柴立青/图

昨天上午11点，滨江区人民法院7号法庭，再次挤满了媒体记者和旁听群众。轰动全城的锦绣江南买房买出20年期租客案在这里一审宣判。

这间不大的法庭，从去年10月26日第一次开庭、今年1月29日第二次开庭，到昨天一审宣判，一直是见证庭审全过程的焦点场所。

10点53分，等待宣判的人群涌到二楼的法庭外，法庭还没开门。

我从楼梯走上来，最先碰到的是原房东王先生。

“希望判决原告胜诉，他们是无辜的！”王说，如果不判原告拿到房子，他肯定要继续上诉。

法庭上，从原告单女士携女儿及准女婿、被告一原房东王先生、被告二卓家房产、第三人（记者注：与案件相关联，又没有被列为原被告，但法庭认为判决可能影响到他人利益，被要求列席参加庭审，并称之为第三人）“租客”刘×，他们都在静静地等待判决结果的到来。

时间到。法庭开门，旁听席上瞬间坐满了人。

法官宣布开庭。

法院破题

1、这套房子是怎么又卖又租的？

法官宣读判决书，全场屏住呼吸。

判决认定，王先生是锦绣江南花园这套房子的原所有权人。去年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王某甲，并公证授权王某甲全权处理这套房子的转让事宜。

小梅、小吴准备买婚房结婚。

去年7月，两人通过卓家房产，从王某甲手里买下房子，价格是190万元，另付8万元装修费。

房子的所有权证、国有土地使用证、契证于去年8月2日全部办好，登记到梅先生和吴小姐名下。

关于租赁一事，法院认定说，去年3月，原房东王先生通过他人介绍向刘×借钱。刘提出，让王把锦绣江南的这套房子长期租给他，双方签20年租期合同。

因小梅、小吴购买了这套涉及租赁的房子，而刘×主张他租约在先，所以才发生了这起买二手房买来个20年期租客的“极品买房”案件。

2、租赁合同的真实意图是什么？

法官说，王某甲接受房东王先生委托卖房，小梅、小吴在卓家房产的中介下，与出卖方达成购买意向，并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效。原告要求原房东王先生交付房子的诉请予以支持。

单女士听到这，喜极而泣，捏着面纸不停地抹眼泪。

原房东王先生也不住地点头。

法官又说，卓家房产不是房屋转让合同的当事人，不具有交房义务，所以梅先生一家人要求中介配合交房的请求不予支持。

判决说，刘×在得知房子抵押给了王某甲（房东王先生的代理人）后，把租期改回到2012年3月，房东王先生对此持放任态度，所以认定双方这一做法是串通后意图损害抵押权人利益。

判决认定，即便双方于去年5月18日签订了租赁合同，从动机上看，是因为刘×得知王的房子、车子已经抵押，为消除向王出借款的顾虑而签订。该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签的租房合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是刘×作为他债权实现的一种担保形式，而这种担保的效力缺乏法律依据。

因此，法院认定刘×与王先生签的租赁合同无效，新房东梅先生一家人不需要继续履行租期。

法院支持梅先生一家人要求刘×腾退房子的请求。

3、原房东延迟交付要不要交违约金？

当时的起诉中，梅先生一家人还要求房东和中介公司共同支付38万元的违约金。

法院称，王先生没有如实告知这套房子有租约的事实，是导致纠纷的主要原因之一，所以王先生要承担违约责任；

中介公司并非房子转让合同的当事人，不应承担没交付的违约金。

但法院认为，梅先生提出的违约金38万元，远高于他们没有按期收房造成的损失，法院酌情支持3.8万元。

4、中介要不要负责任？

中介该负什么责任？

关于房子没能正常交付，法院认为中介并非房屋买卖合同纠纷中的当事人，也不是交房的主体，所以中介没有交房的义务，小梅一家人也不应该要求中介配合交房。

进而延伸到，小梅还起诉要求中介赔偿延迟交房产生的损失，这一要求法院也不支持，认为中介不需要为此支付延误违约金。

梅先生还主张说，因为中介审查不严，导致现在的买卖和租赁纠纷，所以中介收了中介费，没有按照居间服务合同的约定服务，因此要求退还中介费。

法院称，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，解决的是房屋买卖当事人的权利、义务等内容，所以对卓家房产提供的中介服务不予评判，梅先生夫妇如果认为中介服务不到位、中介费用应该返还，可以以居间服务纠纷另行主张起诉。

