农民工和个体户纳入住房公积金范围

鼓励“房票”、团购等方式购房

目前杭州宁波去库存比较理想 其他城市去化周期仍偏长

浙江省人民政府网站近日公布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》。

在土地出让价格频繁刷出新高之际，加快去库存成主要目标，方案还限定了土地出让条件：在售商品住宅消化周期超过20个月，或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月，暂停供应该类用地。

2017年，浙江省商品住宅库存消化周期的控制目标是10-16个月，这被认为是合理水平。为了实现上述目标，方案提出了八个去库存招数。

省社科院区域经济所副研究员李明艳博士认为，这份《行动方案》的出台是及时且必要的。该文件与以往出台的单一刺激需求的“救市”政策有本质区别，这份《行动方案》更加着重于促进供给与需求匹配。拿住宅商品房来说，一方面是大量商品房积压，一方面是很多人没有自己的房子。这其中有住房产品设计不满足需要的问题，也有周边设施配套不齐全的问题，也有价格高出购买力的问题等等，《行动方案》中都有针对性的提出了解决措施。同时，借“去库存”促使房企转型升级，对房企未来的发展方向给出了清晰的定位。

第一招：推进棚改货币化安置

严格控制并逐步减少新开工实物安置项目，棚改货币化安置率原则上要达到50%以上。将城镇危险住宅房屋改造、重点镇棚户区改造纳入棚改政策支持范围。创新“房票”、团购等方式，引导购买库存商品住房。各地可根据实际情况制定棚改货币化安置优惠政策。

货币化安置是旧城改造中比较推崇的新方式，像曾因2号楼整体倒塌被外界关注的宁波徐戎三村，小区棚户区改造时，有七成住户选择货币安置方式，搬进新建商品房小区。

去年6月，国家开发银行浙江省分行出借202亿元，支持浙江10个县市14个棚户区改造。首批名单中，金华二七新村改造项目拿到30亿元放款，征迁时推出“购房券”：被征收人选择货币补偿的，给予房屋评估价值10％的奖励；6个月内在市区购买一手商品房，再增加15%的购房券结算奖励。

台州路桥区安置补偿单价为7600元/平方米，与区内中低档商品房价格基本持平，动态调节至一年一定。

杭州市政府去年也明确，被征收人如果选择货币补偿，并且在一年内购买住宅房屋，最高可以享受被征收房屋评估价格的42%的货币补贴。

第二招：支持自住型和改善型购房需求

银行业金融机构要合理确定首付比例和利率水平，（进一步满足群众购买首套和改善型普通住房的信贷需求），并纳入地方贡献度评价体系。各地要加大引进人才购房、租房补贴力度，并切实落实国家有关外资准入和外籍机构、个人购房规定。

相较于金融机构，公积金对自住型和改善性购房的支持力度，去年就开始显现。目前，省直公积金、杭州市公积金职工及配偶共同申请贷款最高额度为100万元，比之前提高了20万，首付比例也有下降。

第三招：鼓励新市民购房和农民进城购房

全面取消县（市）购房落户条件限制。放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。

银行业金融机构要完善收入认定、审贷流程、还款方式等制度安排，支持稳定就业、具有相应支付能力的新市民购买商品住房。

推进农村林权、土地承包经营权和宅基地使用权改革，城镇建设用地增加规模与农业转移人口市民化进程挂钩，积极为农民进城购房创造条件。

去年12月，省政府就出台了户籍制度改革实施意见，全面放开县(市)落户限制。浙江籍公民凭合法稳定住所(含租赁)，可以在除杭州市城区以外的城镇地区自由迁移户口。

除了杭州市城区外，其他设区市城区可以参照县(市)的具体落户标准，分类别、按标准允许落户。当时提出了5个类别，包括有合法稳定住所人员、有合法稳定就业人员、引进人才、投资人员和有突出贡献人员。

杭州近日公布的户籍改革实施意见中，也明确对进城镇落户的农业转移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包经营权，农村宅基地使用权也会保留，赶上征迁都能享受“同村同政策”的权利。

