房价下跌后 整个楼市会发生怎样的连锁变化?
杭州网  发布时间:2014-02-27 08:33   

房价下跌后整个楼市会发生怎样的连锁变化?

近段时间,有关楼市的走向成为一个热议的话题,围绕着房企的资金状况;未来楼市的走向;银行业对房地产业的态度;购房的时机等等,都延伸出林林总总的说法。梳理众多说法,以期分析出未来楼市的发展趋势,成为件重要的事。

个人房贷利率可能上升

自去年银行闹“钱荒”以来,个人房贷一直处于持续收紧的状态。在二套房利率普遍上浮的情况下,多地首套房贷利率也开始上浮。记者了解到,南方多地银行首套房贷款利率的上浮力度多在5%-10%,深圳部分商业银行甚至需上浮10%-20%。

“在2月14日才调整了利率,首套房房贷利率从原来上浮5%调整到10%。”建行一位房贷经理告诉记者。根据南都记者调查的情况,目前深圳除了中、农、工三家国有银行首套房房贷利率维持基准利率外,建行及其他商业银行首套房房贷利率都需上浮,广发、华夏、浦发等银行都需上浮10%-20%。

广州多家银行首套房贷利率基本上浮了5%-10%。记者走访了五羊新城一带的招商银行、农业银行、华夏银行、中国银行、邮政储蓄银行、中国建设银行和广州银行。

这七家银行中,只有招商银行一家表示将维持基准利率,即6.55%。中国邮政储蓄银行和农行表示首套房上浮5%;广州银行首套房上浮10%;中行首套房上浮10%;建行没有给出具体值,表示都在10%左右波动;华夏银行给出的是浮动利率,即上浮5%-10%,其工作人员表示,具体利率根据贷款者个人的经济实力状况最终决定。

外地的情况这样,杭州本地的情况又是如何呢?记者咨询了四大行,中行、农行、工行和建行相关人士都表示,都还在执行原先的个人按揭贷款利率,但很多人士在采访中也流露出对个人按揭贷款的可有可无。“市场变化这么频繁,对我们来说也是种考验,相比较与跟人按揭贷款,个人经营性贷款我们更愿意做,利润空间也高很多。”四大行之外有银行工作人员直接表示,即便是首套房贷,他们也要上浮10%。

银行这样做,也出于自己的利润考虑。目前房贷基准利率仅在6.55%左右,属于收益率偏低的项目,如果他们把钱贷给企业的经营,收益明显要高出一大截,在整个金融正积极面对互联网金融挑战的大背景下,银行当然也想让自己的钱生出更多的利润。

当然,房贷的上浮,对于购房者来说,肯定又是一种成本的上升,“大家都说接下来可能房价会跌,但如果房价这头跌了点,在其他方面收费又涨上去了,等于说房价又白跌了。”有购房者直言不讳地表示。

银行房地产贷款趋于审慎

据新华网报道,针对市场传闻多家银行停办房地产贷款,新华社记者得到涉及传闻的多家银行正式回复,均表示房地产信贷政策没有变化。

兴业银行近日发布公告称:3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前,暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务。

兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻,一度诱发了市场对银行业暂停房地产贷款的恐慌。

中金公司认为,目前只是个别银行(兴业银行)的个别部门(企业金融条线)对房地产融资个别产品(房地产夹层融资和房地产供应链融资)的收缩,银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。

多家银行总行也向记者确认“未停贷”。交行主管新闻发布的负责人表示,近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建行四大商业银行也均回应称:房地产信贷政策没有变化。其中,农行表示,未停止发放房地产贷款,并已关注到目前房地产市场存在的风险,将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。

招商、民生、中信、光大银行同样表示:近期未调整房地产信贷政策,房贷业务一直正常开展,没有下发过额度收紧和暂停办理的通知,也没有停办房地产融资业务。

不过房企能从银行贷到款,并不意味着能像过去那样容易贷到款了。

业内人士认为,目前房地产开发贷款和按揭贷款风险可控。但是,防控房地产贷款风险,继续成为监管部门和银行的关注重点。

银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调,切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险,高度关注重点企业,继续强化“名单制”管理,防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

记者对杭州的银行工作人员进行采访,基本态度也与新华社采访到的情况相似,银行对开发商的开发贷款没有变化,中行、农行、工行和建行,四大行这一块的业务仍一如往常。但也有银行工作人员私下表示,由于未来的房地产业发展并不确定,因此他们也会筛选客户,“不是所有的房地产企业我们都会贷,要根据企业的规模、实力、开发的项目、过往的记录等来综合分析。”

房价下跌后整个楼市会发生怎样的连锁变化?

