富春江曜阳国际老年公寓供图，与内容无关

随园嘉树的业主正在学习“五禽戏”

富春江曜阳国际老年公寓组织的业主活动

今年5月，宋卫平在转让了绿城的股份后高调转身养老地产，颐养、农业、房产建设组成了宋卫平王国全新的三驾马车；而中国房企龙头万科也将首个养老社区选址杭州，作为万科在全新领域探索的一个模板；杭州目前最成功的民营养老公寓金色年华将扩容开建二期……在地产商的版图中，养老地产正成为一块块分量颇重的试验田，学院式养老、邻里式养老等各种养老模式层出不穷，谁都希望能率先在这片蓝海中掘取第一桶金，不过，不论从开发商自我评价还是从项目实际盈利上来看，目前杭州的民营养老机构似乎还没有真正成功的先例，对于杭州乃至全国而言，养老地产正起步。

全球老龄化，或成未来最大的消费产业

一对父子在树下坐着，儿子看着报纸，老父仰头问儿子：“树上是什么呀？”儿子看着报纸说：“那是麻雀”，过了一会父亲又问：“儿子，那树上是什么呀？”儿子不耐烦地说：“不是说了吗，那是麻雀”，一会父亲又问：“那树上是什么呢？”儿子生气了，扔掉报纸：“都说了好几遍了，麻雀麻雀的，你是不是有病呀？”。父亲呆住了，好一会用发抖的手从袋子里面拿出一个破旧的日记本递给儿子。上面写着几十年前，也有一对父子在这个树下，小儿子问着年轻的父亲：：爸爸，树上是什么？“父亲高兴地回答：“那叫麻雀”，过了一会孩子又问：”树上的是什么呀？",父亲还是笑着回答：“那是麻雀，会叫的麻雀。”儿子又问了几十遍那树上是什么东西，父亲既高兴又激动，每次都回答：“那是麻雀，会飞会叫的麻雀，记住了吗？”

这是电影《飞越老人院》中一段经典对白，也触动了不少人内心最脆弱的一块。70后、80后、90后正当道，这个世界也将迎来最大一拨人群——老年人，随着老龄人口的急剧增长，“养老”正成为中国乃至全球的重要课题。

根据联合国的一组统计数据显示，到2050年，60岁以上的老年人将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将增加到33%，经济欠发达地区老人比例将占总人口的19%，世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化。

人口基数巨大的中国，“变老”速度同样惊人。据全国老龄委发布的数据显示，到2013年底，中国将有2亿老年人，预计到2025年，老年人口总数将超过3亿人。生在新中国，长在红旗下，经历过上山下乡，沐浴过改革春风，在种种风浪之后寻求平静、踏实的晚年生活成为大部分人的追求。但从实际情况看，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人入住养老机构。北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。

据世联地产的预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。养老，或成未来最大的消费产业。

杭州比全国平均水平提前11年进入老龄社会

去年年底，杭州市老年人已经达到134.8842万人，占当年年末全市总人口的19.10%。也就是说，差不多每5个人中就有1名老人。杭州市比全国平均水平提前11年进入老龄社会。

134万杭州老人何处养老？有人喜欢居家，有人选择“举家搬迁”至养老院。来自杭州市民政局的数据显示，截至今年 6月份，全市共有养老机构284家，其中公办25家，民办108家，乡镇（街道）151家。

根据杭州规划的“9064”养老服务格局，到2015年底，九成杭州老人将享受以社区为依托、社会化服务为协助的自主居家养老服务，6%的老年人享受政府购买服务的居家养老服务，4%的老年人享受机构养老服务。

杭州今年的《政府工作报告》中，提出了为民惠民的十件实事，其中就有和养老密切相关的部分。

杭州将提高社会保障水平，继续提高企业退休人员基本养老金，主城区居民基础养老金提高到150元，萧山、余杭区和五县（市）有所提高。

年内新增养老床位6000张；享受政府购买居家养老服务达到6万人；改扩建居家养老服务照料中心500家；实施0-6周岁残疾儿童抢救性康复项目。

6000张床位中，六大主城区新增床位数共为2000张，占总数的三成，其中上城区增加张数最多，为980张，江干、西湖、滨江则均为100张的增量。其余的区、县（市）中，增量最多是萧山区1200张，其次是余杭区1000张。

