塘栖板块楼市意向图

广济桥实景

在杭州，居住区与运河联系得最紧的似乎是从拱宸桥开始的桥西板块。十年前，拱墅区展开了构建运河的宏大蓝图，打造了御码头、华光桥、运河博物馆、北星公园、青莎古镇等多个景观节点，在复原古运河风貌的同时，周边也开启了商品房开发的首波浪潮。十年后，拱宸桥沿河的大片区块尝到了运河的甜头，不仅大批高端住宅进驻，商业配套也不断升级，一个城北新中心已经成型。

今年，随着运河申遗成功，运河沿岸的各区块有了想象空间，各个新区是否能借助这一“东风”成为下一个桥西？

杭州塘段

杭州塘段北端在江浙省界，南端在塘栖。杭州塘段始凿于汉代，全线贯通于隋代，现为运河主河道，基本保持原有线位。

历史风貌留存较好

京杭大运河杭州塘段位于杭州市北部，运河穿塘栖镇而过，塘栖镇距市区中心约20公里，与湖州市的德清县接壤，该区域成为苏、沪、嘉、湖的水路要津，历朝历代以来，塘栖均为杭州市的水上门户。杭州塘栖段运河支流错综复杂，这片水网地处平原，河港交错，灌溉便利，农业发达，运河在该段拥有独特的水上街市风貌和浓郁的历史文化气息，文学大师丰子恺先生曾评价：“江南佳丽地，塘栖水乡是代表之一。”作为杭州北部的旅游风景区，塘栖区域的运河及其支流依然扮演十分重要的角色，且原始风貌保存较好。

据悉，以塘栖古镇保护为重点的运河综保工程，在塘栖投下了80亿-100亿的巨资。随着运河综保工程的深入推进，广济长桥将联结大运河畔的两种风情。水北是有着厚重历史底蕴的风情特色街区，15000平方米的明清建筑，营造出“古玩天地”、“古河风情”、“水街”、“乾隆御碑人文主题公园”等等区块，塘栖的水、桥、巷、弄、寺、街，古运河畔，老百姓的日常生活，都在这里一一展示。水南则将建成一片高档购物区，也是一块公共活动中心，在这个空间里，新老建筑对话共生。

本土开发商主导的塘栖楼市

塘栖在土地市场上被业内视为“低价格、高文化”区域。今年4月，就挂牌出让了余政储出(2014)10号地块，位于塘栖路西侧，东至塘栖路、南至鼎盛街、西至西界河村土地、北至杭州国创房地产有限公司，出让面积为30285平方米，合45.43亩，容积率2.0—2.6，楼面起价1730.9元/平方米。据国土资源局余杭分局工作人员介绍，该地块仅一家单位报价，以1.36亿元的底价直接成交。

该区块居住氛围浓厚，楼盘多为本地开发商开发，如贝利、塘栖等。目前有不少在售楼盘，包括贝利·栖溪望府、栖水珑庭、龙湖香醍溪岸、塘栖水乡华庭、金石华城等。这些楼盘距离运河主干道约2-5分钟车程，四周亦被支流水域包围，目前房价在6000元/平方米-8000元/平方米。

江南运河段

运河新城位于江南运河段,与桥西的大运河段无缝连接,这段运河依然是目前游船、航运的主航道。

运河新城楼市意向图

运河新城：下一个运河繁华住区

“运河新城”也是这两年出现的新名词，其范围横跨拱墅区和余杭区两个区域，从地理位置看，拱墅区主要指的就是康桥街道，余杭区指的是崇贤、勾庄等板块，距武林广场仅10公里，西靠运河，是城北接轨市中心的码头。据悉，运河新城预计总投资124亿元，未来将承担起杭州城北中央居住区的重要功能，打造成一座集商务、居住、创业、生态、文化、休闲、体育功能为一体的现代化新城。

和十几年前的桥西有些相似，运河新城原来也是农户与工厂交错的“棚户区”，从2008年开始，运河新城的安置房、公建配套、土地出让等项目相继启动，康桥、半山地区段的运河整治和保护开发是这个区域环境整治的重点，从此前的宣传看，是想把这里打造成一个运河综保示范区，“展示千年运河神韵，优化沿河人居环境，再现盛世运河”。

