第一次公布时的信息显示：为“七种公寓及住宅形式的组合，包括单身公寓，水平组合公寓，南北两种复式公寓，南北两种屋顶公寓及花园洋房”。

    今年6月5日，该项目的相关信息已被更新为“预计2014年11月开盘，项目规划为多层和叠排，多层房源稀少，房源4~6层，总86户。所有房源整体户型90~200平方米，其中多层90平方米，项目样板房已对外开放。”

    当钱江晚报记者致电该项目销售部时，相关人员又表示：“项目可能会在2015年年底开盘，至于户型和装修情况目前都还没有明确”。他还否认了有“项目样板房已经对外开放”这回事。

    现场王经理的说法和销售部类似，都是具体户型和装修情况都还没有确定。“如果你们需要小户型我们也有，如果你们需要大户型，我们就把两套打通。”至于做成大户型是一本证还是两本证，他表示不清楚。记者问楼盘是否做成精装修？他表示“我们到时候会根据客户的需求来决定是否要做精装修，样板房现在还没有”。

    曾为昔日地王

    比产品本身更令人关注的是，一块风景独好的风水宝地为何拖了8年还没有正式亮相。

    这个地块在杭州市国土局的“身份证”是杭政储出[2006]37号地块，直面钱塘江，又距离玉皇山和凤凰山不远，地理位置相当优越。因为临近千年文化遗址白塔，它还有一个通用的称呼，即“白塔地块”。

    项目规模不大，名气不小，当年，20亩土地引来17家单位的参与竞拍，46轮竞价后，这块地最终以10977元/平方米成为了当年杭州楼面地价最高的一宗宅地，成交总价2.2亿元。资料显示：浙江华成控股集团拿下此地的日期是2006年的12月18日。

    如果说早年楼市，捂盘还是普遍现场，那么对于今天的大部分开发商来说，只要项目达到预售条件，都会尽早开盘领出预售证，以便早日回笼资金。但这块项目却拖了8年。另外根据王经理的描述，钱塘艺墅项目去年8月已经结顶，按说早就达到了预售条件，为什么迟迟不开？

    开发商诉苦称规划失误

    记者就此问题找到了当时拿下这块地的开发商浙江华成投资有限公司。

    沈凤飞是华成投资的母公司浙江华成控股集团有限公司董事长，他一听说要采访这个项目，立刻大倒苦水：“在这个项目上，我们算是吃尽了苦头。”

    根据沈凤飞的说法，他们2006年底挂牌取得这块土地后，2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。“方案一次又一次报批，一次又一次通不过，最后协调下来的方案是降低我们的整体开发量和层高。”

    开发商方面认为，导致项目方案不能通过的根本原因是，地块本身的规划出了问题。从这块地的出让信息看，容积率规划定为1.3~1.5，建筑高度也有限定，即限高18米。根据挂牌出让文件规定，该地块还必须建造20％的90平方米以下住宅。

    但开发商方面表示，实际操作上这样的限高，很难做足容积率。一位开发商开玩笑说：“按照这个要求，那就是一堆矮胖矮胖的房子趴在地上，对楼盘的整体美观度和品质感肯定有影响的。”由于土地规划中还有绿化率的要求，所以在诸多因素制约下，往往很难兼顾品质和利润两方面的诉求。一个比较常见的解决办法就是降低容积率，这也意味着土地成本被摊高。所以，“方案一次又一次报批，但最终还是我们把容积率和开发体量都降下来了才通过，容积率只能做到1.3，又无形中摊高了我们的成本。”

    杭州市建委的官方网站挂出的施工许可项目公示信息为，合同开工时间为2009年11月20日。也就是说，光是从取得土地到准许开工，这块地整整用了35个月的时间。

    建委的公示信息显示，这块地的竣工时间为2011年1月14日。但记者从杭州市行政服务中心的建委窗口了解到，这块地不止一次进行了延期，“去年12月他们又来办过延期，一般延期只有半年或者一年，延期两年的情况是非常少见的”。也就是说这个楼盘的竣工时间在延期两年以后，又被再次延迟到2015年12月31日。

    对于施工时期一再延迟，沈凤飞表示，施工难度大，“打桩就打了一年半，对于多层住宅的预售时间又和高层不一样，这样导致我们错过了2009年的那一拨好行情，索性放一放、做个好产品再卖。”

    一位高级建筑师告诉记者：房地产建筑地下施工部分的确比地面难度要大，这个项目因为地处钱塘江边，受江河水的压力，可能出现流沙或管涌等情况，会影响到施工的进度。

    销售前景堪忧

    工期一拖再拖，开盘时间也一再延期，致使这一项目的定价也成为一个难题。

    2.2亿拿下这块宝地如今看来并不算贵，但8年下来，成本已很高。

    由于迟迟不能动工，项目占用了巨额资金，沈凤飞给钱江晚报记者算了一笔账：“我们的土地成本算上契税就达到一万两千元一个平方米，再加上这么多年的资金成本，你按照15%的市场利率算，资金成本要超过土地成本两倍，粗算下来要三万七到四万元一个平方米。”

    20亩的项目，8年的开发周期，再算上各项开发成本，业内人士表示，这个项目开发成本将达到5万元/平方米以上。按照最保守的估计，90平方米的房子要卖450万，180平方米户型总价更是要达到900万。

    这样天价的房子什么时候卖？怎么卖？市场接受程度如何？目前得到比较明确的信息是：“明年上半年开盘，精装修按照8000元/平方米的标准做，也算是给客户一个看得见的品质。”

    这样的价格是否有足够的因素支撑？从优势方面看：这块地背靠玉皇山，面对钱塘江，旁边还有一条中河，地处杭州吴越文化与南宋文化交融区域的白塔区块，1.3的容积率更是赋予这块地稀缺的土地价值。

    但另一方面，这个项目周边的楼盘以老小区为主，多层的老小区目前均价22000~24000元左右。再加上整个项目面积只有20亩大小，在坐拥老城区成熟配套的同时，缺少足够托起高端定位的底色。另外，在项目东面不到100米处，还有一个醒目的加油站。

    开发商的心态倒也稳当，显得对市场状况已有所准备，沈凤飞坦言：“这个项目在集团整体运作中占比不大，拖到现在我也没想过能赚钱，能持平就可以了。”

    截至发稿日，记者看到，钱塘艺墅旁边不到500米的经典楼盘金棕榈花园，挂出一套173平方米的精装修公寓，挂牌价490万，单价为28393元/平方米。而另一套附近春江花月112平方米的精装修公寓，挂牌价342万，单价为30536元/m2。