三新银座

东部数码城

江干区三叉社区

银泰城等6大项目带来的强劲经济后盾

杭州庆春门外三叉村，是一个有着250多年历史的古村，上了年纪的村民会骄傲地告诉你：“三叉村的名字是乾隆皇帝亲口封的！”

在老杭州人的记忆中，以前的三叉村是一片菜田，是杭州的“菜篮子”村，除了种菜，还有养牛养鱼。进入21世纪，杭州提出“旅游西进，城市东扩，沿江开发，跨江发展”的城市战略，这给三叉村带来千载难逢的发展机遇。

据三叉村书记沈明刚介绍，三叉社区常住人口4568人，常住户1061户。2002年5月撤村建居以来，各项事业迅速发展，集体综合经济实力跃居杭州市撤村建居社区的前茅，荣获全国和谐社区建设示范社区、全国社区服务先进社区等一系列荣誉，而这一切，主要得益于杭州市10%留用地安置政策。

被征地后，三叉村共获得130亩留用地。按照“自行开发为主，合作开发为辅”的原则，相继开工建设了庆春广场二期工程、华东家电市场二期、三新金座、广新大厦、新业大厦、东方家私市场二期工程·三新银座等六大留用地项目，总建筑面积达27万平方米，总投资6.25亿元。其中，两个项目为合作开发，4个项目为自筹自建。利用这六个项目，三叉村引进了银泰百货、乐购超市、欧亚达家居等知名品牌企业，促进了社区经济的大发展。2012年社区总收入为2.39亿元，而这6个项目的收入则达到了1.2亿元，占总收入的50.2%。

“2003年7月，三新购物中心A楼开建，这是庆春商圈第一个基本建设项目。”沈明刚说道，2006年有4个项目同时开工，“招商的过程是十分艰苦的，当初想引进上海的百货公司，可人家来一看，有些地方还是菜地，就要求三年免租金，还提出一些苛刻的要求。”

乐购超市是引进的第一个招商项目，它对整个庆春商圈的商业带动性是不容忽视的。于是，“引进大项目、促进大发展”成了三叉社区在招商引资上的一个共识。2007年4月，三叉社区成功引进了银泰百货；同年8月与武汉欧亚达签约。如今，庆春银泰城、欧亚达秋涛店相继开业，正是因为这些大项目的成功引进，带动了庆春商圈一系列的经济繁荣，仅沿街商铺的租金几年来就翻了10倍。

三新大厦是三叉经济合作社建造的第一座楼宇，占地面积7060平方米，总建筑面积29830平方米，是江干区第一座税收超亿元的楼宇。发展楼宇经济是三叉社区的一个经济主动脉，相继开发了江干区首个专注于文化创意产业的特色楼宇——新传媒产业大厦；江干区首幢泛金融特色楼宇——三新银座资募大厦等，这些特色楼宇不但业态多样，而且还对庆春商圈形成了强劲的经济辐射力。

经过十年发展，三叉社区成功实现了从原来以农田、陈旧仓储、一产经济为主的“粗放型城郊村经济”，提升为以楼宇经济、现代商贸、传统市场、社区商业四位一体的“现代化都市型经济”。

截至目前，社区直属企业有3家，租赁企业21家。2012年，三叉股份经济合作社可分配收入2.39亿元，比2003年增加2.02亿元，增长六倍多。全社区实现企业增加值3.1亿元，上交国家税金3204 万元。三叉股份经济合作社股东人均分红从2003年的4268元，提高到2012年的20871元，增长近五倍。

新业大厦

　　老有所养病有所医的幸福安居生活

在一个阳光明媚的初冬午后，记者在三叉社区巧遇一位66岁的大伯许文鑫，他满面笑容地说：“我对现在的生活很满意，社区对我们保障很好，像端午、国庆、春节这样的节日，社区都发给我们每个人2000元的超市卡。去年，社区年底的分红也有2万多元。2011年，我生了场大病，医疗费化了30多万，除去医疗保险报销之外，社区还给我报了20几万元呢。”

有了强劲的经济效益做后盾，失土农民的生活有了保障。2012年，全社区用于养老、医疗、教育、就业、帮扶救助等方面的费用共计2700余万元，大大提高了居民的生活水平，真正实现“老有所养、困有所帮、幼有所学、病有所医”。据了解，2012年，全社区用于养老、医疗、教育、就业、帮扶救助等方面的费用共计2700余万元，大大提高了居民的生活水平。

2005年三叉社区投入了2500万元建造了集一门式服务大厅、党员活动室、党员电教室、星光老年活动室、卫生服务中心、综治工作站、文化活动中心、境外人员联络室及办公为一体，总面积6000平方米。

社区还建有三叉老年公寓、爱心食堂，开办老年大学，课程涉及“养生知识讲座、自我保健教学、唱歌舞蹈太极”等等，极大丰富了老年人的业余生活，让退休在家由于儿女忙于工作而无暇照顾的老人，有了一个安居养老之所。每年重阳节，社区退休人员分年龄段在股份经济合作社享受重阳节福利；社区还组织退休人员进行三年一次的长途旅游，提高老年人的生活质量。