法院宣判

1、原告胜诉，租赁合同无效

法官陈述完大段的基本事实后，宣读判决结果，全体起立。

法官宣判说，确认梅先生与王先生之间的房子买卖合同有效；第三人刘×在判决生效之日起10天内腾退这套房子；王先生在生效之日起10天内把房子交付给梅先生；王先生支付原告迟延交房违约金3.8万元；驳回原告的其他请求；驳回第三人刘×认定租赁合同有效的请求。

法官问，各方要不要上诉？

原告律师扭头看着梅先生的准丈母娘单女士，征求意见。

单女士一边抹眼泪，一边摇头，表示不上诉。

被告一原房东大声说：“不上诉！”

卓家房产也表示暂时不考虑上诉。

“要上诉！”刘×靠在椅背上，抖着腿，蹦出三个字来，目光从审判长身上转移到原告一家人那里。

法官又问各方对判决有无异议？

原告律师提出，关于中介服务部分的，还是有点异议的。

被告一王先生亢奋地说：“法院判决完全公正！我没有异议！”

卓家房产没异议。

“你呢，刘×？”法官问。

“什么异议？”刘顿了下，不屑地回答，“我当然有异议！”

法官指出，有异议的可以书面提出，审判长予以释疑解答。

2、被告王先生说要履行3.8万违约金

判决结束，刘×嗖地起身，避开蜂拥而至的媒体记者：“我不接受采访，要采访找我的律师！”

但刘的律师昨天没出庭。

原房东王先生对着我的镜头，一脸轻松：“非常地相信法律，法律是公正的！非常满意！”

我问他，你会履行3.8万元的违约金吗？

王笑答，“这还有什么好说的？原因是我引起的，那还要说的！肯定要履行的！”

不过王又补了句，“至于拿得出来拿不出来，那是两码事情。”

我问准丈母娘单女士，现在是不是感觉看到曙光了？

她啜泣着说，“是啊，女儿的婚期也有个指望了，半年了啊……稍微可以休息一会儿了，整个年都没法过，一直在想判决的事情……”

开庭前，小梅和小吴两人静静地躲在人少的角落里，面朝护栏上的玻璃围挡，看着远处，没说话。

即使庭审中，这一对也没有交流庭审细节，都是律师和准丈母娘张罗着答辩。

宣判时间很快，不到半个小时，一审彻底结束。

尽管第三人刘×表示要上诉，但单女士一家人明显已经感受到春暖花开的气息。

向亲朋好友电话和短信报完喜，小吴蹦蹦跳跳地来到还在一字一句认真研读判决书的男友小梅跟前。小俩口对看了一眼，板了一上午脸的小梅终于咧开了嘴角，笑了。

哥们，但愿你不是影帝

聊聊本剧第一男主角

当开庭前，原告方的丈母娘对着镜头哭泣时，他就站在不到2米远的地方叼着烟，面带笑容，和朋友谈笑风生，身上完全看不出“被告”二字。

当记者问他对即将的宣判抱有什么样的想法时，他说，如果法院没有判原告胜诉，他就要和原告一起上诉，相信法律是公正的。

当法院宣判他与第三方租客的租赁行为是图谋不轨时，他并不辩解，说，对法庭的宣判表示毫无异议。

败诉后，他像个悲情英雄一样，站在法庭内振臂高呼，“这就是我要的判决。”

