杭州一些老小区只有三成人会交物业费 钱收不上来 服务就不好了

物业费到底怎么收 北京试水第三方评估机制这样的办法杭州能不能用？

柴立青 绘

杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准

单位：元/建筑平方米·月

收费等级 基准收费标准

有电梯 无电梯

甲级 1.60 1.25

乙级 1.20 0.90

丙级 0.90 0.65

丁级 0.70 0.50

1. 上述收费标准可上下浮动25%；

2. 各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费。

物业与业主，就像一同参加拔河的博弈者。

他们生活在一个空间下，不能缺少对方，却又彼此攥紧手中的绳子，一寸一寸地维系着物业费与服务内容、质量之间的平衡。

这个月，北京市住建委发布了一条消息——今年，将在物业管理引入独立的类似“工程监理”的第三方机构，无论是新房还是旧房，都可以聘请机构帮助业主验收公共设施、共用设施等物业设备，测算物业服务费，评估物业服务质量，以实现物业管理“质价相等”。

第三个来拉绳子的人出现了，绷紧的绳子会松一些吗？

对这种开始试水的形式，杭州的管理部门、物业企业、业主又能接受吗？

城镇70%已覆盖物管

我国的物业管理始于上个世纪80年代初，最早出现在深圳。

90年代中期，房管部门去南方取经，将物业管理带到杭州。城西算得上是杭州物业管理的试验田，伴随着这一区块大量新住宅的建设，到了1998年左右，大量物管公司开始在城西出现。

“最早引入物业管理的是涉外楼宇、宾馆，之后，随着一些拥有较多设施设备、带电梯高层楼宇的出现，业主们越来越需要专业物管人员的进驻。”

市物业服务管理中心副主任宋建慧拿出一本《杭州市区物业管理项目专项调查情况报告》。

这是10多年来针对全市物管系统的一次全面“体检”。

报告显示，截至2008年6月底，市区范围内共有709个物业项目（不含萧山、余杭）实施了专业化物业管理，总建筑面积达4749万平方米，市区共有231家物业服务企业，物业管理城镇覆盖率为68.37%，高于全国平均覆盖率50%的水平。

而近两年来，随着大量住宅和楼宇的交付，物业覆盖率早已超过了这个数量。

成本收不上来服务就降下来

该收取多少物业费，享受怎样的服务，是业主与物业之间永恒的话题。

经过多年酝酿，《杭州市物业服务收费管理实施办法》出台，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

如普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，而非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价，收费方式包括包干制和酬金制。

但与其他城市一样，物管费收取难，收缴率低依然是杭州的难题。

以住宅类物业为例，2008年，杭州住宅类物业服务费标准最低为0.35元/ m2·月，最高为6.00元/ m2·月。

当年，住宅类项目物业服务费年平均收缴率为70.68%，其中，90年代后期商品房收缴率一般在80%以上，而80、90年代初期的老旧小区以及拆迁安置房的收缴率往往在50%以下，甚至有不少老小区收缴率只有30%。

虽然收缴率低不太会成为业主与物管最终分手的原因，但大部分时候，它是矛盾的导火索。

“5角钱一个平方米的物业费并没有起到多大作用，楼道照样堆满自行车，电动车也被偷了两部，为什么要交物业费？”家住拱墅区的史女士说，一开始自己也交物业费，但物管的工作让她很失望，目前自己所在的小区已经有大半住户不交费了。

而因小区基础设施、设备老旧，认为“质价不相等”拒绝缴费；业主有偿消费意识不强；远郊房屋因为入住率低住户逃费，都是物业费难收缴的原因。

宋建慧说，拒绝缴费的理由很多，新老小区都有，但结果基本一致：缴费低——物管企业裁减人手、减少服务项目——小区环境、治安各项服务水平降低——缴费更低，恶性循环，最终导致关系破裂。

收缴率低于50%物管几乎无法运作

郭欢忠，金都物业的区域经理，入行13年，算得上第一代物业管理从业人员。

目前管辖20多个小区，他给我们算了一道物管企业的成本账。

以1996年开发的金都新城来说，这个小区有31幢房屋，800多户居民，物管涉及面积8万多平方米，现有物管工作人员31人，目前物业费约为0.8元/ m2·月。

维持小区正常运转所需要的成本是100多万元一年，而物业费一年收缴率在80万元左右，其余的20万元靠小区房屋出租所获得经营性收益、停车费填补。

“大部分90年代左右的住宅小区需要靠经营性收入补，而物业公司的支出成本中，有70%的成本用在人工上。”

郭欢忠说，今年杭州上调了最低工资标准，各物业企业压力增大，留人难。另一方面，随着住宅小区高科技、新设备的增加，业主对物管企业的期待，对物业管理人员的素质要求会更高。

“虽然杭州的房价在全国排得上名，但物业价格还是处于中等水平。在服务内容差不多的情况下，上海最高档住宅要收取10元/ m2·月，普通的住宅收取2元/ m2·月也很普遍。”而一位同样从业10年的物管黄音经理则认为，收缴率一旦低于50%，企业几乎无法运作了，或者名存实亡，只承担一些清洁工作。

新收费方式带来物业收缴率100%

为了处理好彼此之间的关系，近年来，物管企业与业主们也开始动脑筋。

2008年，江干区静安花苑小区业主提出，是否能放弃原有“包干制”收费模式（物业公司收取物业费，并支付各项物业服务费用，盈亏也由物业公司自己承担），转而实行酬金制管理（也就是由业委会来管理小区的物业费，并将其中的一部分用来支付物业公司的酬金，剩下来的那部分则用来支付小区的绿化、日常设备的保养等物业服务）。

一年下来，小区物业收缴率达100%，业主满意，物业也满意。

“负责‘管钱’的业主都是居民通过投票选举出来的，现任业主委员会的主任是一位退休的国企干部，非常负责，每一笔小区的开支都经过业主委员会讨论，随后在公告栏公示，真正做到了公开透明。”静怡社区书记戴霞波说。

如果效果好行业自动会选择

“目前，北京的办法尚在征求意见，到底能不能用，效果好不好尚不可知，这几年，整个行业都在寻求良性的发展方式，如果效果好，行业肯定会自动筛选，选择使用。”

宋建慧说，目前，杭州99%以上的小区实行包干制，但开支更加透明、业主参与度更高的酬金制肯定是未来的发展方向。静怡社区小区之所以成功，除了物业与社区积极沟通外，与业主委员会成员的构成也有很大关系。

协调一个小区的物业支出不是一件简单的事情，特别是遇到一些人口密集的大型小区，众口难调，要求业主委员会掌握理财、审计等专业知识，并且能获得每一个业主的支持和理解。北京提出的由第三方机构介入物管收费、质量评估，无疑给杭州提供了很好的参考模板。

业主：只要质价相等 有什么不可以？

“对业主来说，只要服务得到，每一笔开支都清清楚楚，无论是何种新的模式，试一下又有什么不可以呢。”富丽苑业主委员会主任苏杰说。

家住仙林苑的任小真先生说，此前，并不知道物业费用到底都用作什么，即便是给了收支账单，一般人也看不太懂，很容易被物业服务企业欺骗，也容易造成矛盾。

越泰物业静安管理处王主任则认为，如果有专家真能介入到价格和质量评估中，对于物管企业来说，无疑增加一个中立的“裁判”，减轻了物业公司的压力，也能减少业主因收费问题、服务水平而对物管产生的不满情绪。