在劳动保障体系方面，三叉社区的养老、医疗保险购买率达到100%的全覆盖；为提高劳动就业率，出台了自谋职业补助等就业鼓励政策，激励被征地农民通过就业培训等方式提高再就业能力；推出“彩虹就业援助工程”，社区担当“就业红娘”角色，利用工会、楼宇等平台，挖掘与社区居民对口的工作岗位，为企业和社区待业人员牵线搭桥；建立帮扶救助机制和大病医疗保险机制等，切实解决了困难家庭的后顾之忧。

为方便社区居民的子女入托，三叉社区在三新家园小区内建造了一座三新幼儿园，居民子女在三新幼儿园入托的入托费全免。如果社区居民选择其他幼儿园，社区会按三新幼儿园的标准给予报销。

另外，为了鼓励居民子女求学，社区还制定了最高学历奖励政策，鼓励居民子女继续深造、提高文化程度。如考上重点高中奖1000元，考上大学奖2000元，考上研究生奖3000元等等。

居民日常看病支出部分中，符合医保范围开支的自理、自付费用部分，可在年底到社区进行第二次报销，报销比例在50%-90%。此外，一些特殊病例，如癌症等，还可享受第三次报销，报销比例在90%左右。

银泰百货

纳德自由大酒店

拱墅区蔡马社区

纳德自由大酒店，填补城北文教区商业空白

城市之北，沈半桥北，湖州街东，就是蔡马社区的所在地。在这片呈口字形地状的1.5平方公里辖区内，有着多所大中院校：浙江大学城市学院、浙江树人大学、之江专修学院、源清中学等，属于杭州城北第二文教区。据蔡马社区副书记朱仪胜介绍，在很长一段时间里，湖州街东都是十分清静的，马路两边没什么商铺。若追寻到20年前，拱宸桥外的蔡马村一带到处都是水稻田。居住在蔡马村的村民基本以种稻为生，农闲时偶尔也会出去打打零工。相当有限的年收入使村民的日子过得紧巴巴的。

“历史性的转变是在2002年5月15日。”朱仪胜清楚地记得，就在这一天，蔡马村撤村建居，社区分有四个居民小组，分别为茶汤桥、蔡马新村、九十六亩头和蔡家桥，“村民们住进了高层安居房，平均每户分得300多平方米，大都有两三套，自住一套，其余的出租，成了村民的一项稳定年收入。”

据统计，目前蔡马社区共有居民360户，常住人口1150人，其中有928人是蔡马股份经济合作社的股东，这是撤村建居时的人口股，是根据撤村建居时的户籍、农作年限等一系列条件来量化的股份。根据每个人的股份，每年可以从经合社获得分红。而分红的来源，主要是留用地项目。

朱仪胜告诉记者，根据10%留用地指标，蔡马村在2005年调剂到25亩留用地，其中10亩用作建造凯锐大厦，在2007年立项开建，2009年与万向集团旗下的纳德大酒店经过十几次的商谈，正式签订了为期十年的租赁协议：这座总投资1.3亿元的22层大厦年租金1000万元，每三年递增10%，由纳德大酒店打造成一座集休闲、娱乐、餐饮、住宿于一体的四星级高档宾馆。

“之所以选择此类业态，就是因为瞄准了城北第二文教区高档宾馆饭店的空白商机。”朱仪胜表示，2011年7月，纳德自由大酒店开张营业后，生意日趋火红，同时还带动了湖州街东的繁荣，“现在这一带酒店多了，如易融大酒店、时瑞大厦等，餐饮娱乐等业态也越来越多的入驻到湖州街。”

纳德自由大酒店的火红就意味着蔡马社区的居民将会得到不菲的分红。据介绍，蔡马社区的股东平均每户一年大约可以得到1.5万元的分红。除了分红，还给60岁以上的老人每人每月发放450元的福利。

就在纳德自由大酒店附近，另一块留用地正在打桩建基，据悉，这将是一幢19层的高端写字楼，总投资1.2亿元。相信不久的将来，随着留用地项目的竣工使用，湖州街东的商业会越来越繁华，而蔡马社区的居民们也将会得到更多的长久获益。

西湖区古荡经合社

莲花广场，辐射城西的商业餐饮娱乐中心

古荡古荡，一片片芦苇荡。32岁的小张至今还记得，小时候他所居住的古荡到处都是鱼塘和农田，“父母每天都要割草喂鱼，家里的鱼塘里养着鲢鱼草鱼。除了养鱼，我们还要种田，我小学开始就帮着下田扔秧。一年的收入么，大概几千块吧，很少的。”

2002年6月30日古荡镇村撤村建居，原先的村民经过拆迁安置，住进了多层安居公寓，平均每户分得360平方米，按120平方米一套，基本每户分得三套，除了自住，可出租收取租金。

在留用地项目的建造和筹划中，古荡经合社动足了脑子，投资3.5亿元，大手笔打造了一座约9.5万平方米的集商务办公、商业购物餐饮娱乐为一体的莲花广场。并通过招投标方式，委托中宙集团管理经营，每年租金4060万元。莲花广场自2011年投入使用后，很快就成了辐射城西的商业娱乐中心，人们都爱来莲花广场购物用餐。尤其是华灯初上时，莲花广场一带更是车水马龙，热闹非凡。

