本期问计于民，关注的是杭州市的物业管理。

今天想跟大家聊聊小区经营性收入问题。

小区经营性收入来源多种多样，主要有三种：一是小区经营性用房出租，二是小区电梯广告收入，三是停车位收入。

可是你知道自己小区经营性收入一年有多少吗？这些钱都用到哪里去了？如今还剩多少？

钱江新城金基晓庐的陈先生就有这些疑问。前天他给我们“问计于民”栏目组留言说：我们小区每年的经营性收入，出租房、广告费、停车费，一年下来上百万有的，可三届业委会从未公布公示过。

陈先生很少住在小区，他对小区情况的了解，主要来自小区业主群。去年的一天，家里丢了东西，他到群里抱怨了几句，群管理员说他东西放在外面，丢了活该。他气不过，就问了句，小区的经营性收入都花到哪里去了，三届业委会了，为什么一次都没有公开过。

很快，他被业主群里“小编”怼了回来：“小心眼，一分钱不会少你的。把你踢出去。”

同样被怼的还有小区业主王女士。前段时间小区业主群里有人说，要对小区进行整修，征求大家意见。王女士就多问了一句：“这些不是应该物业来做的吗？物业收了物业费。小区经营性收入还剩多少啊？”

群里有人就说：“怎么可能什么都跟你说的。你算老几啊？”王女士也很诧异，经营性收入本来就是属于全体业主共有的，自己作为业主，难道没有权利问一下经营性收入情况？

业委会回应小区三大块经营性收入

金基晓庐位于钱江路和钱潮路交叉口，紧挨着杭州互联网法院，2008年交付，共有9幢，1670户。

因为属于钱江新城板块，金基晓庐的三大块经营性收入，还算可观。小区有一块1400平方米左右的商铺，租给了一家汽车服务生活馆，小区业委会徐主任说，租金一年112万。

不过陈先生从前物业了解到，这块商铺租金一年在150万左右，而且是2年前的价格。而昨天我们从这家汽车服务生活馆了解到，一年的租金是一百七八十万。

我们在附近了解过，金基晓庐一带商业用房租金并不便宜，一家90平方米的水果店，一年租金20万，合6元/平方米/天；一家美容美发店，老板明确告诉我，是8元/平方米/天；一家房产中介告诉我，附近店面非常紧俏，他们自己的店面，30平方米，每月8000元，合8.7元/平方米/天，另一家房产中介对外报价，9.5元/平方米/天。

而金基晓庐的物业用房，按每年112万算，只合2.2元/平方米/天。即使按180万每年算，也只合3.5元/平方米/天。

为什么业委会的说法，和我们了解到的情况，差了六七十万。

再来看一下小区电梯广告收入。

小区共有46台电梯，每台电梯有3块广告位。我们昨天也转了几个单元的电梯，广告位没看到有虚位，有西饼、植发、搬家、打车软件，更有奥迪汽车广告。

徐主任告诉我，小区广告收入，是之前物业代表小区去谈的，46台电梯，一年总共22万、23万的样子。不过业委会准备收回来自己去谈了，目前已经接触过两家公司，报价57.5万/年左右。

至于停车位，小区外共有76个，目前按照5元/时对外出租，由物业公司代收。徐主任说，停车位收费物业和小区按照3∶7分成，小区占七成。具体每年分到多少，暂时没跟物业对接过，说不上来。

今年收入不低于150万 金基晓庐10年经营性收入都去了哪里？

按照徐主任的说法，小区的经营性收入，不会低于150万。

这还只是金基晓庐一年的经营性收入，10年累计下来，数目就很难想象了。

这么大一笔钱，都用到哪里去了？每笔账有没有发票？眼下账户上还剩多少？为什么不公示？

徐主任的说法是，他们第三届业委会2017年1月成立，去年因为和物业的部分资金往来没有交割清楚，所以去年没有公示。下个月小区物业到期，准备投票决定是续聘还是选聘，等小区物业确定之后再进行公示。

