2008年拿地至今还没开盘的银杏汇项目。

    有楼盘拿地半年就可以上市，有些楼盘拿地超过两年却还没开盘，杭州楼市各个开发商之间的行事风格，正出现越来越明显的差异。

    根据杭州市国土资源局公开资料显示，主城区出让宅地中，至少有70个项目还没有开盘。而其中，距离出让时间超过两年的项目有近20个。记者在采访过程中了解到，地价高企、规划调整、市场环境变化等，成为这些楼盘迟迟上不了市最重要的一些原因。

    拿地已有6年多

    钱塘艺墅至今不开盘

    从拿地到最终面向市场销售，杭州一般的开发商会把时间控制在两年之内。但是，有楼盘却在拿地6年之后，还迟迟未开。

    这个楼盘叫钱塘艺墅。根据杭州市国土资源局出让信息，该项目地块于2006年12月18日正式出让，出让面积13375平方米，容积率仅1.5，由开发商浙江华成投资以10977元/平方米楼面地价收入囊中。这个时间，距离现在已经超过6年。

    这个楼盘到底是个什么样的项目？为何迟迟不开？最终确定的开盘时间又是什么时候？记者为此致电该楼盘售楼处，得到的回答是：暂时还不开，要到明年才开盘。至于为什么迟迟不开，销售人员则表示：具体不清楚。

    根据这个楼盘公开信息，该项目位于钱江一桥北岸，主要功能规划为18幢方盒子住宅公寓，7种公寓及住宅形式的组合，包括单身公寓，水平组合公寓，南北两种复式公寓，南北两种屋顶公寓及花园洋房，主力户型200—400平方米，其中小部分为90平方米户型，楼盘定位为叠排高档住宅小区，由华成集团子公司浙江亚飞置业有限公司投资开发。从楼盘提供的图片来看，比较有个性和创意，不过杭州的购房者想要一睹其庐山真面目，恐怕还要再等上一段时间。

    为何迟迟不面市

    规划调整方案多变是主因

    虽然不如钱塘艺墅那么“淡定”，但“几年磨一剑”的楼盘，显然并不只这样一个。比如，2008年拿地至今还没开盘的银杏汇项目。

    银杏汇，即杭政储出2008年23号滨江西环闻涛地块，该地块算得上是非常稀缺的一线江景地块，为商业、住宅综合用地。这一地块位置不错，位于钱塘江入海前最壮美一段，与六和塔、九溪、西湖风景区隔江相望，原址为中国美院之江校区，按理说这样的项目比较容易打造，但为何也迟迟不能出炉？

    对此，开发商杭州德城置业有限公司副总经理廖书杰解释，这是受到地块所处区域大规模的调整影响，这也使得银杏汇的方案也一调再调。她说，不过现在项目的规划已经基本敲定，楼盘定位比较高端，主力户型300-400平方米，是否精装修则还没有最后定。项目共有9幢楼，除了住宅部分，商业部分将整体自己持有，为项目作配套，目前已经引入一家瑞士酒店。

    廖书杰说，项目的建筑立面非常现代大气，视觉冲击力非常大，建成后应该会成为滨江的标杆性项目。她说，项目预计今年年底能具备开盘条件，但到时候是否开盘，还要看市场情况。

    银杏汇当年拿下的4782元/平方米的楼面地价，从现在来看偏低，不过廖书杰坦言，多年过去加上财务成本，这块地的土地成本，也已经不低了，应该已经超过1万元/平方米。对于开发商来说，项目迟迟不推，除了耗费了大量时间，对于其资金实力，显然也是一个巨大的考验。

    同样规划几经调整的，还有武林外滩项目。因为地处绝对市中心，以及与周边小区比较靠近的原因，武林外滩的规划也调整了几次，最终将它变成了一个“六年磨一剑”的项目。该项目目前规划已定，总建筑面积约7万平方米，由6幢高层和1幢小高层组成，主力户型为200、250、300平方米，将被打造成市中心的高端宜居楼盘。预计今年开盘。

