老旧小区改造，是城市更新的重要内容之一。最近两年，“原拆原建”成为了老旧小区改造的新命题，包括北京、上海、广州、深圳和杭州在内的城市，已经迈出了实践的第一步，率先探索“原拆原建”的新模式。

而在城市化进程更早的台湾，老房子原拆原建早已成为一门成熟产业。在杭州已经定居20多年的台胞陈大哥，前两年刚刚将台湾的祖屋进行了原拆原建，他向商报记者分享了实操经验。

地震台风灾害频发 政府鼓励危老重建

陈大哥的祖屋，位于台北市北投区，由他的祖辈在日据时代建造，至今已经有100多年时间。最早是传统的单层瓦房，占地约300平方米，到了上个世纪50年代，房子的后半部分进行了改造，建成了2层砖造小楼。

“台湾四面临海，气候潮湿，房子容易老化。那段时期很盛行把老式平房改造成多层公寓，像我们邻居在上世纪60年代直接改成了4层楼的公寓，一直就住到了现在。”陈大哥介绍道。

历经百年风雨，陈大哥的老房子陆续进行过修补，不过从居住来说已经很难满足需求，再加上台湾多台风和地震灾害，存在不少潜在风险。“在台湾，我们把房龄超过30年的房子，依相关条件可以定义为‘危老房’，2017年以后，政府就鼓励进行危老重建，以避免自然灾害导致房屋倒塌。”陈大哥解释说。

当地媒体的数据显示，台北超过30年以上的老屋约有9.8万栋，截至2023年1月底，已经完成近10万栋危老改建900件左右。

2019年，陈大哥从杭州回到台北，后来因为新冠疫情的暴发就留在了老家，一待就是两年。趁着这段空闲时间，他着手进行老屋改造，准备将自己的祖宅和相邻的4幢老房子一起推倒重建。

在台湾，危老重建已经是一门非常成熟的产业，有专门负责重建业务的建筑商，而能否重建、如何重建则取决于房屋产权所有人，也就是“地主”。在“地主”和建筑商之间，则需要中介进行连接，可以是机构，也可以是个人。中介的职责，一方面是促成“地主们”达成同意重建的一致意愿，另一方面则是寻找合适的建筑商，就重建条件达成一致。

据陈大哥介绍，台北市政府为了推动城区改造，组织培训了一批推动师，他在近十年前就参加了培训，了解相关规范条例，也掌握与地主进行沟通的方式技巧。

“其实10多年前就有建筑商看中了我们这里，在我之前陆续有三四波推动师在做这件事，不过没法让‘地主们’达成一致。”陈大哥认为，他的优势在于土生土长，更被街坊邻居信任。而且，他的出发点是让所有产权人的利益最大化，通过与建筑商协商为“地主们”赢得最佳方案。

“地主”无需出钱 重建还有多项补贴

在台湾，危老重建的产业虽然已经很成熟，但是对于单个项目来说，要想真正实施难度也不小。最关键也是最重要的一步，就是要让所有“地主”达成同意改造的意愿。

“台湾的房屋是永久产权，而且经过两代三代的继承或者买卖，哪怕是一套房子，也会有多个产权人，要达成所有产权人100%的同意并不容易。”据陈大哥介绍，在他框选的改造区块内，5幢房子总共有30多位产权人，有些自住，有些出租，自身经济条件各有差异，对于重建的时间需求也有落差，每个人都会提出五花八门的条件。“比如有些人想要比较多的分配比例，有些人想要得到指定楼层，也有计较租金补贴、搬迁费用的。”

整合初期，陈大哥会把所有问题都记录下来，再参考市场行情和每个“地主”做深度沟通，尽量把分歧降到最低。初步整合好之后，所有“地主”签署一份共同开发同意书，再由所有人在一定时间内选定几家目标建筑商，进行密集拜访，向各家建筑商提出合建条件。

有合建意愿的建筑商会提出合作方案，再选定场地集合“地主”举办说明会，最后由全部“地主”选定合作的建筑商进行签约。“总共花了两年多时间，才把所有流程全部搞定落实，目前重建工程在有序进行，预计两年后可以完工交房。”陈大哥说道。

据陈大哥介绍，这次老屋重建涉及土地面积共592平方米，将新造一栋地上15层、地下3层的电梯公寓楼，总建筑面积6000多平方米，每层333平方米左右，一梯四户。所有建造成本都由建筑商承担，“地主们”不仅不用出钱，还能收到一笔搬迁费，搬迁完后每个月还能收到一笔房租，直到交付为止。

“地主们”要付出的，是房屋的部分产权。在这栋新楼交付后，1-9层归“地主”所有，10-15层归建筑商所有，可以对外出售。“在我之前的方案都是‘地主’拿55%的产权，我争取到了60%，更容易被大家接受。”陈大哥说道。

另外，当地政府为了鼓励危老重建，会进行一系列的重建奖励，包括提高容积率、放宽建蔽率与高度限制、减免租税、额外费用补助等。

“危老重建的容积奖励比较复杂，跟土地的地段、性质有关，土地面积越大、申请越早，奖励越多，而且耐震设计、智慧建筑等还有额外奖励，综合最高能达到40%。”据陈大哥介绍，他的这个案例容积奖励就有33%。

在陈大哥祖屋所在的这条大街上，5层楼的公寓与2层楼的老屋交错排列，偶尔有高耸的摩天大楼“乱入”，老旧房子的房价只有高层房子的60%左右。

“大楼盖好后，‘地主们’可以避免老屋震毁所造成的财产损失和人身危险，同时又能让不动产得到将近翻倍的增长，是件一举多得的人间美事。”陈大哥说道。