未入住，物管费也要全额缴禁止群租，可写入小区规约

    业主大会难召开、表决难；物业费收不起来，物管突然撤离……这些现实的问题，每天都在我们身边发生。面对这些新矛盾、新问题，从2002年开始实施的《杭州市物业管理条例》显然已经“力不从心”了。

    今年5月1日，新修订的《杭州市物业管理条例》(以下简称“新《条例》”)将正式实施，这些与百姓生活密切相关的纠纷烦恼，也许将有望得以解决。本报记者也对《新条例》的几大亮点进行逐一剖析，也许这些改变将影响你的生活。

    没时间开业主大会

    可委托邻居行使管理权

    业主大会召开难、表决难问题一直影响着业主大会的运作。此次的《条例》参考建设部指导规则，结合杭州实际，对业主大会及业主委员会的成立及运作规则进行了细化。

    比如首次业主大会会议的筹备经费，《条例》就明确了由建设单位承担。考虑到业主大会召开时，许多业主无法到场的实际情况，《条例》也作出了人性化的规定：“业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权”。

    另外针对因个别业委会委员辞职，导致经常需要召开业主大会会议选举的实际情况，《条例》还规定了业主委员会候补委员制度。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生。

    若过半数业主同意

    业主可以自行管理小区

    业主可否自行管理小区？在以往的条例中无法准确的回答这个问题，新《条例》，首次明确业主可以对物业小区进行自行管理，并将业主自行管理小区纳入物业管理范畴。不过，自行管理的前提是，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。

    物业突然退出

    社区街道必须接手应急管理

    物业费收不起来，物业公司无法维持正常经营，选择撤离小区，后期物业公司又未能及时选聘，小区管理陷入混乱，类似的情况在杭州时有发生。

    遇到这种突发状况，谁来“挑大梁”？《条例》首次明确：“物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。”负责小区内基本保洁、保安等服务的正常运行，相关费用由业主承担。不过，街道政府对小区的应急管理是有期限的，时间不超过六个月。

    未入住物管费也要全额缴付

    停车收费标准业主大会决定

    物管费收费难也是目前物业管理的重要问题。根据新《条例》，业主逾期不交纳物业服务费的，业委会可采用公示等方式协助物业服务企业催交。

    值得注意的是，在物业服务费的收取上，《条例》遵循《物权法》中关于“不得以放弃权利不履行义务”的规定，取消了原条例关于尚未居住物业按70%收取物业服务费的规定。也就是说，没有入住的业主，也要100%缴纳物管费。除非业主和物业服务企业有其他约定。

    此外，对于居民普遍关心的小区内部停车收费标准问题上，《条例》也作了规定：业主大会成立后，小区内部的停车收费标准由业主大会来决定。

    禁止群租

    可写入小区管理规约

    群租问题在杭城的不少小区由来已久，引发了矛盾纠纷之余，也涉及安全。

    针对群租问题，新《条例》也作了相关规定。比如“业主可以在临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准”，由此对业主大会进行了授权。

    除此之外，新《条例》列举了物业使用中十个方面的禁止事项。其中，“违法拆改、变动房屋承重结构”“把卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的上面”，这两条规定则明显是对群租问题有限制作用的。而这十个方面的禁止事项都有相应的执法部门作为支撑。条例还规定了对于这些禁止行为的处罚。