杭州未来房价下跌是件大概率的事

德信在大城北的项目北海公园首降后,随后同板块的天鸿·香榭里也跟进降价,而在此之前,同样在区域的耀翔·悦尚本已打算低开入市。这在一定程度上引发市场的担忧,那就是大城北的这拨降价,是否会蔓延到该区域的其他项目,甚至蔓延到杭州其他区域。记者的判断是,未来杭州房价下跌还是件大概率的事,但房价不存在断崖式下跌的可能。

德信和天鸿的降价,都有着现实的基础,德信的降价非常好理解,那就是在新增了很多个项目后,它需要腾出资金和人手来运营这些项目。在这个时候,已经进入尾盘销售的北海公园,作为清盘处理,显得非常合理。事实上,过往有很多个项目,都是如此操盘的,也因此,北海公园的降幅并不算大。这仍是一种经营手法。

至于天鸿·香榭里,是因其融资的成本过高,企业有点吃不消了。按照目前大城北的竞争态势,天鸿·香榭里如果还是按照原先17000元/平方米的售价卖房,没有品牌和特点的他们,很难有什么大的成交了,与其坐着干耗,还不如降价回笼资金,至少不用再支付那么高的融资成本。

随着这两个项目的降价,该区域内的其他项目,如阳光郡等,在售价方面都有松动,现在去售楼处购房,都能拿到好的折扣。

但大城北的这波降价,是否会蔓延到其他区域,从现在看,存在大概率,但不会大降价。以市场公认的城东新城东区,即七堡一带,因为有太多的项目集中供应,确实存在很大的价格压力,但考虑到从去年下半年开始,该区域已经进入贴身肉搏的状态,开发商在售卖房子时,基本贴着利润正负线在走了,换句话说,基本已到了地板价,想让这样的区域再有大幅度的降价,基本已无可能。

不过,在房价下跌期,如果买房又成了件头疼的事,再次告诉大家几点,一,尽量买大牌开发商的房子。房价上升期,开发商都能赚钱,所以房子的品质更有保障,等到房价下跌,开发商肯定要控制成本,这时候,品质不免被会牺牲。买大品牌开发商的房子,考虑到开发商未来还要发展,因此,他们在产品和品牌把控方面肯定更有顾忌。再退步讲,买大牌开发商的房子,就算出了问题,解决问题的可能性也更大。这也是为什么,在整个大城北降价的背景下,滨江·万家名城前段时间的加推,仍取得8成以上的销售业绩,这就是品牌开发商的力量。二,尽量买硬性支出成本更低的项目。这里所说的硬性成本支出,不是说开发商偷工减料得来的,而是自然的硬性成本,包括地价、财务成本、建安成本、管理成本、推广成本等等。这些成本加在一起低的,开发商的腾挪空间肯定更大点,品质多少也更有保障。对于那些在杭州只开发有一个项目的小公司而言,即便他们的项目降到很低价格,还是要慎买的,这样血的教训在前面的房价下跌期已有很多案例。

拿地可能会遇到竞争空当期

本月25日下午,杭州主城区原计划出让3宗宅地,后因地块前期手续有待进一步完善,其中2宗暂缓出让,仅剩杭政储出[2014]8号宅地出让。出让公告显示,该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元,出让面积92382平方米,约138.57亩,容积率2.0。

经过约30分钟17轮报价,上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得,折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科·璞悦湾地块 (2012年10月出让,8178元/平方米)都要低。

与此同时,2月24日,杭州余杭区推出一宗总面积37亩,总体量6.6万平方米的商住地块,该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处,楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位,由云南凯华以底价竞得,成交价19928万元,折合楼面价3000元/平方米。

2月杭州主城区土地拍卖就此收官,土地成交总额75.3亿元,较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是,据杭州市国土资源局官方网站显示,截至2月24日,杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌,也就是说,3月主城区土地市场极有可能“零出让”。

事实上,土地出让价格的降温,在上月18日也已显现,当时主城区出让的三宗地块,比起此前出让的周边地块,都已下降15%左右。

一般来说,土地市场的反应,总是滞后于房地产市场的,这之间的时间差大约在半个月左右,从时间节点上看,这轮下降,也基本符合这个时间节点。而从过往的经验看,在楼市降价,土地市场遇冷后,土地市场反倒会衍生出众多的机会,“按照我的判断,在今年上半年,在土地市场应该有不少机会。”有开发商已表示,想在这个竞争的空当期,拿些土地。

来源:杭州日报  作者:记者 李坤军  编辑:高婷婷
返回
围绕着房企的资金状况;未来楼市的走向;银行业对房地产业的态度;购房的时机等等,都延伸出林林总总的说法。梳理众多说法,以期分析出未来楼市的发展趋势,成为件重要的事。