那么，之前两届业委会有没有公示过小区经营性收入？他表示来的时间不长，不太清楚。而据多位业主反映，10年来从未见过业委会公示经营性收入账目。

业主们为什么很难有效监督业委会？

小区的经营性收入，属于全体业主，由业委会进行管理，全体业主都有知情权。而实际情况是——

1.部分业主压根不知道小区还有经营性收入这回事，更别谈具体收支情况了；

2.部分业主平时工作太忙，根本没有时间去过问小区的事；

3.业主们分不清小区物业维修费用，到底由谁来出。这样一来，物业和业委会之间，会不会有利益输送，一般业主很难知晓。

其实物业公司收入物业服务费，在合同约定的范围内，都是需要物业来承担的。其他比如电梯、外立面等大额维修，小区有物业专项维修资金。在很多小区里，经营性收入平时是基本用不到的。

经营性收入一般作何用，那就看各个小区自己决定了。说到这里又要提到城西的兰桂花园。小区的物业费60%由业委会承担，同时还拿出100万给小区业主送发10项福利，春节、中秋节、国庆节等节日给业主发过节费或礼品；春天和秋天，分别组织小区所有老人春游、秋游；元旦和儿童节，给小区孩子发红包、买学习用品和玩具，被誉为全杭州福利最好的小区。

兰桂花园业委会这笔钱哪里来的，都是来自经营性收入，他们选择把小区经营性收入用在小区和业主身上。而全杭州这么多小区，每个小区经营性收入去了哪里，你们知道吗？

●微评论

业委会权力如何得到有效监督？这个大课题 值得我们研究

业委会，是业主选举出来，代表业主行使各种权利的民间自治组织。它代表的是全体业主利益。

如果业委会不但不为业主谋福利，反而想办法从业主身上攫取利益的话，那就太可怕了。

为什么会出现这些问题？

最主要的是业委会的权力没有得到有效监督。小区业委会是自治组织，监督权属于全体小区业主。2014年5月1日实施的《杭州市物业管理条例》第23条规定，业委会必须及时公布小区物业管理中的重大事项，接受业主查询、投诉和监督,也规定了小区管理账目每年向业主公布一次。

事实上，监督主体越多、越分散，越难形成有效监督。业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，根本无法形成监督合力。

其次是缺少有效的惩罚机制。《杭州市物业管理条例》第20条规定，业主发现业主委员会委员有侵害业主合法权益的行为，惩罚只是提议业主大会审议决定是否终止其委员职务。

第63条提到，物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。而没有针对业委会不公布小区经营性收入情况，作出任何惩罚性规定。

再者，即使业委会公示账目，就一定是真实情况吗？如果有“阴阳合同”怎么办？这些都是问题。

那么，问题如何解决？

首先一个是业委会成员，必须有责任感，大公无私，真心想为业主们办事。

其次是成立一个专门组织，对业委会权力进行监督。比如广州市拟设立物业管理委员会，由街道牵头组织，成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。

其三是，从法律层面规定，业委会必须对经营性收入账目定期公示，邀请专业审计公司进行财务审计。

小区物业管理，是个大课题，要形成规范高效的管理机制，杭州还有很多路要走。

大家对小区物业管理

有哪些好点子

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这是杭州最权威的市民参政议政平台，希望大家踊跃建言献策，让更多的民间智慧在杭州建设“独特韵味别样精彩世界名城”的新征程中发挥作用。

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7月初到今年底，“问计于民”栏目计划推出十大民生话题。前两个话题我们分别关注了“最多跑一次”和“学后托管”。大家提出问题、意见和建议，政府、专家、媒体、市民代表等多方讨论协商，形成了良好的对话机制和很多很好的共识，推动了问题的进一步解决。

第三个话题，和大家聊的是小区物业管理。

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