当城中村改造的尘土渐渐落地之后，每个人都在重新打量自己的得失。

    浜河社区的王国娟，老房子被政府“返租”后打造成文艺小清新的创意园。“政府一次性付了3年租金，刚好新房子首付款有了眉目，去年底就住进了商品房小区。”

    今年春天，御道社区居民章宝兴要搬进一线江景房里。要知道，同地段的商品房单价已经突破40000元。

    新一轮改造，开始了。

    对标国际化，试图以最大限度放大峰会效应的杭州，自去年底全面启动了城中村改造计划。到“十三五”末，给自己设下小目标——178个城中村将华丽转身为“配套完善、生活便利、环境优美、管理有序”的“都市新区”。

    算一算，这任务1/3落在江干区——一共要完成57个社区（含4个村）征收农户（居民）9000余户，拆整改建联动提升3300余户，提升形象改造5100余户（含二次提升），共涉及1.74万户，新增建设用地2.9万亩。

    时间紧，任务重。

    在这场拆迁大改造中，江干究竟有着怎样的底气？又会锤炼出一套怎样的“江干模式”呢？

    一个样本：

    “苦力大队”的致富路

    彭埠街道最东边，有一个普福社区。

    上世纪60年代，这里也叫“普利大队”。“日子苦，大家也就顺口喊成了‘苦力大队’。”居民杨聚萍说，谁家有姑娘，只要能嫁到新塘，是断断不会嫁来普福的。

    穷是穷了点，也算是赶上了改革的春风。

    到了拆迁前，家家都有小作坊，楼上还要住二三十号工人。“最初房子只有3层，后来经过加盖，拆迁前，房子变成了4层半。”杨聚萍说，15间出租房，再加上自己还有一块承包地收入，每年能小挣十万。

    环境？肯定差。

    那时候，私搭乱建问题非常普遍，村里还出现大量“握手楼”、“贴面楼”，在为外地人口提供出租场所的同时，也给村里带来了极大的负担。

    2007年，因地铁建设，普福社区拉开了拆迁的序幕。

    加上2009年的整村拆迁，整个普福社区一共拆了536户。社区老主任陈顺奎说：“政策要‘窝拎清’，脚步么要勤。”在大家共同努力下，四个月内完成了整个普福社区的拆迁。

    眼看着，沪杭高速德胜入城口、德胜快速路、地铁1号线一个个建成开通，普福区块也成了外面人眼中的香饽饽——远洋、保利、中大、铁建等央企纷纷看中了这里便利的交通，纷纷拿地，建起了商品房，大型居住区初见端倪。

    提起社区回迁安置房，大家都挺满意。“房子是滨江集团代建的，依我看，不比外面那些商品房差。去年，我也分到了两套新房子。”社区党员杨聚萍说。

    2013年开始，社区到年底给大家发福利了。“第一年是每个人6000元，前年涨到7000元，去年是7000元。”到年底还有年终奖，老杨挺高兴。

    这笔钱从哪来？

    54岁的社区副书记杨月明这儿，可有一本明白账——10%留用地建设。

    28亩的菜地上，建起了5幢楼。“最早也没考虑什么规划和产业，总想着经济型酒店要搞一个，剩下的用于办公出租。但是后来根据2013年以来，市、区相继出台信息服务业发展三年行动计划，经过多方征求意见，及时调整原有业态规划，改为科技型园区。”他说，10%留用地建设不比其他投资，一味追求高收入，“可以说，这是全村人的‘命根子’，只能做稳赚不赔的生意。”

    准入门槛也是有的——5000万资质的企业担保、1000万元押金，还有保底租金1元/天/平方米。“归根结底，我们就是要找有实力、有信誉、有经验的企业合作。”

    2014年2月，引来了一家专业运营平台——是来自东业电商园核心团队，曾成功打造过东方电子商务园等专业园区。“签订的协议包括，一年1200万房租收入，每三年要递增8%。”杨月明说。

    园区还有个好听的名字，叫“禧福汇”。 开园当月即入驻企业近50家，入驻面积达5000平方米。

    值得期待的是，接下来普福社区第二块留用地也要紧锣密鼓做起来了。“48亩地，还是想做园区，定位跟禧福汇会有些差异，比如跨境电商等。”他说。

    江干拆迁有金句：“不患寡而患不均”

    作为杭州“决战东部”的主战场，江干的城市化进程用三句话形容，就是“菜地变成CBD、鱼塘变成大会堂、城郊区变成中心区”。

    “我的工作就是城中村改造。”戴志芳，江干区农居建管中心主任。

    他所经历的拆迁回迁，大大小小不下数十个。

    拆迁靠什么？“老百姓很实在，有句老话叫‘不患寡而患不均’。”戴志芳说，也就是我们经常说的“阳光拆迁”、“一碗水端平”。

    就拿拆迁补偿来说，江干也提出过三个原则——分类核价、逐户定价和一口报价。

    “按道理来说，拆迁的价格是由第三方评估公司来评定的，看一幢房屋究竟值多少钱。”戴志芳说，但实际操作过程中，由于评估机构掌握信息不够全面和具体，这样会有隐患。

    比如，兄弟分家这种特殊情况，从人情世故上来说是可以分成两户的，可实际房子只有一幢，这在具体实施上，就会造成不公平。

    因此在江干，评估机构拿出初评意见后，要充分征求征迁指挥部、街道、社区的意见，进而明确评估价格。“最终核算价格出来以后，不能再动，这就是‘一口报价’，一分都不能加。” 戴志芳说，除非有重大失误，比如面积不对或者房屋类型不对，“毕竟牵一发动全身。”

    他说，老百姓心里都有一本账。“日子越过越好，谁不乐意呢。”

    剩余社区分四类实施改造整治

    今年开始的城中村改造中，江干一共涉及57个社区（村）。其中，20个已按现代城市要求全面完成改造，接下来需进一步综合整治，融入现代城市格局，14个已经基本完成改造，须加快安置房建设，尽早回迁入住。

    按照三年行动方案，剩余23个社区分四类实施改造整治：

    一个是联网成片，整体拆迁重建。包括五堡、六堡、七堡、红五月社区，钱江新城、城东新城双城整合区块皋塘、范家、闸弄口社区，五福、黎明及周边区块，钱塘智慧城牛田、蚕桑社区。

    二是综合整治、环境提升，包括黄家、同心、三村、宣家埠以及横塘、水墩、笕新的一部分。

    三是结合城市特色景观，打造景城融合的特色城市化区域的皋塘、沿山村。

    四是拆整联动，提升形象的改善区域，涉及景芳、格畈、八堡、九堡、董家三里亭等社区，部分社区已完成一轮改造。

    单看今年，担子有点重——计划实施“11+2”征迁工作，完成三年拆迁农（居）户总数的2/3以上。其中，确保启动五堡、六堡、七堡及红五月社区、笕桥黎明及周边片区、五福区块等11个社区（村）征迁工作，谋划格畈、八堡、九堡、三里亭、董家等老居民区城中村改造回头看，完成同协路以东部分横塘社区、皋城、沿山的综合整治。