小吴是一名新杭州人。4年前，刚结婚的她满心欢喜地搬进了杭城北郊一个名为天阳棕榈湾的楼盘。然而现在，他们全家已撤离该小区。

“那时候看着小区环境好，还有配套的商业街，就进来了。”小吴说，“谁想到发展这么慢。”4年过去了，50米长的商业街上，才开出一家小超市、一家杂货店、一家熟食店，以及零星几家母婴用品店、服装店。

小吴也很遗憾，“不习惯，只能搬，这里和城里便捷的生活配套没法比。”

与天阳棕榈湾小区商业街形成对比的，是附近3公里开外的亲亲家园小区。差不多同时期起步的两个小区，在商业配套发展上，却有着天差地别。

早在2006年，亲亲家园广场周围就开出了新华书店、世纪联华、两岸咖啡、知味观等等品牌店，后来顺旺基、鲜丰水果超市、淘气堡等店也陆续进驻，使得广场周遭真正成为一个能逛能吃能玩的商业中心。

昨天下午两点半，透过两岸咖啡的落地玻璃，里面坐满了谈生意的客人。广场上人流穿梭，不仅仅是闲聊的老人和嬉耍的小孩，还有许多出来逛的年轻人。

“这里生活很方便。“亲亲家园业主李女士说，“买啥都有，周边铭雅苑、都市水乡的住户都来这儿，人气越来越旺。”李女士笑着告诉记者，不过人气旺，也有不好的地方，因为明显感觉到停车不如以前方便了！

紧挨着商业中心广场的三和大街（东）商业街，生意也好得不得了。记者连问了5家店铺，无一有转让意向。30多平方米的店面，一年租金10万，对老板来说，还很有的赚。

然而，仅仅隔着一条古墩路，三和大街（西）的商铺，生意就明显差很多。

三和大街（西）就在亲亲家园商业中心正对面。沿街开着四五家店铺，有小吃店，也有咖啡馆，和商业中心里的商铺类型差不多，但人气暴跌，一家店铺门口还挂着大幅转让的广告。

记者在三和大街（西）上站了10分钟，经过仅四五人，都是老人和小孩，脚步不停地走过了这一排店铺。

前天下午，记者来到天阳棕榈湾小区。小区一期有一条50米长的商业街，乍一眼望去，好像开张的小店还蛮多，但走进去一看，就发现冷冷清清，很多商铺只是守着店面等转租。

一位业主向记者道出心声：“除了买些生活必需品，没人在这条街上消费。这里既没有像样的餐馆，也没有品牌的商店，大家都宁可去城里消费。”

而店铺老板们，也是一肚子苦水。佳乐坊百货店2006年就开张了，算是小区里最有人气的店铺了。

老板娘叶女士说 ：“要赚业主们的口碑不容易，早上6点就要开门了，晚上11点钟才关门，买米买油，都送货上门。”

而另外一家百货店就没有佳乐坊这么好的运气了，这家百货店正在清仓大甩卖。提起这家店，叶女士撇一撇嘴说：“已经有百货店了，还来开！看，现在开不下去了吧！”她觉得，在这个小区里，同类型的店有一家就够了，不然根本赚不到钱。

听叶女士讲，商业街上好几家店开张不到半年，现在都想要转租了。一家名为“亲亲宝贝”童装店，就挂出了转租的牌子，年租金2万5。老板娘一脸无奈：“这些衣服挂在人家店里都挺好看的，可在这里就卖不动。”

走完整条商业街，“送货上门”、“立等可取”之类的字眼，比比皆是，可还是带不动商业街人气，消费力不足是大家公认的原因。

“小区白天没人，周末全家进城，很少在小区里消费，都是应应急。”母婴用品店的老板说，“生意真的很差，有时连每月2000来块的房租都赚不到。”

位于萧山闻堰的戈雅公寓环境很不错，还有一条卖相很好的商业街，罗马柱的走廊，颇有西洋风情。

楼盘销售之初，开发商曾这样宣传：“从银行、邮局到餐饮、美容美发、报刊、数码中心，从咖啡馆、茶楼到小型超市，从药房到家居装饰商店，方方面面，点点滴滴，充分满足了日常生活所需。”这段话，至今还能在开发商的官方网站上找到。

但是，业主们却对这条商业街抱怨颇多。有人在小区论坛里大发牢骚，称这条商业街名不副实，已被形形色色的中介所占据。

前天下午，记者来到这条商业街上。两侧一共84家商铺，据开发商介绍，已全部售出。但开业的，只有近20家，其中，房产中介占了一半，剩下的是宠物店、水果店、超市、干洗店和美容推拿店。

