经济适用房现价谁来评估？上市交易后土地使用年限怎么算？政府回购价格怎么定？

    《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》昨日正式公布后，一石激起千层浪。

    据了解，目前杭州购买已满5年可上市交易的经适房达4万多套，而杭州第一批经济适用房于1999年推出，主要集中在三塘板块，包括三塘苑小区、六塘公寓、长兴公寓以及大关南八苑、南九苑等。

    昨天，记者向21世纪不动产、我爱我家等中介公司了解到，新政实施后，不少早期经适房的购买者们已经有点按捺不住了。杭州盛世管家三塘店陈经理告诉记者，昨天就有不少附近的居民上门来咨询，显然这些来访者已经获悉新政，开口询问的都是周边商品房的价格。

    经适房新政出炉后，本报热线也接到了不少读者的来电，针对新政，再结合自身购买经适房的特点，提出了不少问题。

    带着这些疑问，记者也向杭州市住房保障和房产管理局、杭州物价局等相关部门进行了了解。

    交易价格

    经适房的现价，谁来评估

    读者程女士：我的经济适用房是2004年9月1号以后购入的，如果要上市的话，按照规定，房子增值部分的55%要上交。我想问一下，那房子现在的单价是由谁来评估的？怎么评估？

    答：对现有经适房价格的评估，将会由杭州市价格主管部门会同财政部门，委托具有相应资质的评估公司对经济适用住房市场价格进行评估，并经市政府确定后，每年向社会公布一次。经济适用房如果想上市交易，购房人首先必须按照最近公布的经济适用住房评估价格计算需补交的土地收益等价款，取得完全产权。

    至于是分片区批量评估还是单套评估，物价部门表示具体方式还在制定中。    

    土地收益等价款会转嫁给买家吗

    读者赵女士：按规定，2004年9月1日后购买的经适房上市交易，增值部分55%要上交国家。那么如果我去买经济适用房，这笔钱是不是应该由原房主交？会不会又转嫁到我们买房人的身上？

    答：根据《实施意见》，之前的经适房购房人如需买卖、赠与该住房的，必须先向财税部门缴纳土地收益等价款，才能将房屋性质转为完全产权的商品房，之后才能上市交易。所以，经适房能买卖时，说明它的土地收益等价款已经是缴纳过的。

    按商品房价格购买的那部分面积要不要缴纳土地收益等价款

    读者张先生：我购买的经济适用房是90平方米的户型，2004年9月1日以后买的，其中有30平方米的面积当时是按商品房价格买入的，如果要上市交易，这30平方米部分也要补交土地收益等价款么？

    答：不需要。按照规定，经适房所有权人按照杭州市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积部分，计入土地收益等价款交纳范围。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。也就是说，张先生的房子，只有60平方米是需要交纳土地收益等价款的。

    适用范围

    新政适用萧山区的经适房吗

    读者樊女士：我买的是萧山区的经济适用房，这次杭州新出的经济适用住房上市交易政策，我们的房子适用么？

    答：杭州这次的经适房新政，适用于杭州市上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区（下沙）、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县（市）可参照本实施意见执行，也可结合当地实际制定实施意见。    

    2004年9月1日买的房，怎么算

    读者王小姐：经济适用房上市新政出来后，老房老政策、新房新政策，2004年9月1日是分界点，那如果购房合同正好是2004年9月1日签订的，该怎么算？

    答：要按2004年9月1日后购买的经适房来执行。也就是说，需按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

    经适房上市交易后土地使用年限怎么计算

    读者顾女士：经济适用住房如果上市交易后，它的土地使用年限怎么计算？

    答：顾女士补缴土地收益等价款后，杭州市国土资源主管部门将根据相关资料办理经适房土地变更登记，核发国有土地使用证，土地使用权出让年限为70年，自土地收益等价款票据填发之日起计算。    

    回购细则

    如何申请政府回购

    读者方先生：我的经适房在丁桥，没满3年，但我工作在滨江，上班不方便。如果我申请这套经适房政府回购，具体流程是怎样的？政府回购价格怎么定？

    答：可以向杭州市住房保障管理部门申请回购，并提交原购房合同、身份证等材料，经审核并入户踏勘及确认该套住房各项费用结清后，由政府回购。具体操作流程另行制订。

    回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2％计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。

    物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：

    回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2％＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。

    买了经适房后又买了商品房经适房会被强制回购吗

    刘小姐：我是2008年买的经济适用住房，后来收入增加，住房需要改善，于是在2012年又买了一套商品房。像我这种情况，之前购买的经适房会被强制回购吗？

    答：从新政实施后，购买经适房未满5年，再购买商品房的话，经适房是要被强制回购的，但刘小姐的经适房是在新政实施前购买的，所以不会。

    经适房强制回购是怎么执行的

    读者刘先生：据说经济适用房上市新政发布之后申请购买的经适房，如果没满5年，该家庭又买了商品房，原来这套经适房要被强制回购，这个怎么强制执行？

    答：新政之后购买了经适房，未满5年又购买商品房的话，住保房管部门会从买卖合同网签开始监控，如果不符合条件的，在买商品房时合同是签不了的。另外在房屋登记机构办理房屋权属登记时，住保房管部门也会进行信息联网查询，如果发现之前已购经适房，且未满5年的家庭，将暂停办理商品房权属登记。

    购房合同找不到了，怎么办

    读者凌先生：我是2006年7月1日拿到经济适用房的，但是现在我找不到当时的购房合同了，这该怎么办？

    答：如果已经办理了经济适用住房产权证的，可以凭身份证等证件到杭州市房产档案馆查询到自己的购房合同。如果没有办理经济适用住房产权证的，则只能向房子的开发商索取了。

    杭州市房产档案馆咨询电话：87924060。