北京要推出2万套自住型商品房的消息，近期在业界引起热议。这项新政策备受关注的原因在于，这种新型的商品房，限定了每套房子的总价、单价以及面积，被称作是一种新版的限价房。由于支持中端市场，限定自住型商品住房的价格比同地段同品质的商品住房低30%左右。

北京的自住型商品房怎么限价？都在哪些地段？同杭州的保障房政策有什么不同？本期的房灵灵，带大家来做深入了解。

怎么限

拿地之前就限定了面积和单价

从目前的情况来看，北京此次推出的2万多套自住商品房，在土地出让前就确定了面积和销售单价。根据北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，这2万套自住商品房的建筑面积，以90平方米以下为主，最大不超过140平方米。

在价格限定上，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。据北京市土地准备中心信息显示，这批定价“比周边同质商品房价格低30%左右”的自住型商品房地块，已集中推出8宗。其中，最便宜项目位于通州区于家务乡，销售限价为每平方米1万元，而目前通州不少楼盘单价都在2万元以上。与周边房价价差最大的地块出现在海淀，每平方米2.2万元的海淀东升乡地块比周边便宜近一半，与该地块仅隔一条13号线地铁的上地佳园项目二手房均价已经超过4万元/平方米。

快房网专家大老哥指出，北京自住型商品房的目的主要在于增加供应、抑制房价，也减少了地王现象的产生。对政府来说，自住型商品房的资金等压力比廉租房、经济适用房等要小得多，政府主要是让渡一小部分土地收益，开发商承担了一部分压力，购房者本身承担了一大部分压力，资金来自于几个方面，而不是由政府独出。相比之下，杭州的保障房土地是行政划拨方式供应，就是商品房土地出让中配建的保障房的土地价格先由开发商承担，最后分摊到商品房中，理论上保障房购房者是不承担土地价格的。

在哪里

目前推出的地块大都在五环外六环内

这批自住型商品房的位置在哪里？从目前北京已成交的3宗自住型商品房地块来看，分别位于昌平区沙河镇、朝阳区豆各庄乡、海淀区环保科技园。快房观察员分别对三宗地块进行搜索，发现都位于北京的五环外六环内的位置区间。相对靠近市中心的朝阳豆各庄项目售价和限制条件与海淀东升乡一样，单价2.2万元/平方米，套型小于90平方米，总价低于200万元。

接下来推出的自住型商品房地块，会在哪里？北京市规划委相关负责人表示，今后，在自住型商品房择址方面，规划部门将会重点考虑轨道交通附近，以及学校、医院配套较为成熟的区域。在分布上，规划部门参照均衡分布的原则，尽量照顾到不同区域的需求。

自住型商品房，5年内不能上市、不能对外出租。等到5年之后可以买卖，但增值部分，需缴纳30%的收益。如果把这套房子出售了，以后也不能再购买这种自住型商品住房。

“跟杭州的经济适用房相比，会发现杭州经适房的门槛比北京自住房高得多，限制条件也更多。”大老哥说，杭州要申请经济适用房，对面积和收入都有要求。以去年标准为例，申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含），家庭人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%。相比之下，北京自住型商品房的申请条件较宽松，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买，对购房对象的收入也不需要审核。

目前杭州暂没有这样的商品房形式

“目前来看，杭州不太可能推出这种自住型商品房，因为杭州本身就配建有保障房，同样对地价上涨起到抑制作用。”大老哥说，比如去年杭州在土地竞拍推出的新模式，当土地价格溢价率达到49%时，调整竞价方式，锁定地价，“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积，正是为保障房增加供应量。此外，杭州与北京的存量情况，也有很大差异。与北、上、广、深四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大。截至10月10日，北京库存接近6万套，杭州则突破10万套。在巨大的库存压力之下，杭州很难像北京、上海那样出现房价的大幅上涨。

虽然目前杭州没有这样的自住型商品房，不过自1998年国家实施住房制度改革以来，杭州的保障房建设，在全省乃至全国，都处于领先地位。目前，经济适用房、公租房和廉租房，是杭州最主要的三种住房保障模式。其中，又以覆盖面更广、申请门槛更低的公租房最为重要。近年来，杭州保障房实行从“以售为主”向“以租为主”转变，公租房渐渐占据主导地位，吸引越来越多的年轻人和创业者留在杭州。