老板小陈说，“前两年勉强度日，现在才有些起色，幸亏这里的租金不贵 。”他觉得，商业街没有起色，主要是因为封闭在小区里，人气不够，另外小区的入住率也不高。

对于清冷变味的商业街，业委会筹建组成员之一的孔羽，有着自己的想法。“平时进出都走南门，而商业街靠近北门。人流少是阻碍品牌商家进驻的重要原因。”另外，他认为中介扎堆也是阻碍商业街发展的一个原因，“中介下班早，一关门，原本冷清的商业街更冷清了。”

目前，商业街的84个商铺中，多数为戈雅公寓业主持有。孔羽设想，“等业委会成立后，业主们应该坐下来好好规划商业街，分餐饮区、生活区引进商家，把中介清理出去。”

而开发商顾经理则表示，“我们并没有对商业街预设过经营项目。”在她看来，开发商的任务是销售商铺，至于如何规划经营，则“由房东决定，我们不干涉。”

至于靠近商业街入口的四五个为开发商所有的铺位，“我们规划开餐饮，招租性质，目前正在洽谈中。”

家住天鸿君邑的王先生最近很兴奋，因为入住半年多，楼下的商业中心终于要开起来。他在业主QQ群里，和一帮邻居们，讨论得不亦乐乎，猜测到底会有一些什么店家入驻？

这个小区位于滨江东信大道一端，中央是宽阔的步行街，两侧是带回廊的商业街，共有30个铺位，还有车位配套。

本月月底，商铺正式开盘，邻近小区的电梯里，已经打出了招商广告，目标客户群里，有必胜客、满记甜品、星巴克和澳门豆捞等等品牌店，看得人心痒痒。

毫无疑问，这个定位于“邻里中心”的商业街正在做最后的销售招商冲刺，天鸿地产杭州分公司的营销经理汤凯对此充满信心。

“目前，滨江区还没有太多品牌店入驻，我们的商业街不仅服务本小区，还将辐射周围5公里的范围。”汤凯表示，商业街的定位将是中高档的精品街，以休闲娱乐为主，如餐饮、西点、咖啡吧和酒吧等，社区配套如便利店。

而且30个商铺都已简单装修过，拿来就可用，有的铺位还设置了排污管道，作餐饮之用。

不过，汤凯的底气，还部分来自商业街的运行模式。天鸿请来了银泰作为招商团，“他们有很强的资源，品牌入驻将不成问题。”

他透露，目前已有外婆家、白鹿等本土餐饮店参与洽谈。在汤凯看来，销售商铺重要，但“为投资业主做招商服务，也同等重要。这为投资商铺的业主解除了后顾之忧，商业街可形成良性循环，也打响了我们的品牌。”

目前，小区的入住率达6成。汤凯表示，“对于这个数据，商家还算满意吧。不过，他们更在意整个环境。”汤凯的话语中透露出一些信息，目前洽谈的商家对“邻里中心”的整体印象不错，有较高的合作意愿，大多想直接购买商铺。

为什么成功？为什么失败？商业街浮沉背后的考量

商业街，是许多楼盘的楼书里，都不会忽略的一个名词。而开发商对它的勾勒，也往往美好得让人充满期待，完善的生活配套，似乎就在前方招手。

记者从业内了解到，杭城这几年开发的楼盘，近半数会配备商业街，而一些大型楼盘，还会构建商业中心，规划的服务内容涵盖餐饮、娱乐和休闲，旨在让人们在远郊享受大房子的同时，也能获得生活上的便利。

但是，事实证明，商业街有成功有失败。一条商业街，能不能获得商家的支持，业主的肯定，这其中涉及方方面面的因素。让我们来看看，开发商和商家们是如何考量的？

开发商＞＞＞在理想与现实中博弈

前期主力店引进非常关键，

带旺人气

聊起亲亲家园商业中心的招商，坤和房产相关负责人周小燕津津乐道，她认为，商业中心会这么成功，得益于前期主力店的引进。

“我们是2006年开街的，当时我们全靠知味观、世纪联华、新华书店、两岸咖啡这四家主力店支撑。”周小燕说，“紧接着，就有一些小店铺跟进。大家都知道，超市一开，人气肯定旺。”

周小燕告诉记者，刚开发的新楼盘，由于客户还待培育，所以引进生活服务商家，开发商肯定要有各项贴补优惠政策。“我们对主力店有免租金的优惠政策，如果有生活服务性强的商家进驻，我们也会贴钱，让商家能够顺利在这里扎根生存下来。”

