成套住房可按间出租 客厅可改单间 房间不可分割

个人出租住房 年底前减免增值税和个人所得税

随迁子女按居住证时间早晚及分值高低就近入学

入选国家首批12个住房租赁试点城市的杭州正在行动，《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（征求意见稿）已经在政府门户网站公布，8月31日前市民都可以进行网上听证。

这份征求意见稿提出了19点发展租赁市场的具体工作措施，主要分为建立住房租赁监管服务平台、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、增加租赁住房供应、加大政策支持力度和加强住房租赁市场监管六大方面。

对于广大市民最为关心的租房权益等问题，征求意见稿不仅明确赋予承租人子女享有就近入学等公共服务“租购同权”，还追加提出了居住证积分管理“租购同分”，父母居住证办理时间及分值将决定孩子入学顺序。

方案主要内容

子女入学“租购同权”

居住证“租购同分”

此前广州提出的“租购同权”曾引起热议，8月25日开始征求意见的杭州方案中也明确指出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。另外，杭州还追加提出了“租购同分”，也就是说，在杭州市居住证积分管理中，当租赁住房达到一定年限将享受与购房同等的积分。

承租人子女入学的具体事宜则按照刚刚开始施行的《流动人口随迁子女在杭州市区接受学区教育和义务教育管理办法（试行）》有关规定执行。对于学前和小学阶段的入学问题，该规定要求，各区应根据随迁子女取得有效居住证的时间先后排序、随迁子女父母双方或一方居住证的量化分值按高低排序（以分值高的一方为准），按照就近（相对就近）的原则，统筹安排入学。

目前在杭州租住的居民，符合住房公积金租房提取规定的，每人的提取额度为1000元/月。方案中提出，会在这一基础上逐步提高，支持公积金按月转账支付房租。

成套住房可按间出租

客厅可改单间 房间不可分割

方案鼓励和规范个人出租闲置房源，推行全市统一的住房租赁合同示范文本；允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，并且进一步放宽条件，住房租赁企业可将符合条件的客厅按规定改造成一间房间单独出租。

对于游走在灰色地带的各类“群租房”，方案中提出了更加明确的规范，每个房间人均租住使用面积不得低于4方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

9月底前试点专项租赁住房用地

未来三年新增租赁住房占30%

根据征求意见稿中的方案，2017年9月底前，杭州将推出专项租赁住房用地进行试点。

其实，目前杭州在招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地中就已经有明确规定，土地溢价率超过70%，将由竞价转为竞自持商品房屋面积。企业自持商品房屋不得分割、销售、转让，应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。方案提出，未来三年，杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

此外，方案还提出要加大公共租赁住房建设力度，未来5年杭州公共租赁住房保有总量不少于8万套。主城区商品住宅项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%，萧山区、余杭区、富阳区、临安区按市政府年度计划确定的比例配建。

3年内安排1亿资金奖励扶持住房租赁行业 个人出租房屋减免增值税和个人所得税

方案中提出，市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。

市财政还将在3年内安排1亿资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。

除了以上的措施，方案中还提到了搭建“互联网+租赁”的监管服务平台，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务。8月9日，杭州住保房管局就已先行一步，与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约，共同打造智慧住房租赁监管服务平台。到2020年底，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

另外，杭州还将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税，房租月收入不超过3万元的，2017年底之前免征增值税，同时，减半征收个人所得税。

专家解读

租客选择多样化 经营规范化

长效机制有利于平抑房价

杭州爱上租科技有限公司联合创始人徐毅为方案中的各项措施点赞，他认为，对租客来说，房屋的选择范围和支付方式都更加多样化，并且通过租房就可以享受到与购房同样的权益，让户籍的篱笆从此得以解除。对发展中的公寓企业来说，则能促进经营更加规范化，资产证券化的成本更低。不过对于房东来讲，出租的意愿还有待激发。

都市快报特约评论员、房产专家大老哥表示，总体来看，方案中的政策保障了低收入人群的住房需求，有利于市场规范化，扩大租赁住房供应量，有利于稳定租金价格。但这些效果可能需要一定时间才能够显现，比如从增加租赁用地到租赁房屋进入市场，就至少需要2-3年的时间。从长远角度来看，这些措施属于建立长效机制，当逐渐形成一定的规模，租房可以满足需求，购房就会变得不那么迫切，有利于平抑房价，回归住房的居住属性。

征求意见稿主要内容

出租许可

出租

鼓励和规范个人出租闲置房源，推行全市统一的住房租赁合同示范文本

改造

允许成套住房以原设计的房间为最小单位出租，客厅可改造成一间房间单独出租

群租

每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住

分割

禁止将原设计的房间再次分割改造对外出租

租房权益

租购同权

承租人子女享有就近入学等公共服务权益

租购同分

租赁住房达到一定年限将享受与购房同等积分，按居住证时间先后、分值高低排序入学

公积金提取

目前1000元/月，将逐步提高，可按月转账支付房租

土地供应

9月底前试点专项租赁住房用地

未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%

未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套

政策扶持

市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务

市财政在3年内安排1亿资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业

搭建“互联网+租赁”的监管服务平台，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务

个人出租住房增值税率由5%减至1.5%，房租月收入不超过3万元的，2017年底之前免征增值税，减半征收个人所得税