    高端项目占多数

    能否消化市场说了算

    值得一提的是，这些距离拿地时间超过两年的项目，很多都是堪称“压箱底”宝地，本就定价不低。并且两年之前，特别是2009年、2010年，恰好是属于土地市场行情火爆，地价也处于历史高位的时期。这些当年铁定要定位成高端豪宅的项目，却因为限购限贷等一些对高端楼盘影响最为明显的政策，遭受销售滑铁卢，而这些当年的地王项目们，只能暗自嗟叹，纠结不已。

    据了解，这些地块中，楼面地价在2万元/平方米以上的项目，就包括了西溪明珠、九龙仓君玺、钱塘印象、御园等多个项目，占到1/4左右。这些项目如果想要实现保本价，基本上最终的售价需要在35000元/平方米以上；而楼面地价在15000-20000元/平方米的地块，则包括佑康紫金府、中企御品湾、雅戈尔申花两地块，又占据了1/4左右。

    在申花板块，最为有名的高价地，当数雅戈尔拿下的两宗楼面价分别达到17751元/平方米和18114元/平方米的地块，该地块的地价，曾经一度“面粉”贵过“面包”，由此也频频传出开发商退地的消息。地价高企，而不知如何操盘，显然是最大的原因。到目前为止，关于这一地块的开发进度、项目规划，都还没有确切信息。

    在钱江新城，钱塘印象项目算是该区域比较稀缺的未开新盘之一。2009年，实力强劲的义乌中国小商品城房地产开发有限公司，以横空出世的黑马之势，斥资18.9亿元总价拍得该地块，楼面地价20650元/平方米。不过该公司竞得地块之后，一直非常低调，久久不见有产品方面的信息传出。据开发商浙江商博置业营销部经理鲍海峰介绍，该地块主力户型200多平方米。至于具体开盘时间，则还未定。

    同样不能确定开盘时间的，还有九龙仓君玺项目。该楼盘是2010年杭州的地王项目，位于文晖路和建国北路交叉口。据销售人员说，开盘时间未定，具体规划也还没敲定，一切都似乎还在酝酿中。

    很明显，这些盘迟迟不推的重要原因，也是基于对市场前景不甚乐观的担忧。“限购限贷政策还没有取消，加上目前传言的房产税，高端房产销售状况不会太乐观。”一位开发商如是表示。

    ■链接

    部分拿地两年

    未开楼盘项目信息

    佑康紫金府：2010年3月，由杭州佑康置地经过4轮竞价以13.3亿元竞得，总建筑面积约8万平方米，容积率2.1。几经周折之后，最后确定由滨江集团代建，佑康将变成这个项目的投资方，而滨江将会输出品牌，负责该项目的管理、建设和销售，然后按照销售额提取一定的比例作为管理费用。据滨江方面介绍，目前项目方案还没最后敲定，不过物业类型为排屋+高层，预计今年年底开盘。

    中企御品湾：位于江干区章家坝，地块含东西两个部分。北临横河港水系，南靠规划支路，西侧紧邻京杭大运河，地理位置优越，环境优美，交通便捷。规划总建筑面积22万平方米。2009年12月，中华企业以楼面地价18206元/平方米竞得了此地块，成为2009年末板块的“地王”。开盘时间待定。

    滨江西溪明珠：位于百家园路，杨家牌楼A地块。项目已于去年12月6日正式开工，预计今年上半年开盘。总建筑面积12万平方米，共200多户，为低密度纯排屋社区，采用欧式建筑风格，全石材干挂立面，主力户型面积为240-360平方米。

    大家之江悦：位于杭州市之江国家旅游度假区核心区，项目总建筑面积约11万平方米，容积率1.8，由10幢古典法式小高层建筑组成，总户数500余户，户型面积由89-180平方米不等，预计5月份即将开盘。