物管突然撤出不用慌

将制定应急预案，居委会暂时接管

关键词：应急预案与接管

在此次修订草案中规定：物业服务企业提前要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应违约责任。业主委员会应在被告知日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府要制订应急预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务。

解读：2009年，下沙某楼盘，物业因为与部分业主有矛盾，在合同尚未到期的情况下突然撤出，导致小区垃圾遍地，业主晚上不敢出门。新版物管条例如果实行，那么面临这种突然袭击的小区不仅比原规定多了1个月的“缓冲期”，而且条例还明确提出了政府部门“接管”的办法，这是个比较人性化的措施。

选物业就跟选管家一样，肯定要选到满意的，3个月的时间也不一定能选得到。

新的规定就提出，先制定应急管理预案，社区居委会组织给社区进行3-6个月的基本保安和保洁，相关的费用按照物价部门规定，由居委会向居民收取。如果3-6个月之后还选不到，就没办法了，由业主自行管理，毕竟居委会也不能无限制“接管”下去。

新增关键词：候补委员

在修订草案中，首次提出了业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%时，可以从候补委员中自动递补。

解读：在以前物业管理实践中，的确存在过业主委员会集体辞职的情况。如果辞职人数较多，很可能业主大会都开不来了。这次的规定就是为了未雨绸缪。

当然，如果业主委员会委员缺额的人数超过了正式委员总人数的50%的，这种情况下就需要重新选举业主委员会了。

业委会改选或撤销

街道、居委会将组织召集业主大会

关键词：业主大会

修订草案提出，业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

解读：此前，国家、省、市相关条例中，业主大会的召集主体一般只规定业主委员会，而这次修订，首次增加了街道办事处、乡镇人民政府以及居委会在特定条件下可以召集业主大会的规定。而且明确了一条：业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议将由街道办事处、乡镇人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

这意味着在一些拖延不决的难题上，政府部门能够快速做出反应，及时介入。

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