市北客运中心项目效果图

在杭州，你肯定见过地铁上盖的“TOD”综合体，但你见过“公交上盖”的综合体吗？

这两天，杭州钱江世纪城一座22万平方米的“大家伙”——市北客运中心，完成了主体结构结顶。

但它和杭州其他综合体有点不太一样，是个“公交上盖TOD”。

“商业+商务+公共交通场站”

有两栋超高层塔楼

这个位于萧山区钱江世纪城的项目，西北至规划经十八路，东南至飞虹路，西南至永晖路，东北至规划纬十六路。总投资31.5亿元，总建筑面积约22万平方米。

建设这个项目，最初的设想是什么？

根据项目可研报告，钱江世纪城写字楼多、小区也多，人流量大，但公交配套有点跟不上。所以拟新建这座市北客运中心，既能接驳地铁2号线飞虹路站，又方便周边居民出门。

项目于2023年5月开工，预计2027年年底竣工验收。眼下，它已经完成主体结构施工，接下来将转入机电安装、幕墙施工和室内装修阶段。

特别之处在于，它不是纯粹的购物中心，也不是单纯的写字楼，而是兼具“商业+商务+公共交通场站”功能。项目由两栋超高层塔楼、一栋高层塔楼、商业裙房以及一个公交场站组成。拔地而起的三栋塔楼，高度分别为160.65米、141.65米和106.95米，未来将在钱江世纪城的天际线上，勾勒出错落有致的新轮廓。

公交车开进综合体

同步解决“出行最后一公里”问题

把公交场站“塞进”商业综合体里，在杭州并不多见。大部分人想到综合体，第一反应是万象城、天街那样的纯商业体。

但这个项目试图解决一个很现实的问题：住在附近的人，下楼坐上公交车就能到综合体里逛街、吃饭、办事，不用再开车绕来绕去找车位。

相比其他商业综合体，这个项目最大的特色是“商业+交通枢纽”一体化。至于运营模式，目前尚不确定，自主招商或与专业公司合作均有可能。

同时，项目采用了“分层思路”：

第一层，先把公交枢纽站的功能做扎实——建公交停车场、发车场、后勤配套设施，解决这个区块公交基础设施相对薄弱的问题。

第二层，在满足公交功能的基础上，往上盖商业和办公楼，把土地用到极致。

也就是说，既要解决“出行最后一公里”的民生问题，又要让这块黄金地段发挥出最大的商业价值。

目前，“市北客运中心”只是暂定名。等到2027年底项目竣工，它大概率会换上一个更响亮的名字。

上一例典型的TOD复合用地

还是龙翔桥项目

看到这样的项目，不少人会问，公交是不是也学地铁上盖“TOD”？

我们咨询了业内人士。杭州市公交集团资产管理部副经理沈方红表示，准确地说，这是复合用地的概念，而TOD更偏向交通概念。

“简单说，TOD就是把地铁、公交、高铁等公共交通方式串联在一起，实现无缝衔接。”而复合用地项目，则是把公交站、商业、保障房等不同功能叠加在同一块土地上。这类项目在土地出让时就会设定相关条件，比如其中一部分必须用于公交场站。项目建成后，公交场站部分会移交给公交集团使用。

沈方红说，过去，公交场站往往只是一个孤零零的停车、发车场地，土地利用率不高，有些浪费。复合用地正好解决了这个问题——尤其是在地段不错的地方，既保留公交功能，又叠加了居住或商业功能，大大提升土地利用效率。

过去这些年，杭州带公交场站的复合用地项目其实不少。公交集团也陆陆续续接收过一些建成的场站，有的是商品房项目配建的，有的是商业综合体配建的。

龙翔桥则是一个典型的TOD复合项目。当时，龙翔桥公交站拿出部分土地用于商业改造，建起了一座商业体，但公交功能依然保留在原位，既盘活了土地，又不影响市民坐公交出行。

如今，龙翔桥公交站已成为湖滨商圈的交通枢纽，入口处的下沉式广场直通地铁1号线龙翔桥站。市民从公交站下车后，可以去旁边的工联大厦购物、娱乐，也可以直接换乘地铁，还能通过龙翔桥站的地下通道前往周边各大商场，真正做到“下车即逛街，出门即换乘”。

杭州目前规模最大的公交场站复合建设保障性租赁住房项目——池华街公交站项目（在建），则属于“保障房+公交场站”的复合用地项目。