中都青山湖畔四期临枫园目前已基本停建。

青山湖畔四期基本停工；项目大部分现房、土地已被抵押

杨定国“失联”公布前，有人以超低价抢签几十套现房，其中不乏亲友

    6月18日，杭州庆春路上的中都百货突然关门，并传出中都控股集团董事长杨定国“失联”消息。在“失联”一周后，杨定国于6月24日晚在厦门被余杭警方找到。据悉，杨定国因涉嫌非法吸收公众存款罪，已被公安机关依法刑事拘留，目前案件正在进一步侦查中。

    事件虽然由中都百货关门引发，但由于中都是以房地产起家，不少人将其困境和当下的楼市联系在了一起。一些媒体报道中，也将之定义为：“杭州首个开发商失联”。

    那么中都风波到底和其地产项目有没有关系？有多大关系？中都旗下的地产项目眼下又处于什么状态？本报记者近距离作了调查。

    售楼处关门

    青山湖畔四期基本停工

    中都百货停业之后没多久，中都青山湖畔的销售中心也大门紧闭。中都青山湖畔原本在建的四期工程“临枫园”也随之基本停工。在售的临枫园会不会成为又一个西城时代家园（因开发商金星房产破产而被政府托管）？

    周二上午，记者来到中都青山湖畔。售楼处大门紧闭，空无一人。“售楼处已经将近一个礼拜没人办公。”青山湖畔的一位物业人员告诉记者。

    一辆面包车呼啸而来，停在门口。车上跳下两人，看到售楼处关闭，他们非常失望。他们说刚刚才听说“中都老板不见了”，因为自己还有些建造园区栏杆的工程款没结清，所以心急火燎地赶了过来。

    中都青山湖畔的前三期已先后交付，在建的是第四期“临枫园”。据了解，临枫园占地面积102亩，包括48套联排，还有1075套公寓。

    当记者来到临枫园施工现场时，发现靠近工地门口的十数栋排屋已经结顶，部分排屋连外墙的墙砖也贴得差不多了。不过远处尚有一大片楼房搭着脚手架，显然还有一半工程进度未完成。

    现场十分安静，听不到任何施工机器的轰鸣声，也见不到几个工人。一位代表施工方的管理者说：“几天前就基本停工了。”他说，目前有上千万的工程款未结，所以他们也在焦急地等待杨定国失联事件的调查结果。

    记者发现，现场还有几个人在干活。一打听，这是一家子，他们向工程乙方转包了其中几幢排屋的扫尾工程。“原来请了工人，但工人听说中都老板跑路了，就都不干了。我们只能自己做。”正在为排屋外立面贴墙砖的小王说，他们交了2万元的押金。“去年底拿过一笔工程款后，已经半年多没拿钱了。现在就算把工程做完，也不一定能拿到钱。但如果不把工程做完，不但拿不到工程款，连押金都拿不回。”

    杨定国跑路当晚

    有人抢签青山湖畔几十套现房

    除了这些工程承包方、转包方以及工人，最焦急的或许是购买了4期期房的业主。

    “不少业主听说情况后，立即打电话过来，但是着急也没用，我们都不知道该怎么办。”中都青山湖畔项目的一位知情人向记者透露，临枫园当初计划在明年8月交付，然而目前员工都已经没有心情上班，工程也已经停工，楼盘能否交付，目前还不清楚。

    据该知情人介绍，青山湖畔所有的现房都已经被抵押融资，四期的102亩土地以及可预售的期房也被抵押出去。

    “我们是造完一期抵押一期。透明售房网上显示的是限制级房源，但如果有客人要买，我们还能解套出来，出售给购房者。”该知情人表示。

    他还向记者透露，在杨定国跑路那晚，也就是6月16日晚上，有人抢签了几十套现房房源。记者从透明售房网上看到，在6月16日到6月22日，确实有32套房源已经网签成功，销售总额5840万元。有开发商表示，在青山湖这个沉寂多年的板块内，这样的成交量极为不正常。

    记者了解到，青山湖畔项目的销售经理杨秀兰是杨定国的堂妹。“过去所有的购房流程都是由杨秀兰一手办理的。值班的保安说自己看见，周日下班以后，有一批人在销售部待到很晚。”青山湖畔财务负责人章小姐告诉记者，17日一早，就接到了杨秀兰的通知要开具30张左右发票，这些发票的金额在100万到200万左右。“正常情况下，合同规定开具发票的金额就是房屋的全款金额。”章小姐表示，若按照青山湖畔排屋300~360m2，别墅360~500m2的面积来算，这批网签的房源价格低得异乎寻常，很多几乎是市场价的一半。

