文溪鼎园现场实景。

武林国际现场实景。

它们地处市中心，拥有成熟的配套和便利的交通，如果一定要把楼盘分出三六九等的话，那么它们是不折不扣的“贵族楼盘”。

尽管“身世”不错，但它们也有愁嫁的时候。记者近期调查发现，这些“贵族楼盘”销售表现不尽如人意，有的开盘两年多只卖出4成，有的开盘半年仅成交10多套。

A

武林国际未售房源值30亿

武林自古以来就是杭州城市的“核心”，在杭州敢以“武林”命名的楼盘，地段绝对不一般。武林国际就是这样的一个楼盘，它位于环城北路以南，中河路以东，距武林广场仅700米之遥。拥有如此黄金地段，取名武林国际也算是实至名归。

武林国际总建筑面积12.9万平方米，房源总量443套，这样的规模并不大，只能算得上是一个中小楼盘。市中心的楼盘毕竟稀缺，而且相比周边其他豪宅，武林国际的价格也不算高，毛坯房源甚至还曾一度打出34000元/平方米的惊爆价，按理说这样的一个楼盘销售难度不会太大。

不过这个楼盘自从2011年11月首次开盘以来，销售状况并不太理想。至今已经足足过去两年多了，据杭州透明售房网显示，截至2月26日，武林国际共成交181套，只占到房源总数的2/5，每月的成家量平均还不足7套。

如果以这样的速度销售，那么武林国际完成清盘，至少还需要3年的时间。“我们的交付时间是在今年年底。交付之后房子还没卖完，这样的情况现在很普遍。”楼盘交付了房子却还在卖，武林国际售楼处工作人员对此并不以为然，看得出开发商对此也做好了充分的心理准备。

武林国际目前的在售房源中，大多数是190平方米以上的大户型，其中毛坯房源均价40000元/平方米，精装修房源起价42000元/平方米。即便以40000元/平方米的均价保守估算，武林国际剩余房源市值高达30亿元。

30亿元的资金沉淀，对开发商而言无疑是一个巨大的压力。值得一提的是，武林国际262套未售房源中，超过200套已经抵押给银行，这或许是开发商无法快速回笼资金的无奈之举。本来开发商完全可以把预售款投入到后续开发建设之中，但现在这样的如意算盘落空，房子没那么快卖掉，那就只能将房子抵押给银行，依靠贷款保证公司的正常运营。

与武林国际如出一辙的还有庆春御府。这个楼盘共100余套房源，其中住宅80多套，2013年7月首次开盘。据杭州透明售房网显示，截至2月26日，庆春御府共成交40套。目前，庆春御府共有60余套房子处于银行抵押之中。

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文溪鼎园3年只卖出3成

城西的文溪鼎园，也是一个很多杭州人耳熟能详的楼盘。文溪鼎园东靠莲花港河与丰潭路，南临文一西路，属于城西核心居住区。这样的地段，是很多追求城西生活的杭州人，梦寐以求的居住地。

资料显示，文溪鼎园总建筑面积10万平方米左右，房源总量600余套。文溪鼎园首次申领预售证是在2011年5月底，至今销售周期将近3年。经过前几年的高密度开发，城西核心住区目前生活氛围已经十分浓厚，在售新盘也已经十分稀缺，因此对文溪鼎园构成直接竞争的楼盘可谓寥寥无几。不过，这个被业内人士看好的楼盘，同样也陷入了滞销泥淖。

据杭州透明售房网显示，截至2月26日，文溪鼎园可售房源总量仍然有200多套，占了房源总量的1/3左右。

文溪鼎园目前的在售房源中，户型面积130平方米以上，精装修，均价33000元/平方米。照此计算，一套房子总价要400、500万元，虽然还不能与一些豪宅项目同日而语，但是它的客群以改善型二次购房者居多，首付比例高达7成，购房者承受的现金压力不小。

按照计划，文溪鼎园将于今年年底完成交付。随着交付时间的日益临近，清盘成了摆在开发商面前的一件急迫的事情。但如果市场不出现太大的变化，并且开发商不愿意大幅度降价的话，要赶在交付之前完成清盘目标，现在看来还是一件很难的事情。

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楼盘交付了房子还没卖完

位于文二路上的某楼盘，在杭州楼市中的知名度颇大。该楼盘拥有丰厚的教育资源，交通也十分便利，理所当然地成为杭州的又一豪宅项目。

该楼盘总建筑面积12万余平方米，房源总量600多套，首次开盘还是在2010年10月。如此算来，该楼盘是杭州市中心为数不多的，经历了两轮房产调控的在售楼盘。也正因为如此，该楼盘曾有过房价迅速回升的惊喜，也曾有过市场跌入谷底的忧伤。

600多套房源，即便是对一个豪宅项目而言，其实也不算是一个庞大的数字。但为了消化这个数字，该楼盘已经花去了将近3年半的时间，并且已经于去年年底完成交付。当然，楼盘算已交付，但是开发商的售楼处却没有撤走，因为房子还没有卖完。

据杭州透明售房网显示，截至2月26日，该楼盘尚有66套可售房源。如果说武林国际和文溪鼎园还只是担心交付了房子还没卖完的话，那么到了该楼盘这个担忧就成了现实。原先只有远郊楼盘会出现这种现象，如今连市中心的“贵族楼盘”，也遭遇了同样的命运。

该楼盘目前在售的尾房中，以180、300平方米的大户型为主，180平方米户型均价43000-46000元/平方米，300平方米户型总价在1300-1400万元之间。虽然尾房数量只占总量的1/10左右，但这样的高总价产品想在短期内消化完毕也非易事。好在毗邻的“杭师大”地块上个月高价出让，对该楼盘的销售有一定的刺激作用。

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打造产品卖点实现市场突围

从楼市格局来看，市中心的“贵族楼盘”十分稀缺，并且市中心楼盘的抗跌性已经得到市场普遍认可，按理说这样的楼盘销路根本就不会成为问题。不过，这些楼盘以大户型为主，不但单价高，总价更高，动辄上千万元，在限购、限贷的市场背景下，处境显得有些尴尬。

“市场行情好的时候，市中心高价楼盘实现‘日光’，在杭州这样的现象也不是没有发生过。但毕竟现在的市场环境与前几年相比，发生了很大变化。这些楼盘当然不可能像刚需楼盘那样开盘当天就可以卖出几百套，出现目前这种现状应该说也符合市场规律。这些楼盘的客群，多以改善型为主，可买可不买，除非对他们确实产生了很大的吸引力。”

汉嘉地产副总经理陈焕春认为，首先应该理性看待这些楼盘目前的困境，仅仅是稀缺地段，销售上不一定都会安枕无忧。

“仅仅拥有稀缺地段是不够的，还必须加大对产品的投入，打造产品特色，依靠产品卖点去吸引客户。”陈焕春说，做这样的项目必须要做加法，舍得成本上的投入。

现在的房子越来越强调居住性能，这就需要开发商对购房者的需求进行精细化地把握。地段稀缺，产品也稀缺，这样的楼盘才会具备强大的生命力和竞争力。有的开发商拥有稀缺地段而沾沾自喜，对产品研发不够重视，最终沦为一个“死盘”，几乎每个城市都有过这样的失败案例。