据了解，经过几年建设，运河新城已建成康桥路、拱康路、下塘路、龙腾街、丽水北路（康桥路以北段）等5条主次干道，后洋浜、新开河等2条河道也已开工建设，属于沿河绿化的谢村公园一期也现雏形。根据规划，接下来蒋家桥河、平安桥河等5条总长3.9公里的河道要完成整治，康桥路以北运河景观带、宣杭铁路绿化带、谢村公园等62万平方米绿地也要建好。

坐着运河游船一路从武林门到塘栖，顺着大运河重走康乾二帝巡游之路，一路上会发现拱宸桥和塘栖的沿河风景最具风味，而运河新城几乎就是桥西的北部延伸，只是目前整个景观带还未成型，要形成桥西的规模还需要时间。

板块现状：还未大量推盘的“处女地”

从规划上来看，运河新城是杭州打造北部新城这个“城市副中心”不可或缺的一块，这两年这个区域产业集聚，形成了物流、汽车等独具特色的产业形态，围绕着这些产业也进驻了许多新杭州人。根据杭州北部新城的规划定位，运河新城是定位商务区块，以房产居住为主，兼顾楼宇办公、酒店服务的产业，从这点来看，是整个区域中最有居住氛围的区块。

目前，这个板块在完成了道路等基础建设后，一些全新的商业项目、住宅项目相继入驻，但未形成规模、集聚效应，同时板块内配套建设相对滞后，这个距离大桥西不远的城北板块始终无法脱离“洼地”的处境。

也许由于整个运河新城的运河段景观界面并不出彩，所以此前周边的楼盘都没有将运河元素加入到自己的主要卖点中，从这次运河申遗成功后各楼盘的反应看，也只有大家·运河之星这个案名中带“运河”二字的新盘借机搞了活动，为自己造势，这个楼盘总建筑面积18万方，也是运河新城惟一属于拱墅区的楼盘，学区优势明显。而运河西岸的上亿·彩虹郡更多地提及了自己是一个商业综合体的身份，此前公布的开盘起价为6999元/平方米，为板块地板价；倒是凯喜雅旗下的锦河湾强调了滨水景观区，不过目前还没开盘；东岸距离运河600米的恒基旭辉府是去年首开，当时开盘单价万元左右，今年这样的低迷形势下也早已击穿万元线。

浙东运河主线

浙东运河西起杭州市滨江区西兴街道。它位于中国大运河最南端，跨曹娥江，经过绍兴市，东至宁波市甬江入海口，全长239公里。其中有运河最初开凿的部分——位于绍兴市境内的山阴故水道。

西兴板块楼市意向图

西兴过塘行码头

修葺一新的西兴古镇

杭州境内的浙东运河包括滨江区西兴街道和萧山段，西兴古镇是浙东运河的起点，此次申遗中，西兴过塘行就被列为申遗点，该区域是水陆要冲，南北客商、东西货物都须藉此中转，是转运货物的“物流中心”，数百年来，浙东地区的粮食、棉花、丝绸、盐酒和山货都由此转运到中原各地……

自2013年以来，西兴街道在不改变老宅原貌基础上，一共修缮了西兴过塘行周边的8栋老宅。在西兴过塘行码头申遗点整治过程中，滨江区还在过塘行边建设了遗址展陈馆，疏浚了官河河道，整治了河道驳坎，挖掘和再现了西兴驿、城隍庙和永兴闸等历史遗迹。目前，西兴过塘行修缮工程已经完成，沿河路过修葺一新的西兴古镇，可见青石板路面，白墙黑瓦的建筑给人耳目一新的感觉。

地铁一号线的吸引力远超运河

融合了千年文化底蕴和现代发展气息的西兴，这次随着申遗的成功再一次被推到的历史前台。而在此前，该区域地铁的开通以及滨江腹地开发进程的加快，已经成为开发商们眼中的后起之秀。

目前，该区域沿河楼盘包括已交付的云厦连园、在建的歌山·郦暻园、瑞丽东方花城等，价格在18000元/平方米-21000元/平方米，但对于置业者和开发商来说，运河在该板块的吸引力远没有地铁来得大。但此次地铁一号线西兴站和滨康站，在融合了西兴历史街区的保护与复兴命题之后，不仅使古镇风貌展现在世人眼前，更为该区域的商业配套增光添彩。