    据悉，付款方包括杨定国的哥哥杨定永，堂妹杨定珍、杨小兰、妹夫郎礼平等人，还有部分中都集团内部的掌权者。他们在公布杨定国失联之前低价抢签现房，有转移公司资产之嫌。

    中都青山湖畔已经交付的园区，物业人员仍照常提供服务，看到进出园区的轿车，门岗依旧会敬礼。

    “已经交付了，所以对已经入住的老业主影响还不是太大。有买了四期的新业主过来，看到售楼处关门就来问我们情况，但我们什么都不知道。”一名物业人员告诉记者。

    尽管暂时一切如常，但物业人员对前景没有信心。“物业费每平方米3元，算是低的。我们的物业费有一部分是中都房产补贴的，如果房产没钱了，我们的工资也可能会受影响。一旦发不出工资，我们也就不能再干下去。这里的老业主也会受到影响。”

    杨定国的哥哥、同时也是中都物业负责人的杨定永告诉本报记者，中都物业的很大一部分物业费的确是由中都房产垫付，在中都房产也自身难保的情况下，物业能否继续支撑下去为老业主服务，就连他也不清楚。

    众口皆碑的“好老板”

    一夜之间变成员工噩梦

    65公里之外，位于临平的中都集团总部，已经变成了“债主”的聚集地，这些债主中，不乏中都的员工。这些员工大多已经不上班了，之所以每天还到中都集团来，是为了聚在一起打探消息，看看还有没有希望拿回自己的钱。

    杨定国失联，在众多员工看来是毫无预兆更不可想象的。因为在这个拥有1300人的集团公司，上到与杨定国朝夕相处的秘书，下到分公司的普通员工，都对这位董事长有口皆碑。

    做了杨定国7年秘书的吴小姐说，杨定国对员工向来很好，不管公司多困难，也从未减过员工的薪水，而中都员工的收入，在临平当地肯定算是高的。

    方女士从小就和杨定国相识，在中都工作了十多年了。“我和他是黄湖的同乡，我们一直觉得他人很好，发达了之后，黄湖的老乡找他帮忙，他几乎从未拒绝过。”方女士说，“他不抽烟，吃穿也不讲究，如果说瑕疵，也就是有些花心。”

    直到杨定国失联，他们才慌了。“我们去问他秘书，秘书说杨定国只让她订了6月16日晚8点多去北京的机票，没有订回程票，去问杨定国的司机，他说老板没有让他送去机场。有传言说，他并没有去坐那班飞机。”一位跟杨定国较为亲近的员工说，“就在他去北京之前，他还在开会时鼓舞员工，说他绝对不会抛下员工一走了之的，我们都很相信他。”

    众口皆碑的“好老板”，在失联之后成为了员工的噩梦。“杨定国掌控的公司据我所知的就有39家，可能还不止。其中20家，是由他的员工作为法人注册的，这些公司大多数无法看出与中都有任何干系。”一位不愿透露姓名的知情人称，“但这些公司的实际控制人是杨定国，员工是因为信任他，才帮助他贷款融资。这些公司的贷款加起来，就有七八千万元。”

    一位与杨定国关系亲近的员工，就是其中一家公司的法人代表。“为他贷款了2000万元。”她哭得眼睛都红肿了。

    该知情人还透露，中都参与内部集资的员工，可能多达150多人。“5万元起步，由公司担保，综合年利息可以达到20%，很多员工积极参与借贷，据初步统计，大概有八九千万元。”据了解，员工内部集资金额最大的超过了200万，方女士则自称投了130多万元。

    员工之外的民间借贷金额就更高了。一位早期跟随杨定国的员工，在杨定国的照顾下，自己成立公司，靠做装潢生意赚了很多钱，据称他借贷给杨定国3000万元，同时为其担保了3000万元，在杨定国失联后，他担心自己之前赚的钱全都付诸东流，还要欠下一屁股债。

    从6月19日夜间开始，余杭区人民法院已经受理了多起单位或个人对中都集团的起诉，他们中有银行、信托公司、小额贷款公司、大型企业等，还有杨定国的亲友、员工和同学。

    中都集团行政总监何涛（集团临时任命的新闻发言人）表示：“集团债务目前已超过20亿元，这个数字日后可能还有上浮，余杭区政府已经介入此事。”

    中都房地产业务，一直为集团输血本报记者

    杨定国的跑路，是地产项目危机造成的吗？从记者了解的情况来看，导致中都资金链极度紧张的主要原因，是因为盘子铺得太大，战线拉得太长，而融资越来越困难，融资成本也越来越高，借新钱补旧钱迟早有一天无以为继。

    中都房产负责人：

    房地产在给集团公司输血

    杨定国为何跑路？传闻中的20亿表内负债究竟资金断裂在何处？房地产是不是导致资金链断裂的那根导火索？一位中都房产负责人肯定地告诉记者，房地产持续在给集团公司输血，绝对不是资金链断裂的那根导火线。

