今天想跟大家聊聊小区物业管理问题。

话题发布后，我们收到居民反映的各种小区问题100多条。其中，物业服务问题反映比较集中。

近日，我们走访了城西的金都新城和城北的天阳棕榈湾。

近300平方米经营性用房 半年租金只要2万8？

金都新城，1998年开盘时，算是杭州比较好的楼盘了，游泳池、网球场、幼儿园、儿童游乐场……配套很时尚。

物业公司是开发商自己的物业，开始几年车少，设备运转也好，小区好管理，业主们对物业公司服务还满意。但慢慢地居民们发现，小区面貌越来越不一样了，儿童游乐场、很多绿化，都被改造成了车位。

五六年前，小区的游泳池漏水了，也一直没有维修，停用至今。网球场，铁门紧锁。曾经让业主们引以为豪的配套，现在却都成了摆设。

今年初，物业把物业费从原来的0.8元每平方米涨到了1.1元每平方米，业主们不乐意了。有部分业主查了一下小区的收支情况，发现有很多不知情——

小区的经营性收入，包括经营性用房、广告、停车费等，全部由物业代收代管，经营性用房的合同，也是物业代为签订的。

小区业委会刘主任说，他们会对物业经营性收入账目进行监督。比如屋顶漏水，物业找人维修，之后把账目拿给业委会审核，之后签字用款。但具体用什么材料、人工费给多少钱，就不会细究了。

另外，小区有两间面积均为67.95平方米的营业房，早在七八年前就被物业拆除，建成了停车场。刘主任说，物业会每年补贴小区一笔钱。

小区公告栏里，张贴着今年上半年的物业服务项目收支情况报告（包干制），其中，对“经营性用房租金”一项，业主们有点疑惑。从金都新城小区所在的文新街道回复的处理意见上看，小区目前的经营性用房主要是一间292.45平方米的店铺，半年租金仅为2.8万元！这么低的租金，业主们连呼想不到。

针对业主反映的问题，我们也想听听物业的说法。物业负责人孙主任让我们去找总公司公关部负责人，但不告知负责人名字和联系方法。

小区消防设施瘫痪 业主投票选聘新物业

自从2006年交付后，天阳棕榈湾也都是由开发商的物业公司在管理。

小区里走一圈，发现景观池池底干涸，水系旁的松木步道，腐蚀断裂。小区里部分水系景观，应该是很长时间没有换过水了，富营养化严重，水呈墨绿色。

小区出入需刷卡，不过侧门大开，车辆和人员可随意出入，门口没有岗亭，也没有看到管理人员。小区内路标指示牌，锈迹斑斑。小区道路和空地上，随处可见坑洼和晾晒的庄稼。

最令业主惶恐的是小区的消防设施，消防栓不见出水。

最近还发生了一桩事。

根据合同，小区物业服务合同今年5月到期。8月的一天晚上，小区举行公开投票，决定续聘原物业还是重新选聘物业。

但投票进展到一半，进来四男一女，站到了电脑前。业主们不认识他们，上前询问，他们不肯说。业主们请他们出去，他们不肯，双方争执起来。

据赶到的派出所民警说，这些人是物业公司员工，听说业主举行投票，就派人来“看看”。

对于小区公共设施年久失修的问题，我们同样想听听物业公司的说法。一位物业工作人员说，得联系一位黄姓经理。可是一连两天，黄经理的电话都是关机状态……

8月底，小区公布了业主代表大会表决意见，近六成居民，赞成公开选聘新物业。

物业公司的服务质量 谁来监督、怎么监督？

这两个小区所反映的问题，也是杭州部分小区普遍存在的问题：物业管理服务，不能让业主们满意，该怎么办？

从我们走访的情况看，造成这些问题的原因，一是目前对于物业管理服务的标准，没有形成有效监督。物业服务，说到底是一种服务，就好比去理发，理完了好不好看，每个人判断标准不一样。

其次，物业公司管理一个小区，其实就是从事一项经营活动。

目前杭州小区比较普遍的物业服务模式是包干制和酬金制。包干制，简单地说是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。酬金制，简单地说就是，业主按约定比例或数额，给物业公司支付一笔费用，而小区服务管理的所有支出或收益，由全体业主承担或享有。

前者相当于把小区交给物业公司管理，后者相当于给物业公司发工资，小区自管。

目前绝大多数小区采用的是包干制，这种模式把物业费和物业服务质量，一起包干给了物业公司。缺点很明显，物业费与物业服务质量性价比矛盾会越来越深，出现了物业纠纷，很难主动化解，不信任积怨会越来越深。

再次，业委会对物业的有效监督，很难实现。

但同时也应该看到，随着经济社会的发展，人力、物力成本的增加，也给物业公司经营带来更大的挑战和压力。

大家对小区物业管理

有哪些好点子

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第三个话题，和大家聊的是小区物业管理。

你们小区物业管理存在哪些问题，针对物业权力监督、物业服务质量问题，大家有什么好经验、好点子、好方法，也欢迎通过以下5种方式告诉我们——

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