都市快报讯  7月21日，杭州市住保房管局起草了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》。《办法》全文共41条，规范了共有产权保障住房的概念定义、申请条件、价格和权属，明确了建设、供应、使用、退出及监督管理等要求。继北京、上海、广东等地区之后，杭州也正式开启了“共有产权房”的试点建设工作。

细则虽暂未出台

但北京等地已有案例值得参考

共有产权住房概念早在2014年就已经提出，当年4月，在住建部发布的《关于做好2014年住房保障工作的通知》中，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石就作为全国共有产权房建设的试点城市先行开始实施。

目前，杭州的共有产权住房开发细则虽暂未公布，但全国其他地方已经有成型的城市案例值得我们参考。

2017年9月底，北京首个共有产权住房，朝阳区的锦都家园进行了首批共计427套共有产权住房的公开摇号。当时它的售价为22000元/㎡，远低于周边楼盘5、6万每平的二手房售价。经过审核，最终确认有超12万户家庭参与摇号，中签率在0.35%左右。

据统计，截止去年年底，北京累积开发共有产权项目74个，总计房源供应7.8万套，已有4万户家庭购得共有产权住房。

（北京部分共有产权住房项目情况——数据来源：中国网）

与北京的回购及转让政策相比

杭州会更加市场化

北京诸多的共有产权房项目案例，也给杭州提供了不少样本可以参考。

据首开地产杭州公司负责人刘继德介绍：“北京锦都家园当时的土地也是从招拍挂市场的竞价取得，作为共有产权住房项目，必须由政府或者政府委托的国有地产企业参股，政府或国资的参股比例须达到50%。”

北京的共有产权住房中个人产权的份额也因项目而异，这一点与杭州公布的50%-80%的可选份额出入不大。

在购买后的产权转让上，北京规定了共有产权房5年之内原则上不能转让，如果有特殊情况需要转让的，提出申请后由政府回购；5年后需要转让的，可以按照当时的市场价格转让自己的份额。

这里需要特别注意的是，与之前的意见稿不同，5年之后的转让，只能转让自己拥有产权的部分，不可以购买政府的产权部分。这里就从性质上进行了严格的限制——共有产权房不可以转为商品住房。

换句话说，个人永远不能把共产房变成独属于自己的房子。同时，如果已经购买了共有产权房、未来还想购买商品住房的，必须先将自己的共产房卖给政府指定代持机构，才可以继续购入商品房。

比起北京的严格限制，杭州的回购及转让政策会更为市场化。

日前发出的征求意见稿当中明确规定，购房家庭购买了共有产权住房以后，可以申请回购。5年内申请回购的，按照当时的销售价款再加人民银行同期存款利息来计算的；5年以后，就要按照届时政府公布的征购价格来计算。

在取得不动产证满5年的，还可以征购政府的份额，变成全产权房。取得不动产证满10年，可以上市交易。上市交易的时候，政府份额的代持机构有优先购买权，放弃优先购买权的，可以转让给市场上的其他人。

开发商整体比较淡定

也有忧虑其市场接受度和定价

首开地产杭州公司刘继德表示：“北京的共有产权房项目和周边的商品房价差很明显，在前期测算好定价后，后期的销售是没有任何问题的。杭州的共有产权项目要看所处的位置和定价，有具体地块要做完测算后才会考虑是否参与开发。”

融创东南区域集团张小磊：“目前我们还没有就这个问题进行讨论，如果有机会，融创会积极参与代建。”

在采访的其他几家开发商中，对共有产权住房的开发建设参与也都比较冷静。中海、阳光城等负责人表示：杭州的共有产权房细则尚未出炉，概念还不算清晰，目前还没有深入去研究这个课题。

也有开发商对共有产权房的市场接受度及定价有一丝忧虑。

第一：各地的共有产权方案不一，杭州购房者会不会接受只有部分产区属于自己的住房？

第二：北京、上海由于商品房价格已经很高，所以共有产权房的定价对市场有很大的吸引了。杭州目前各区域价差很明显，共有产权房选址以及和周边项目的价差会有多少？

第三：共有产权房作为保障型住房，其品质和后期的小区运营上是否还会有足够的投入？

目前所有的疑问，都要静待杭州的共有产权房开发建设细则的出台。不知8月杭州的第二次集中供地，是否会有共有产权项目的出现。