第四招：消化非住宅商品房库存

非住宅商品房存量过高的地区，要统筹规划布局，强化用地供应管控，实现主动减量。加大对单位、个人购买非住宅商品房的信贷支持力度，合理确定利率水平。

对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。

非住宅商品房，指的是用于商业开发、可以自由流通的房产，像办公楼、商业用房都是。和住宅商品房的红火相比，有些冷热不均。

省统计局公布的1-5月全省商品房销售数据显示，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售面积分别增长61.0%、73.0%和1.4%，销售额分别增长73.9%、80.5%和19.9%。可以看到，商业用房的热度明显不足。

第五招：用足用好住房公积金政策

进一步扩大住房公积金规模，全省年归集公积金700亿元以上。全面落实住房公积金全国缴存互认和异地贷款政策，继续推进“公转商”贴息贷款政策，通过资产证券化等方式，每年稳定实现住房消费800亿元以上。逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

浙江公积金可异地贷款购房的政策是去年9月实施的，只需要凭公积金缴纳地开具的《异地贷款职工住房公积金缴存证明》，向购房地公积金中心提出申请，七个工作日内完成贷款受理、审核和审批工作。

今年3月，浙江住房公积金个人贷款资产证券化完成试点，融资规模14.18亿元，发行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。

第六招：全面建立商品房供地与库存、价格挂钩办法

探索建立年度房地产供地计划公告制度，根据房地产市场供求变化情况，合理确定土地供应规模、结构和时序。对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的，或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月的市、县（市、区），暂停商品住宅用地供应，原则上暂停新开工各类保障房工程；对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县（市、区），应及时增加商品住宅用地供应。各市、县（市、区）要制定住宅价格异常波动应对预案。

今年1月初召开的全省住房城乡建设工作会议上，省建设厅负责人提出，力争实现全年商品房销售面积不低于4500万平方米，新建商品房消化周期控制在18个月以内，商品住宅消化周期控制在12个月以内。

2015年，浙江的商品房库存消化周期为20.2个月，比当年初下降8.5个月；其中商品住宅消化周期为13.5个月，比当年初下降8.1个月。

今年1-5月，全省商品房销售面积2978万平方米，增长57.1%，已经完成了全年目标的66%还多。

从设区市来看，大城市情况不错。杭州可售商品房库存从去年底的172788套降至今年6月底的135852套，宁波的库存去化周期也降至9个月以下。不过，中小城市的库存去化周期仍偏长，像嘉兴市区、海盐县商品房待售销售比都超过100%。

第七招：促进住房租赁市场发展

各地要建立完善住房租赁信息服务平台。积极发展住房租赁业，鼓励社会力量购买库存商品房开展规模化、专业化出租经营，鼓励房地产企业开展住房租赁业务，支持房地产企业长期持有部分房源用于出租，鼓励房地产中介机构、物业服务企业开展长租业务。有条件的地方要开展住房租赁企业化经营试点。

相比商品房买卖市场，租赁市场更能反映真实的住房需求。有数据显示，今年上半年杭州租赁市场的平均租金为3462元/月,同比增长了13%。

2016年《政府工作报告》中，强调建立购租并举的住房制度。鼓励租房的政策，浙江其实早就有了，比如提取住房公积金支付房租政策。

以去年的杭州公积金新政为例，职工连续正常缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在住房公积金缴存地无自有产权住房且租赁住房的，凭本人及配偶在缴存地的无房证明，按每人每月500元限额提取住房公积金个人账户余额，每年提取一次。

第八招：加强公共配套设施建设

建立房地产开发项目配套设施事先审查机制，规划、建设、国土资源等部门应在明确规划设计条件、制定土地出让方案时，提出配套设施建设审查意见。进一步优化学校、医院等公共服务设施布局。加快相关配套设施建设，确保与房地产开发项目同步规划、同步建设、同步投入使用。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为,房地产供给侧结构性改革,首先要减少城市政府对土地出让收益的追逐和依赖,并把更多资源用于改善城市功能和公共服务。

政府要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设、配套、服务和管理。

农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围

创新“房票”、团购等方式，引导购买库存商品住房

首套和改善型普通住房首付可以降低，利率可以降低

今年1-5月，全省商品房销售面积完成全年目标的66%还多

杭州明确对进城镇落户的农业转移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包经营权，农村宅基地使用权也会保留

有条件的地方鼓励开展住房租赁企业化经营试点

非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换

政府要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设