杭州一小区要花2000多万改造外立面!每户众筹1.4-2.2万,有业主反对:把“治病”钱花在“整容”上,以后真的“病了”怎么办?
杭州网  发布时间:2022-12-02 08:37   

这两天,家住钱江新城的张女士来电爆料,她所住的小区新城国际花园要改造外立面,改造花费约2000多万元,一部分由维修资金支出,一部分由业主自筹。

关于改造的原因,张女士说,主要是“拉高小区的房价”。目前改造方案已经获得2/3业主同意,表决通过。但张女士提出质疑:把“治病”的钱用在了“整容”上,这钱到底该不该花?

钱江新城一小区要花2000多万改造外立面

每户众筹1.4万到2.2万元不等

新城国际花园位于钱江新城,共9幢房子,交付已有十多年了。小区就在钱江路地铁站边上,交通便利。

走进小区,内部环境还是蛮不错的,绿化茂盛。小区外立面目前是浅黄色的条砖,这在十多年前是比较流行的外立面材料,在如今的商品房市场已经不常见了。

根据该小区外立面改造议案,小区外立面将改成干挂铝板、金属漆和涂料。从给出的建筑效果图看,是时下流行的灰色系。

新城国际花园外立面改造效果图

改造预估费用2197万元,其中1000万由维修资金中支出,剩余费用由业主自筹。按照每户房产证面积*100元/平方米分摊,小区住房面积约12万方,理论上“业主众筹”部分可以达到1200万元。根据该小区140方-220方的户型,粗略计算,每户众筹费用在1.4万到2.2万元不等。

10月底,改造方案在业主大会表决通过;前几天,业委会开设了由社区监督的专用银行账户,收缴由业主众筹的款项。后续还有递交职能部门审批、项目招标等程序。

职能部门:外立面改造可以申请物业专项维修资金

业主质疑:为何把“治病”的钱用在“整容”上?

《杭州市物业管理条例》七十二条规定,物业专项维修资金是专项用于共有部位保修期满后维修和更新、改造的资金,俗称“房屋的养老金”。

物业专项维修资金能用来升级外立面吗?

咨询杭州市物业服务和维修资金管理中心,得到的答复是:外立面属于小区共有部位,只要满足保修期满条件,可以申请使用物业专项维修资金进行维修、更新和改造。当然,在符合条件的同时,还要按照程序进行,需要征得2/3业主同意。

业主张女士认为,外立面改铝板,除了美观一些,没有实质性的改善。更重要的是,她认为“物业维修资金应当用在刀刃上”。

“1000万是不小的数目,如果这次外立面改造花掉了,以后小区有更重要的安全隐患,比如电梯故障之类,是不是就没得用了?把‘治病’的钱花在了‘整容’上,以后真正需要维护的时候,资金不就有缺口了?”

张女士说,小区部分楼幢以前出现过渗水和破损,可以对出现问题的地方进行维修。但现在花这么大一笔钱,对整个小区“整容”,没有必要。而且,“我们希望安居乐业,不希望小区弄得像个工地”。

对“整容”的目的,张女士不认同,对“整容”的效果,她也打了个问号。

“因为周边的房价都很高,就我们小区房价比较低,很多业主就认为是我们小区外立面旧了,改造之后房价会提升。”

张女士说,不少业主认同外立面升级可以提升小区品质,从而促进房产升值。刚提出方案的时候,她还看到小区里拉出横幅,如 “小投入、大产出” “外墙改造防脱落、补渗漏、增颜值、喜升值”等等。

“我不赞同这种说法。我认为房价是有多方面原因的,仅仅改造一下外立面就想大幅提升房价,这种逻辑也太简单粗暴了。也不符合政府倡导的‘房住不炒’。”

小区业委会:

不是纯粹为了房价

维修资金没有全部用完

我们还联系上了新城国际花园业委会的周主任。他说,小区外立面改造目前正在筹集资金阶段,业主积极性挺高的。

为什么要改造外立面?周主任首先提到了“安全”。

小区交房十多年了,是当年钱江新城第一批商品房。当时的外立面用的是小瓷砖,因为这种材料的特性,外墙出现过开裂和脱落,部分业主家还发生过渗漏。这些年修修补补,却治标不治本。修补过后的外立面有色差、不协调,影响了美观。

外立面改造就是想从根本上解决这个问题,同时改善大家的居住品质。

“这次外立面改造是建立在民意的基础上。通过召开业主大会,最终85%高票通过,体现了小区大部分业主的意愿。”

对于一些业主提出的质疑,周主任也一一作出了回应。

关于物业维修基金。“我们这次打算使用1000万维修资金,账户里还保留了40%左右,并没有都用完。”

周主任认为,小区的公共部位和设施出现问题,才会用到物业维修基金。外立面属于这个范畴。“出现一个问题,解决一个。目前我们小区最突出的问题就是外立面的安全、美观,像电梯之类其他公共设施没有出现问题。”

关于房价。“我们小区这么好的地段,大家都是自住为主,没有说纯粹为了房价。当小区各方面品质上来了,房价是否升值,是自然而然的事。”

小区外立面升级

真能拉动房产升值吗?

前阵子,不管是交付多年的二手房,还是刚买到手还没交付的期房,都有业主动起了“自筹资金、升级改造房子外立面”的念头。

比如江河汇板块的中海御道小区,业主们想众筹2000多万元想将小区外立面从真石漆改为干挂石材。

不过最后都不了了之,其中困难可想而知。

只有一些比较特殊的改造案例,比如一些单位的职工专用房(盛庐小区)、员工保障房(水澄花园)、公租房(中海御道公租房)等等,资金由相关单位和政府统筹,不涉及业主自筹资金的情况,才最终改造成功。

我们了解到,去年,位于上城区复兴板块的水澄花园启动了外立面整修,改造项目于今年完工。

水澄花园小区是浙江华云电力实业集团员工保障性用房,于2006年建成。小区外立面整修工程中就包括了外墙更换铝板幕墙。

水澄花园改造后的效果图 图源上城发布

水澄花园分为南苑和北苑两个小区,其中南苑直面钱塘江,可以看到一线江景,房价比北苑相对高一些。

我们从二手房中介平台上看到,目前这两个小区的挂牌房源,多数都标着“全新外立面”“干挂铝板”等等。显然,外立面升级被作为卖点之一。

那么,外立面升级之后的水澄花园,房价到底涨没涨?

根据杭州我爱我家提供的成交数据,2019年,水澄花园北苑成交均价不到3.4万/方,今年成交均价4万/方;2019年水澄花园南苑成交均价4万/方,今年成交均价4.7万/方。

单从成交的房源价格分析,2019年和2022年小区的成交均价,是有所上涨的。

但一方面,小区的二手房成交量不大,成交价在复兴板块内不算拔尖,属于正常价格;另一方面,2019年至今,杭州房价总体也上涨了一截,水澄花园的房价上涨,很难区分是随区域内整体行情,还是因为小区自身的提升改造。

但周边的中介明确告诉我们——因为房子外立面升级改造了,所以想把自家房价也往上抬一抬的房东,很少很少。

“楼市行情大家也都比较清楚,房东心态总体还是比较稳的,不会因为小区改造了一点,就要涨价,相反,买家要还价,也大有余地。你们看到网上的挂牌价格跟实际成交还是有价差的。”附近几家门店的中介不约而同表示,外立面是否改造与房价的关系并不大,当然,“颜值”提升,在购房者实地看房的时候,或有助于促进成交。

来源:都市快报-橙柿互动  作者:记者 许晖  编辑:郑海云
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