近两年，一众本土和外来房企大佬的纷纷入驻，可见区域价值越来越被人认可。今年三月，中国铁建228532万元竞得7号北干街道宅地，透露将把项目打造成高端楼盘，去年，高运、万科、阳光城以及绿城九龙仓联合体也曾先后在该板块拿地，楼面价一度飙升至13586元/㎡的高位。项目周边已有中天官河锦庭、金地天逸等高端项目在售，至此，该区域周边入驻大鳄已达到近10家。

上塘河段

上塘河段，南端为艮山门坝子桥，往北经丁桥、临平，至施家堰进入海宁，经海宁盐官镇进入钱塘江，为江南运河浙江段故道。

上塘河段沿河楼市意向图

上塘河段沿河风景

森林公园与运河的温柔怀抱

上塘河，曾是杭州历史上第一条人工河，由秦始皇开凿，俗称秦河，隋炀时期又对它进行了拓宽和疏浚。初为江南运河南端，经柳浦通浙江。在元末张士诚开凿新运河（塘栖至江涨桥段）前，上塘河一直是大运河进入杭州城的唯一通道。张士诚开凿后，江南运河改道，上塘河为江南运河支流。

上世纪，上塘河曾因工业污染，环境一度恶劣，但在悉心治理下，目前已还原了不少原始风貌。该流域已鲜有船只通行，丁桥、临平段河面宽度窄处甚至仅有几十米，成为城市化版图中的居住和生活点缀。虽然该段已不再扮演重要交通运输角色，但仍然担负着水利排涝，蓄水灌溉等功能。

除此之外，该流域与东北部的半山国家森林公园形成了山水相间的地理风貌，空气清新、景色优美，适合养老、度假和游玩。流经城郊的河段，沿岸随处可见清新的田园风光。

运河的附加值还没有为板块加分

整个上塘河段在杭州区域内流经石桥街道、半山街道、丁桥镇至临平。由南向北依次经过田园板块、长睦板块及星桥板块，记者前天沿上塘河由城北体育公园至临平，发现沿河在售及预售楼盘达数十个，其中，能看到河景的楼盘包括朗诗·田园绿郡、城发·云锦城二期及垄城·五月花城等等。

由半山森林公园及上塘河环绕的田园板块聚集了十多个倚河而建的新项目，目前在售项目房价在18000元/平方米-20000元/平方米。区域内有坐拥湖山双景的联合畔上居；本土开发商的绿城西子田园牧歌、宋都香悦郡；以及北京首开地产刚拿的田园地块等等，“和几年前的不毛之地相比，上塘河段附近的人气已旺盛不少。”田园牧歌的置业顾问告诉记者，附近楼盘不少为新盘，入住率已近三四成，不少业主为年纪较大的中老年人，或有改善型需求的城市居民，每天傍晚时分，会有老人小孩出来沿河散步游玩。

相比与此，上塘河段的长睦板块还在开发建设的初期阶段，昨日记者走访该区域，临河的汉嘉柒号建筑工程正紧张实施中，顺发云锦城的销售中心则门可罗雀。该区域附近在售楼盘还有保利·罗兰香谷、金地·格林格林，开发商多为外来大鳄，均价在10000元/平方米左右。“运河在上塘河段目前只起到景观和点缀作用，毕竟河流较窄，缓冲范围不广，对于楼盘销售而言没有特别大的助推作用。”该板块某倚上塘河畔而建的项目销售告诉记者，从目前的市场反应来看，运河在该段的影响力远不及楼盘本身的价格和周边自然环境。

而事实上，至上塘河北部的星桥板块，该河道最窄处仅有几十米，目前板块内在售的楼盘有星桥桂花城、绿城紫桂公寓、经纬美耀湾等沿河项目，房价在7000元/平方米-8500元/平方米，在建的项目则有总建筑面积约12万方，由高层、洋房和排屋组成的通和·十二橡树等，该区域商业日趋成熟，加上自然环境优美，对于购房者来说，这些优势已超过大运河的申遗成功。