古荡镇股份经济合作社的董事长殷国生告诉记者：“目前居民股东有1110个，他们除了租金收入外，每年都可以获得一笔不菲的分红收入。我们还为每个股东做了医疗、养老等多种保险。60岁以上的老人还有2000元的养老费，每3年还可以享受一次由经合社出资组织的旅游。”

小张给记者算了一笔账，他们一家五口，租金加分红，每年可有近三十万元的收入，“家里一下子富裕起来了，父母每天晚上去莲花广场跳跳广场舞，时不时联系几个邻居去海岛旅游，日子过得相当惬意。”

上城区望江社区

中豪·望江国际

三赢的杭州模式

中豪·望江国际

富有艺术气息的石材加幕墙，疏密有致的竖向线条，大气、稳重的中豪·望江国际，在以香港中环和纽约曼哈顿为标榜的钱江新城，强大的视觉气场足以使其在写字楼集群中脱颖而出。

钱江新城的写字楼供应量超标，大量写字楼被闲置，中豪·望江国际却是个例外，当初销售时就卖得非常好，而今，持有者的租金收益也在持续上涨。

中豪·望江国际的特殊，在于它并非是传统招拍挂的商业项目，而是村级留用地项目。在这之前，曾在住宅开发领域多有建树的中豪房产，开始试水村级留用地的开发，并让中豪·湘座，成为办理出杭州首个留用地分层产权的项目。2009年，中豪·湘座的销售均价为11000元/平方米，而今它的溢价空间达到了109%。

“最初更多基于企业自身的特性，才考虑在村级留用地上有所发挥。中豪有做酒店、做商业的经验，又是从集体企业发展过来的，对乡镇土地状况非常熟悉。而且，它比传统住宅开发能更好地控制风险性。”中豪房产副总经理高银华解释当初的企业选择动机。

从中豪·望江国际开始，中豪房产实现了专注城市综合体等商业地产开发的战略转变。并建立起地段、合作方、市场、运营等一整套村级留用地的评估考核体系。伴随着中豪湘座、中豪·望江国际和中豪·五福天地等商业精品力作的陆续呈现，中豪房产的商旅版图正在逐步扩张。

在49%可销售部分，中豪·望江国际凭借着自身的超凡定位，1200—1400平方米纯整层销售，为大企业提供真实可见的高端办公品质，吸引了众多领袖型企业竞相入驻，在一定程度上成为融合高端商务和生活元素的现代都市上流圈层。

高银华表示，当初和望江村谈下地块时，主要还是看中了钱江新城CBD的区域优势。钱江新城内金融、商业、贸易、信息和中介机构云集，拥有大量办公、酒店、服务性公寓等配套设施，是服务业高度集中、城市景观最繁华的地段和标志性建筑最集中的区域。“这里肯定会成为杭州乃至浙江的产业集聚地，所以，我们的项目定位就是企业总部基地。”

事实证明，为大企业量身特制的定位，使得相当规模的大公司选择入驻望江国际，不仅仅浙江省国有大型文创企业、浙江省最大的安保公司、浙江物产经贸集团，都把“新家”搬到中豪·望江国际，连世界500强企业——思科公司也选择了望江国际。“我们是有意栽花，结果却好到超出我们想象。”

在大企业聚集的钱江新城，中豪·望江国际无疑已经成为总部经济的孵化器，产业龙头孕育地的代名词。高品质的开发水准，以及前期销售中的高端客群，为剩余的51%的留用物业，提供了高端大气的开场白。相比钱江新城的其他写字楼物业，望江国际持有的写字楼物业部分不怕闲置，还有租金上涨的保障收益。

“村里有大量土地，却没有房地产开发经验，也不懂市场化运作，借助我们这样有资质的房地产企业，不仅项目的整体品质有保证，还能实现借鸡生蛋的效果。”高银华说。

每年，望江村能够从中豪·望江国际获得的租金收益，大概在几千万元左右，根据租赁合同，每隔三年，这些物业的租金会上涨5%。手捧着这个20万平方米的“商务综合体”，望江村的村民自然是笑到合不拢嘴了。

在中豪·望江国际，政府、企业、村民真正意义上实现了三方共赢。在这里，政府实现了区域形象提升、产业升级；开发商实现了自我价值和品牌输出；村民获得资产保值、增值的良好收益。

无论从区域经济的升级，还是对商业配套的完善，对村级留用地区域，政府愿意从税收优惠、产业支持等方面去培育的。对开发商来说，风险更小、区域市场资源更有优势的村级留用地，不失为规避土地招拍挂激烈竞争的另一种好选择。

高银华有种预测，或许不久的将来，会有越来越多的开发商进入到村级留用地开发。“留用地项目作为集体土地项目流转的一种成功模式，伴随着十八届三中全会提交的”383“改革方案后政策的完善，必然会使得更多的开发商关注到留用地的开发。而我们很荣幸的是，我们已经从实践中探索出了一条适合自身发展的路。”