“而对于像五金店、窗帘店，专门针对新盘装修、生活服务性不强的商铺，持不反对也不鼓励态度。”

仅仅一年时间，亲亲家园商业中心的商铺就进入了良性运转，“现在我们都不用管了！”

人气不够，

连免租金都没有人开下去

这样的规划，其实天阳棕榈湾的开发商天阳置业也曾经做过。

“楼盘刚交付时，我们做过招商，也推出了免租金的优惠政策。快客、羊羊家纺等一些知名商家也进驻了，”天阳置业相关负责人黄经理说，“但都活不下来。”

在天阳棕榈湾的商业街上，一家名为“阿俊美发店”的商铺大门紧锁，里面各种美发设备都还在，已经积满了灰尘。这家店铺从2007年关门至今，一直没动过，“一直没付租金，正在和他们打官司呢！”黄经理说。

类似阿俊美发店的情况还有很多，都是店开起来了，但一直没生意，最后连装修的钱都赚不回来，结果连租金都不付，落荒而逃。

“像我们小区，其实最需要的还是餐饮店，但在小区里面开餐饮，油烟污水很难处理。我们曾经想引进外婆家，但因周边业主反对呼声太高，所以不了了之。”黄经理说。

去年，天阳置业把这批商铺都卖掉了，现在由房东自行出租。“现在看来，还是房东自己出租可行性更大，进驻的商铺虽然档次不高，但至少能够满足业主的一部分需要，比空在那里强多了。”

对于精品商家活不下来的原因，黄经理认为，还是楼盘盘子太小，人气不够，“听说天阳棕榈湾对面有新盘要开了，估计那时候，商业街人气会旺一点。”

商家＞＞＞选择高端大楼盘已成趋势

说法1：1000户的孤盘，肯定不会进驻

联华华商集团朱经理告诉记者，他们在选择进驻小区时，一般会考虑两点，一是物业交付标准，看硬件条件怎么样。“大超市有生鲜食品专柜，肯定要有排水、排油烟的地方。”二是看商务条件，价格要谈得拢。

“不同的居住区域，适合的的业态类型也不一样，像人气、交通、商业氛围和楼盘定位，都是我们考量的因素。”朱经理说，“一些小楼盘，可以考虑社区店，而大楼盘，或者楼盘群，则可以考虑大型超市。”

朱经理坦言：如果一个楼盘规模，只有几百户或者千把户，世纪联华这种大型超市，是肯定不会进驻的。

说法2：很少考虑远郊新楼盘

农贸市场往往是评价一个小区生活是否便利的关键，杭州商业资产经营公司综合管理部部长李竞说：“农贸市场在物业上的价值体现，可能不怎么高，它的最大作用还是用来聚人气。一般有农贸市场的地方，人气就会旺起来，带动入住率，最终形成一个良性循环。”

记者从杭商资产市场开发服务中心了解到，农贸市场进驻小区，也要经过考察和测评。“一是周边有多少居民，人气如何，还有经营场所以及地段之类的硬件条件。”相关负责人张红说，农贸市场和一般商铺不一样，对消费群体数量要求非常高，所以一般很少考虑远郊新楼盘。

说法3：从小区店转向商场店已成必然

外婆家餐饮公司相关负责人裘晓华告诉记者，从2004年起，外婆家已经转向商场发展，一般不考虑进驻小区。“小区人流量比较集中，以小区业主为主。但是商场除了人流量非常大，客源也相对分散，购物、娱乐的都有，消费的可能性更大。”

物业配套和高端管理，也是外婆家选择往商场发展的原因。“打个比方，我们和顾客发生纠纷，商场里就有人出面，来帮忙解决。”裘晓华说，“而且商场的配套也相对完善，最起码洗手间就不用自己配置了。”

“虽然租金相对贵一点，但是回报率高，管理上也更容易。”裘晓华笑说。

说法4：3至5年免租金的高端楼盘可以考虑

“知味观中餐馆现在已经入住了几家比较成熟的小区，比方说坤和的和家园、万科的良渚文化村，还有绿城的翡翠城。”知味观业务开发部毛主任说，“这些大型房产公司有优质的客户资源，高端的经营理念，和我们的发展规划非常贴合，所以我们也乐意进驻。”

新楼盘的人气不是很旺，需要客户培育期，“一般楼盘会给我们一个3—5年免租金的优惠政策，用以培育客户，这样的优惠政策是比较合理的。”毛主任说，“我们也会根据消费群体，设定店的规模，使得店面容量能够与消费人群形成对等的衔接。”