今年10月中旬，位于城东的铁建国际花园正式对外公布价格：14800元/平方米起！这个首开起价一出，在房产业内和意向购房人群中引起了很大的震动。因为就在今年6月29日，同板块的万科紫台首次开盘推出2、3、4号楼共计189套装修成品房源，当天销售169套，首开的起价为18600元/平方米，均价则已经达到2.1万元/平方米。而作为首个进驻该板块的项目，远洋心里以90平方米户型为主，去年9月的首开均价为16000元—17000元/平方米，目前成交均价19000元/平方米。

也就是说，铁建国际花园的首开起价将板块均价大幅拉低，甚至低于去年的价格。

铁建国际花园的首开价之所以让人们震撼，更是因为在今年土地市场上牛田板块宅地的火爆。普福板块和牛田板块同属于城东新城七堡附近，从区位上来看，普福板块和牛田板块分别在德胜路南北两侧。普福板块具体位于东至红普路、南至德胜路、西至沪杭高速、北至支路十的范围内。牛田板块是指沿艮山东路往东，过彭埠一直到杭海路，艮山东路以北德胜东路以南的这一片。业内大都将它们看做主城区正在崛起的一个新兴区域。交通是该区域最大的优势，拥有相当完善的交通体系：德胜快速路综合交通枢纽、沪杭甬高速公路、地铁1号线七堡站和九和路站。到火车东站直线距离3.2公里，到达萧山机场也仅需20分钟的车程。

自前年开始，远洋、万科、保利、中铁、中大等全国一线房企先后进驻普福板块，大型房企的集中入驻使得普福板块被瞬间炒热，而板块内的最高成交楼面价达到9299元/平方米。

相比来说，德胜路南面的牛田板块启动稍晚一些，牛田单元最大的优势在于交通和配套。比如招商地产所拿地块靠近德胜快速路和沪杭高速，地块距离德胜高速路口600米，对外交通极为畅达；距离地铁1号线九和路站不足500米，距地铁1号线七堡站不足1公里，公交出行极其便利；而距离杭州城东交通新枢纽新东站仅1站地铁，外出公共交通便捷。配套方面，地块北侧就是在建的七堡车辆段综合体，是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总占地规模约50公顷，总建筑面积103万平方米，体量巨大，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。建成后可为牛田单元新盘提供一系列商业休闲配套。在未来的规划中，牛田单元将是一个集工业、科研、居住、物流、市政、生态等多功能于一体的全新区域，居住、生活教育配套、景观、交通等各种设施都规划得比较合理。据说教育设施将大大改观，初中、小学、幼儿园齐备。今后该区域的绿化也会不错，将是一个点、线、面等多种形式相结合的绿化系统，景观轴线上还区分了绿色景观轴线和生活景观轴线，共三条，贯穿了整个单元。

今年2月世茂以10亿元拿下牛田地块宅地，成交楼面价11145元/平方米，也创下了当时九堡区块楼面价新高。

半年后，这个纪录被招商地产刷新。今年8月27日，招商地产以8.8亿元竞得杭政储出[2013]52号地块牛田板块宅地，终于如愿进驻杭州，并以12137元/平方米的楼面价创下牛田板块地价新高。

虽然板块楼面价已经创出新高，但是区域内的楼盘并没有因此坐地起价，甚至还选择了低开。在区域单价2万元左右普遍被市场和购房者认可的情况下，铁建国际花园以折后14800元/平方米起的“裸价”面市，让刚需置业者不再因为无法承受高价格而远居城市边缘。

正如人们所说：“没有最低，只有更低。”40多天后，该板块房价再创新低：12月1日，保利梧桐语首次开盘，推出8、12、14号楼约190套房源，户型面积为89-128平方米，主力户型为90平方米三房两厅两卫，起价12800元/平方米，比铁建国际花园的起价还要低2000元。这个价格已经接近招商地产的楼面价了。

从保利梧桐语7189元/平方米的楼面价来看，12800元的起价、14500元的均价还是有一定的空间。相比之下，即将首开的世茂东壹号在12月5日推出的15800元起价则绝对是一个亏本价。

让我们按比较保守的成本来粗粗算一笔账：世茂东壹号的成交楼面价为11145元/平方米，11%的税+3500元建安成本+2000元财务成本，成本价约17800元/平方米。换句话说，世茂东壹号的成交均价必须维持在17800元/平方米才能够保本。这也给明年开盘的招商雍华府带来不小的定价压力。

作为一个新兴区域，城东新城背景下的普福板块和牛田板块，其前景无疑是相当明朗的，随着亚洲最大交通枢纽之一的火车东站的启用，城东新城的发展步入了快车道。政府计划在城东新城周边兴建大量市政配套。随着城市的外扩，如今的城东新城完全可以纳入市中心的范畴，更因着城市格局的多元化以及城市中心的东扩，城东新城未来的价值将更不可估量。

在如此优质背景下的新开楼盘依然愿意选择低开，除去政策调控这个原因外，与整个城东新城的供应量不断增长不无关系。在主城区存量房居高不下的2013年，城东新城迎来了集中开盘，万科、滨江、德信、天阳等品牌公司的楼盘供应量依旧庞大，12月又有保利梧桐语、世茂东壹号等新盘集中入市，算上之前拿地未开盘的楼盘，城东新城明年的库存可能会持续在高位。除了保利·梧桐语和铁建国际花园，普福单元还有中大尚未开盘，估计中大届时低价入市的可能性也很大。保守估计，这一带未来一两年至少有近万套的新增供应量。