去年年末，杭州提出要改革公办养老机构定价机制，探索全成本定价，将市第三福利院列为公办养老机构定价机制改革先行试点单位。

目前，市第三福利院内已经入住了30多位老人，报名者达到3700余人之多。等物价方案落实后，剩下的床位将会逐步对外开放，市三福院将对报名老人进行情况评估，根据评估结果决定是否入住。

根据今年2月份杭州市政府办公厅发布的《关于鼓励社会力量兴办养老服务机构的实施意见（试行）》，全市养老机构和居家养老服务机构的等级划分将采用星级制，分为一星、二星、三星、四星和五星，最高等级为五星。

申报等级评定的养老机构需取得养老机构设立许可并依法登记，居家养老服务机构需依法登记。星级评定采取自愿申报的原则，符合条件的养老服务机构均可申请等级评定。民政部门会同相关部门组织第三方评定后，将向养老服务机构颁发证书和标志。

参与等级评定的养老机构，可根据评定等级获得相关补助。比如接收主城区户籍老年人入住的主城区养老机构，五星级每人每月补助200元，四星级补助150元，三星级及以下补助100元。接收失能、失智老人入住的，还将在此基础上每人每月增加50元。

政府购买居家养老服务受益面如下：六城区、开发区、名胜区为辖区老年人口的5.5%，其他区、县（市）为辖区老年人口的4.5%。其中前者每人每年购买服务不少于40小时（或1000元），后者每人每年购买服务不少于30小时（或600元）。

如果说政府购买居家养老服务是基石，居家养老服务照料中心就是实施载体之一。

居家养老服务照料中心的建设，杭州将力争在明年达到城市社区全覆盖、农村社区覆盖三分之二的要求。村（社区）居家养老服务照料中心建设的全覆盖，将在2017年实现。

2020年，居家养老服务照料中心服务范围不能覆盖、老年人口20人以上的自然村，都要建立互助服务点，并建成农村20分钟步行养老服务圈。

众多房企试水杭州养老地产

去年，本报就曾对养老市场做过调查，发现老龄化的杭州面临“公办养老机构一床难求，民营养老机构一人难求”的奇怪现象，不少民办养老机构的入住率仅为50%-70%，个别只有30%。“之前我们对杭州的养老市场做过调研，发现公办养老机构因为设施、收费、看护人员相对稳定等优势成为绝大多数老人的选择，而民营机构在这些方面没有优势，但随着更多老人的增加，大量实力房企的介入，以及老人们对养老生活要求的提高，目前的状况或许会改变。”浙江工业大学经贸管理学院院长、房地产研究所所长虞晓芬说。

调查显示，我国老年住宅的现状是“企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长，且还无法收回投资成本”。据了解，目前杭州最成功的民营养老公寓是云天房产打造的金色年华，日常1000多张床位都是满员的，要入住的老人老早排起了长队，这里的收费单人间2300元/月，双人间3000元/月，多人间（3-4人）每人1300元/月，外加护理费500－1700元不等/人/月。即便如此，运营了6年的金色年华依然处于亏损状态。

“前期投入收不回，后期维护成本高”，这是金色年华金家岭退休生活中心客服部经理胡燕萍曾对媒体透露的亏损原因。据了解，金色年华的土地原来是划拨的，后补交出让金后转为按幢的大产权，无法分割出售，而此前二期土地又迟迟未能落实，一期的配套比例明显过高，占了40%，导致开发投入无法收回；从入住率看，金色年华的入住比例已经不低，但收上来的管理费也仅够维持经营，所有服务除了绿化与外围保洁外，全部是自己来做，没有引入较为成熟的服务合作机构。按云天自己的说法，这个项目做下来，到目前为止，没有名（云天是隐形的），也没有利（投资都收不回）。