在原告方的丈母娘面前，他像个勇于承认错误的小孩一样，低着头说，“是我的错，真的是我的错。”

在众人面前，他像个道德评判者，朝着原告方的丈母娘竖起大拇指，说，“你真是一个伟大的母亲！”

在涉世未深的小夫妻面前，他又像一个慈爱的长辈一样，劝告他们不要吵架，要孝顺母亲，要白头偕老。

他给原告的亲属们发烟，和他们打成了一片。

他也把烟递给了我，希望我能写得好一点。

他就像“七匹狼”一样，你永远不知道，下一秒，他会有哪一种表情。

他浑然天成的镜头感，让我选择相信这个剧本是一个人间的童话，有一个人心向善的美好结局。

尽管采访到最后，我已经被这个美好的结局熏得飘飘然，但是有一句台词我没有漏掉。提到赔偿问题时，他说，“我要还的，我要还的，但是什么时候还，我就不知道了，我现在也没钱。”

晚上写稿时，这句话总像根刺扎在那里。

哥们，首先，希望你不是影帝。其次，如果你是影帝，请你把善的那一面继续演下去，直到地老天荒。

买二手房容易中哪些圈套？

滨江法院梳理交易风险提示15条

记者 黄洪连 实习生 祝文霞

这几年，杭州的二手房交易量不断攀高。以滨江区为例，去年全年发证15003本，其中二手房成交1171套。

2010年至今，该院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案件，案件所涉标的金额为1.51亿元，其中2010年为1914.34万元，去年涨到了9919.52万元。

办结的218件案件中，调解、撤诉结案的有139件，占63.76%。

昨天中午，锦绣江南买房买出20年年期租客案宣判后，滨江区人民法院即时召开新闻发布会，发布二手房买卖法律风险提示15条，教购房人如何避免产生法律纠纷，我们摘录其中部分的风险提示，供大家参考：

——依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。

——对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。

——审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。

——要搞清土地的性质：出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。

——“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

——有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。

——付款方式是容易引起争议的条款之一。在签订时应尽可能的对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。一般情况下，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，定金是不予退还的。

——最好的方式是，买受人把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。

——一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。

——交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。

2012年3月

原房东王先生向刘×借款。刘要求，以20年租期做担保。

2012年5月18日

双方把合同定为自当天开始。

2012年6月

得知房子被抵押，刘×让王把租期改为从3月18日起。

2012年7月14日

单女士和男方家长一行10人前往锦绣江南小区这套房子看房，并下意向金5万元。当时厕所和马桶和水池都没有，不像有人居住的样子。

2012年7月31日

与房东王先生的代理人王某甲签订合同，约定房价198万。

2012年8月1日

全款付清两笔房款，打入中介指定账户。

2012年8月1日、3日

100万、90万分别由中介指令银行，打入房东王先生的代理人王某甲的账户。

2012年8月2日

房产过户手续办妥。

2012年8月5日

小梅、小吴拿到合署名的房产三证。

2012年8月6日

中介通知小梅称，房子出问题了，有人在装修。租赁和买卖的冲突自此爆发。

2012年9月5日

滨江法院立案。

2012年10月16日

第一次开庭。原房东王先生称他跟刘×之间根本不是租赁关系，而是高利贷关系，租房只是个担保。刘的律师则否认这一说法，并称早在卖房前就已经开始备案装修。王还说，他是因为欠债房子被抵押后，被债权人卖掉，他并不知道房子买卖一事，自己也一分钱房款没拿到。

2013年1月29日

第二次开庭。刘×本人现身，称40万是20年的租金，除此以外他和王之间还有其他民间借贷债务关系。王提供一段录音，证明他向刘是借款，而不是出租房子。

2013年2月28日

滨江法院一审判决梅先生一家人胜诉，刘×须限期腾退房屋。第三人刘×须限期交付房子。刘×与王先生的20年租赁合同被判无效。刘不服，表示要上诉。