    “中都房产业务目前只有我们青山湖畔在建、在售。去年我们新开的44套排屋去化了近30套，销售情况还很不错，虽然今年大不如前，但是此前1、2、3期已经交付的房源总销售额已经超过10亿元。”

    这位负责人表示，当时青山湖畔项目约1000亩土地，拿地价仅为20万元/亩，目前，他们的土地款早已经还清，就连四期在建的临枫园也已经有7000~8000万元的营业额，虽然他们和其他房产商一样在今年也资金有些吃紧，但拥有可作抵押融资用的土地资源、现房资源、期房资源，所以房地产不可能是导致资金链断裂的元凶。

    不过他透露，中都房产的资金统一在集团财务帐户中，由集团财务调配。即使房产的资金被用作他途，他们也不清楚。据悉，原财务总监与杨定国关系亲密，但过完年她突然与财务脱离。

    中都的员工也认为问题并不是出在中都起家的房地产业务上，恰恰相反，他们认为在房地产业最好的那几年，中都转做百货，是极大的战略失误。

    盘面铺得很大

    中都百货负债率高

    2003年，第一家中都百货在临平开业，此后，陆续有6家中都百货在浙江各地开张。然而因为经营不善，3家百货已经在今年之前陆续关闭。有员工透露，百货亏钱是公司内公开的秘密。中都百货的负债率在2012年已超过80%,远高于行业60%的警戒线。

    2011至2012年，中都百货分别通过长安信托、金谷信托和中铁信托进行融资，获取8000万、7000万和1.3亿元的信托贷款。这几笔资金的用途均为补充中都百货的流动资金，由同属于一个集团的浙江临安中都置业有限公司用青山湖畔项目旗下三块土地使用权抵押，为中都百货融资作保。

    中都集团的盘面铺得太大是员工们近年来一直忧虑的事。根据中都集团公开资料，该公司目前掌控的子公司多达20余家，产业涉及房产、百货、酒店、金融、园林、物业等，业务涉及浙江、安徽、江西、河南等多个省份。

    另据中都集团员工向记者透露，杨定国个人还在一家名为海润影视的公司投资，并为此曾向员工借钱，其中包括方女士。海润影视拟借壳申科股份上市，重组预案显示，2012年11月12日，杨定国等21名新股东以货币方式投资4.3亿元参股海润影视，其中杨定国个人出资1034万元，占1.33%股权。依据此次发行价8.28元/股计算，一旦海润影视借壳上市成功，杨定国所持股票价值将迅速增至2969.79万元。

    除了百货业务，开发典当行、担保、贷款等金融业务也成为许多员工诟病的集团出险的因素。记者在中都写字楼看到，一楼的中都典当大门已经上了铁锁，5楼一家同属中都集团的金融公司“共享贷”虽然开着大门，但是员工关心的已是如何讨薪讨债。

    一位员工认为，中都的担保公司在担保业务上的高出险率也是拖垮资金链的重要原因。

    一位业内人士分析，摊子铺得太大,资金投入太多，一旦由于资金成本上升、监管收紧银根而借不到钱,就会一下子失控。

    上半年仍在积极融资

    年化利率高达26%

    2012年6月14日，中铁信托为中都百货提供了1.3亿元的信托贷款，期限为30个月，年化收益率水平为8.7%~11%。另外，华鼎控股（03398.HK）公告显示，2012年12月24日，该公司通过交通银行，向杭州中都购物中心放贷3000万元，期限24个月，贷款利率为18%。2013年7月15日，长城信托向浙江临安中都置业有限公司发行了5000万元的信托贷款，产品期限18个月。中都百货2012年向金谷信托和中铁信托申请的贷款皆已在2013年年底还清,其中,金谷信托项目如期清算,中铁信托项目提前结束兑付。

    今年上半年，中都依然在积极地寻求融资。元尚、东方资产等金融机构均表示与中都有过业务接触。今年2月份，一家北方的金融机构接到了浙江中都置业有限公司的项目计划书，负责人小张（化名）告诉记者，当时，临安中都置业评估第四期组团“临枫园”的102亩土地以及在建工程4亿元人民币，以此为抵押物向他们融资2亿元，愿意承担18%的利率，但这家金融机构没接。

    “有家机构做了这个项目，他们告诉我，中都接受了高达26%的年化利率。”小张透露，这家总部在上海的公司在3月份的时候接下了中都的一个融资合作，发行了一个半年期、融资额度5000万的基金项目。记者致电该公司负责人戴祺，对方并没有否认他们与中都合作发行基金一事，而是表示浙江这边的分公司并没有负责这块业务。

    愿意接受26%的利率融资，如果不是恶意套取现金，就意味着这家企业资金链极度紧张。