继云天之后，也有多家房企在杭州进行养老试水，据不完全统计，浙江未来有80家企业要建养老房产，有100多个项目，而目前比较知名的便是绿城和万科这两家。

作为本土房企的老大哥，绿城的养老地产已经通过宋卫平之口宣扬得全国皆知，从已经投入使用的蓝庭到刚刚开始销售的乌镇雅园，“宋氏”养老的理念氏学院式养老，通过学院的组织形态为老年人设计一 种全新的生活方式，老人可以根据兴趣学习，有200多门课程可供选择，用大学的组织形态、学分的形式、杭师大研究老年人的课程体系来做管理，让老年人重回学校的环境，解决目前养老中的很多问题。这看似让人憧憬的模式从实效上来说，也只能惠及一小部分有经济实力的老人，这也是目前运营遇到的最大瓶颈。

以蓝庭为例，尽管护理院可用医保，床位费为50元/天，但是老人们需要自行承担护理费，一对一服务为5000元/月，一对二为3500元/月；而住在老年公寓的老人，房租费因户型面积的不同而不同，最小户型建筑面积在60平方米的房间每月费用为4800元，两室两厅100多平方米的户型每月费用则为9600元。

而雅园的老年住宅项目，主力面积在70-90方，总价在百万每套，物业费为3.5元/平方米，想要在项目内做活动、上老年学校需要办理月卡或者是年卡，据项目方透露，年卡的价格估计在3000-5000元，除此之外，一些针对老年疗养的护理费用需要自己承担。

万科在杭州的试水相对绿城稍晚些，去年首开的随园嘉树既是万科在杭的首个养老项目，也是整个万科集团的首个养老社区。从2010年首次前往日本考察到2011年杭州万科组建团队打造养老业务，再到去年的首开，随园嘉树项目几乎是从零开始的，也成为万科试水养老地产的一个模板。从规格上来说，随园嘉树也是针对中高端老年人群，15000元／平方米的售价以及今后2500-3200元／月的服务费，可以接受这种定位的老年人已属金字塔高层。

而这个项目也秉承了万科人性化的营销理念，在讲究人文的良渚文化村里提邻里式养老，这是比较符合中国文化传统的，所以去年一期开盘即刻“售罄”。但万科总裁郁亮却在随后这样评价：“作为一个万科养老地产的试点，市场反应还不错，但买家都不是老人，都是为自己10年后养老准备的，这点出乎意料。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”

今年3月万科公开披露养老地产逻辑和新模式，北京万科总经理毛大庆表示，未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，首次试点为中粮万科长阳半岛。该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人的需求。虽然被指为品牌和营销的噱头，实为促销住宅产品，但这的确是万科在养老地产上的另一种尝试。而在杭州，万科·北宸之光就规划有这样一栋养老公寓。

起步阶段，养老地产还得慢慢探索、长期培育

美国亚利桑那州著名的老年社区太阳城，经过了20年的发展才有现在的规模，对于中国来说，虽然也有不少开发较早、相对较成功的老年社区，但在总体发展阶段上来说，养老地产尚处在起步阶段。

根据统计，我国老年人口绝对数字比较大，到2040年60岁以上的老人有3.74亿人，而65岁以上的达到2.87亿，增长速度将快于经济发展速度，但整体老龄化却处于初期，传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成，老年住宅的需求量不大，同时社会保障体系也不够完善，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟，目前大家都还在探索阶段。按虞晓芬的说法，它的独特不在开发，后面还有服务和管理；从产业链讲，后道还没有明晰的经营模式，相关的人才不足、标准都没有。

目前，国内正在尝试很多养老模式，有像台湾长庚养生文化村这样“社区＋医院”的，也有像上海亲和源这样做会籍制养老俱乐部的，还有北京太阳城老年公寓这样采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，也有不少异地项目利用良好的环境吸引老人来此度假养老……但实效如何都还有待时间检验。

对于很多养老项目收费高却无法盈利的状况，专家曾提出在一级市场——土地上来解决，政府在批地的时候只允许做产业用地，而不是批住宅开发用地。记者咨询了国土局相关工作人员，对方表示，目前没有纯粹的养老用地出让，对于这方面的需求相关部门也在做研究，现在最担心的问题是后期的监管，万一企业以养老用地为由拿到了低价地块却一卖了之怎么办？而今年4月深圳出让的两宗养老用地也受到全国的瞩目，两块地吸引了35家企业参与竞标，最终以6倍和7倍的溢价成交，也侧面反映了养老地产的现状。