统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动，跌幅前三位的都在浙江

    国家统计局发布的最新一期全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：今年3月与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个。而这38个住宅销售价格下降城市中，浙江省的温州、杭州、金华名列其中，跌幅位居前一、二、三名。

    难道房价泡沫最多的城市，不是京沪广深等一线城市，而是一些二三线城市，比如温州、杭州、金华？为什么杭州房价会“领跌”？领跌行情会持续吗？

    今年以来，降价一波接一波

    2012年，杭州楼市的第一波降价潮是从2月初开始的。2月9日，城北荷塘月色开发商方正房产公布，推出160套特价房源，起价9980元/平方米。当时旁边的北海公园曾感慨，“‘面粉比面包贵’的事果真让我遇上了”——北海公园的楼面地价为10047元/平方米，已经超出了荷塘月色部分房源的房价。

    但是对杭州房地产市场来说，降价并不全是坏消息，至少它带动了成交，2月份杭州主城区共成交1256套商品房，环比1月份的820套，大涨53%。

    而业内公认宏观调控至今最猛、最强的一波降价是在今年3月：降价幅度更大，降价楼盘更多，覆盖区域更广。

    3月初，华元蒙卡岸宣布直降5000元，以起价7780元/平方米的价格降价销售；润和西溪郡也立马跟进团购，起价6930元/平方米，均价7788元/平方米，闲林板块重回“7字头”。

    申花板块的绅华府和中顺上尚庭也相继传出，将以更低的价格开盘。绅华府给出15678元/平方米的起价，号称“击穿底线”，比之前同板块内香槟国际17800元/平方米的起价又下调2000元/平方米，而上尚庭则宣布，起价定在15000元/平方米左右。

    最让市场惊讶的是城东新城板块，高端定位的滨江·曙光之城，以毛坯均价16000元/平方米、精装均价20000元/平方米的价格开盘，让同行和购房者同呼“没想到”。

    而这样的低价趋势仍在持续。

    4月17日，北海公园的首次开盘，价格还是让人吃了一惊，折后起价11760元/平方米，中间套均价12680元/平方米，在地价明显高于周边项目的情况下，售价基本与周边项目齐平。

    5月5日，滟澜山再推80套房源，去年售价达到28000元/平方米的花园洋房，这回大部分价格在18000~19000元/平方米，相当于打了6折，着实让市场震撼了一把。

    国家统计局城市司高级统计师马晓明在解读3月份房价数据时，称，虽然新建商品住宅销售价格环比上涨的城市也有，但并未改变70个大中城市房价整体下行的趋势。

    以价换量，求的是资金安全

    事实上，不仅是3月份，回顾今年国家统计局已公布的1~3月70个大中城市住宅销售价格变动情况可以发现，杭州新建商品住宅价格的环比跌幅是一路向下的走势：1月份，与去年同期相比下跌了0.8%；2月份，与去年同期相比下跌了1.7%；3月份，与去年同期相比下跌了6.3%。

    这恰好与杭州1~3月的成交量走势相反。1月，杭州主城区商品房共成交820套；2月，杭州主城区商品房共成交1256套，同比去年2月增加23.62%；3月，杭州主城区商品房共成交4319套，创下了15个月以来月度成交套数新高；4月，杭州主城区商品房共成交4196套，是近五年来同期成交套数第三。

    “‘领跌’说起来不好听，但未必是坏事，至少说明杭州的开发企业在积极主动地适应市场变化。锋芒地产营销机构总经理杨怀东说，从去年宏观调控开始到现在，其实杭州房地产市场的走势也分了几个历程，从最初时的按兵不动，到去年底今年初的小幅度、小范围降价试水，到3月之后的大范围促销，“在我们看来，起决定作用的是市场上的商品房存量和开发商的资金状况。”

    这个说法似乎颇有道理。根据杭州透明售房网上数据显示，去年10月，杭州主城区可售商品房存量突破4万套，而后一路走高，到去年12月达到4.5万套左右的历史高位，此后一直稳定在这个高位上。而去年绝大多数开发商都未能完成年初制定的销售指标。一边是库存高涨，一边现金流告急，降价促销就显得顺理成章了。

    采访中，那些降价楼盘开发商虽然对降价话题不愿多谈，但是对降价带来的销售量回升却很满意。“借用同行的一句话，市场调整时，关键是生存。”一位杭州本地房企副总说，旗下几个项目因为降价促销比较早，今年到目前为止已经回笼了六七亿元资金，“至少今年的资金暂时是不会有问题了。”

    “领跌”之后，合理房价还有多远

    杭州是2005年之后，国内出现新上市房企数量最多的城市之一，而杭州的房价在过去的几年中也基本保持了只涨不跌的走势，即便偶有波折也很快回升，以至于有人说杭州楼市“很畸形”，房价可与京沪广深相比，但人均可支配收入却不及一线城市。若以房价收入比来判断一个城市房地产市场的泡沫含量，杭州的楼市泡沫可不少。

    而宏观调控持续至今，杭州多家房企传出资金链危机，亦让更多人认定，以抑制房地产投机为主的调控让炒房客迅速撤离杭州，杭州楼市因而得不到有效的资金补充，商品房去化速度骤降，房价跟着应声而落，且明显快于其他城市。温州、金华等莫不如是，这是浙江房地产市场的通病。

    尽管并不能找到直接数据支持这样的观点，但很多人相信，这才是温州、杭州、金华“领跌”全国楼市的深层逻辑。而且，“领跌”或将继续。

    不过，在杭州开发商看来，杭州市场是“暂时安全”的。“资金有困难的开发商哪会等到现在？早就已经开始降价促销，也收回一部分资金了。”一位杭州本地房企高层私下说，之前听说过有房企资金比较困难，但最近也通过各种方式解决了，他不认为近期会出现杭州有影响力的房企破产之类的情况。

    而杨怀东也判断，接下来杭州市场出现大范围、大幅度降价促销的可能性比较小：“降价楼盘肯定会有，但涉及面、力度未必像之前那么大。”

    大降价，到底是已经过去，还是尚未到来，谁也说不准。