为什么大浒东苑的电梯连续多年在黑名单上榜上有名

    而有的写字楼，17台电梯运行了10多年几乎没出过问题

    电梯维保，作为物业公司到底应该怎么管理？这俨然成了每个物业都必须面对的问题。我们特意选择了两个样本，有经验，也有教训，值得电梯维保公司、物业、业主都想一想。

    在杭州的小区电梯黑名单中，大浒东苑连续多年榜上有名。对此，杭州现代物业管理有限公司（以下简称“现代物业”）相关负责人坦言，不是他们工作做不好，而是一直以来处于“无米下锅”的尴尬，“电梯维保需要资金，然而我们物业费收得太困难。”

    另一个样本，倒是有不少经验。杭州三瑞物业管理有限公司（以下简称“三瑞物业”），在他们管理的两幢写字楼中，17台电梯的平均使用年限都在11年以上，而且全部运行平稳，可继续正常使用。对于秘诀，物业相关负责人同样说到了钱，“好的维修保养也必然需要更高的费用代价。”

    钱，关系电梯维保；钱，与物业有关，也与业主有关。

    物业费收缴率仅55%

    电梯维保只能过紧日子

    中途更换维保公司也基于此

    质检部门公布的2014年杭州小区电梯故障或困人发生次数中，大浒东苑以34次，名列第7名。这仅仅是基于杭州电梯应急电话96333求助的记录，在大浒东苑物业办公室的记录本上，电梯求助的信息更多。

    说到这，“现代物业”大浒东苑管理中心主任包越超连连叹气，“作为物业公司也不想进这样的黑名单，可是作为我来说，我已经在力所能及的情况下，尽最大努力了。”

    包越超说，他从进入物业公司一开始就是电梯安全员，所以即使坐到物业主任这个位置上，他也兼着电梯安全员的职务。

    2011年，“现代物业”进驻大浒东苑，包越超继续他的兼职，而且他还坚持一个要求，电梯维保员必须长期驻小区。“我们提供住宿，这样可以保证电梯有问题及时解决，不会出大问题。”

    不过，让包越超为难的是，电梯保养的费用一直是块心病。

    大浒东苑建于2005年， 29幢房子，72部电梯，涉及日立、阿尔法、富士达等多个品牌。后来区域调整，“现代物业”实际管理的电梯减少为42台。但因为属于回迁房小区，物业费收缴一直不理想。“0.45元/月/平方米，从我们进驻到现在一直没有变过，即使是这样的物业费收缴率也只有55%左右，坦率说，从公司效益的角度来说，确实很勉强。”

    现代物业进驻大浒东苑后，一直沿用原来的电梯维保公司。到2014年6月，现代物业在跟业委会沟通后，决定更换电梯维保公司，新的电梯维保公司——浙江万达电梯销售服务有限公司。“选择哪一家维保公司，是物业公司的权利，当然我们希望工作做得到位一点，所以也跟业委会进行了沟通。”

    对于更换维保公司，包越超的一个解释是，后者价格更实惠。“目前平均一台电梯一年的维保费用在3000元左右，更换零件什么的，物业会承担，两家公司提供的服务内容差不多，但新维保公司在更换零件上要便宜很多。”

    一分价钱一分货，包越超坦言，他也希望能够加大对电梯维保费用的投入，但是有点捉襟见肘。电梯维保只能过紧日子。

    万幸的是去年年底，大浒东苑申请了物业维修基金，总额超过100万，给42台电梯来了一顿豪华套餐。“说真的也是问题太多了，有点严重了，我们向业委会反映，最终决定动用维修基金，平均到每台电梯都更换了很多零部件。为了这笔钱，光业主签字就花费了2个多月。”

    目前，42部电梯的维修工程已经结束。不过，对于以后电梯维保，包越超说他只能尽自己最大努力。

    17台电梯

    10多年运行平稳

    好的维保需要更高的费用

    15年，对电梯是一个坎，过了坎还能不能继续“走”，所有人都担心这个问题。

    杭州中闽大厦和杭州永通大厦，20层以上的高楼，使用的都是东芝电梯。17台电梯的平均使用年限都在11年以上，但全部运行平稳，可继续正常使用。他们是怎么做到的？

    管理单位——杭州三瑞物业管理有限公司总经理吴大耀透露，其实也没什么迷局，好的维修保养需要高的费用代价。

    中闽大厦的9部电梯，是2001年投入使用的，目前已接近15年，即使是永通大厦里“年轻”一点的8部电梯，也都已经11岁了。

    “虽然‘服役’了很久，但是这些电梯一点都不显老，运行安全、平稳，技术检查也都合格。我们的写字楼里有100多家企业单位，都说乘着放心。”吴大耀说起来很轻松，这些放心的背后是物业与维保单位的密切配合以及日常管理得当。

    17台电梯中除了停车场内的2台汽车升降机，其余的都是载人的客梯，维保单位也是电梯的制造商——东芝电梯杭州公司。“除了每半个月一次的电梯维护，只要有一点小问题或者可能出现问题，我们都会及时通知东芝，他们会迅速赶到现场检查排障。”吴大耀认为日常的管理和维护不容许有一点疏忽和遗漏。

    好的维修保养也必然需要更高的费用代价。在三瑞物业管理的17台电梯中，每台每月需要800元维保费，一年就是9600元，三瑞是如何承受这么“高额”的维保费用呢？吴大耀告诉记者，主要就是靠收取物业管理费，5.8元/月/平方米的收费标准，业主都是能承受的。“但如果有紧急电梯故障，我们也会先行垫付维修费，先解决问题再上报给管委会。”

    除了电梯的日常维护

    乘客规范使用电梯

    也很重要

    说到保证15年电梯安全运行的经验，吴大耀说除了电梯的日常维护，乘客学会电梯使用的安全知识是另一方面。“每当发现有不正常使用或者损坏性使用电梯的情况，我们都会进行阻止和劝说，这对延长电梯使用年限很有帮助。”他还用汽车做了形象的解释，“电梯就像汽车一样，不爱护就会抛锚。如果超载了还要挤进去，不使用却还要按键，都会在无形中增加电梯的危险系数，而实际上这样‘带病坚持’的电梯有很多。”

    总结两点来说。一是物业方和维保单位的日常维修管理要及时、到位；二是乘客要按照电梯使用规范使用，应该知道的操作方法和应该会的求救、自保知识必不可少。“只有这样各司其职，才能像两只手一样，托着电梯安全、平稳地上下运行。”