没有告知业主，没有任何预兆，小区物管因各种原因突然撤出，导致小区陷入无人管理的“真空状态”。这样的闹剧在杭州发生了不止一次。不过，从2010年2月1日开始，物业公司想再用这样的方式“发泄”，要悠着点了。

    杭州市物业管理改善领导小组近日出台了《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》(适用范围为杭州市区，不含萧山、余杭区，以下简称《办法》)。《办法》对物业管理企业(以下简称物管)进入和退出住宅小区的运作机制和流程都作了详细规定。

    值得注意的是：其中规定，擅自撤出小区的物管，其不良行为将记入该企业诚信档案，并向社会公布。而自公布之日起，该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格也将被取消。

    “我们希望通过这一办法的推出，让物业进入和撤出小区的过程在阳光下进行，更明朗、有章可循。”杭州市房管局相关负责人表示。《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》具体内容可登录杭州房产信息网：www.hzfc.com.cn查看。

    状况一：物管想提前“告退”

    新规：需提前3个月告知，并征得多数业主同意

    收不齐物管费，经营小区管理入不敷出，这是不少物管退出小区的主要原因。就在不久之前，耀江物业北景园物业服务中心正式从北景园荷风苑撤出。而在这之前，一些不负责任的物管在未告知业主的情况下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地烂摊子。

    针对这一情况，《办法》作出了详细规定，让物管有序退出。

    记者在《办法》规定中看到，如果物管要退出小区，必须提前3个月，将退出原因、退出时间、以及物管本身同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，同时还要告知当地街道、社区和区物业主管部门，并在小区里进行公告征求业主意见。

    公告期满后，如果能得到绝大多数业主(持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2)的同意，业主委员会就可以与物业企业就退出事宜进行协商，并依法签订退管协议。

    退管协议同样需要经过公示。而新的物管选聘工作，也要在签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展。

    如果退管协议的公告期满，而大多数业主不同意，最后没有达成退管协议。《办法》规定在这种情况下，原物业服务合同仍继续履行，而有异议的一方则需要通过司法途径解决。

    状况二：业主要求换物管

    新规：解除合同需召开业主大会表决

    因为不满意物管提供的服务，小区业主也许需要更换物管。但作为小区业主代表，业主委员会也不能擅自提前撤换物管，必须通过召开业主大会进行表决，通过法定程序来解除聘用合同。

    《办法》同样规定，如果符合规定数量的业主(业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主)提议要提前解除物业合同，那么业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容，以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知当地街道、社区。

    一旦业主大会表决通过决定要提前解除物业合同，那么业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。

    而新的物管选聘工作，也要在签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展。如果退管协议未通过业主认可，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应同样需通过司法途径解决。

    状况三：业主拒交物管费

    新规：物管不得以此为由拒绝退出

    业主要撤换物管，而物管以业主未交齐物管费为由不愿退出，双方互不相让“僵持”的结果只能是两败俱伤。

    《办法》也对这一情况做了详细规定：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。

    那么业主欠交的物管费怎么办？《办法》规定：原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

    如果业主委员会对原物业服务企业提供的账目有异议的，可以聘请专业审计机构对其进行财务审计，审计费用可从属业主所有经营性收益中支出。审计结果及审计费用，同样要向业主公布。

    状况四：物管擅自“撤退”

    新规：取消一年内物业服务项目招投标资格

    经营不下去，或者与业主有矛盾，物管就拍拍屁股走人。留下一个无人管理的烂摊子，受苦的始终是小区业主。如果随之任之，这样的闹剧恐怕只会越来越多。

    为此，《办法》规定，如果物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的，将由当地物业主管部门将该企业的不良行为书面报送市物业主管部门，记入该企业诚信档案，并向社会公布。

    而自社会公布之日起，该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格将被取消。

    物管

    突然撤离事件

    不完全版

    1.2010年1月9日，物管公司突然撤离了望江街道耀江福村。小区一下子进入了无人管理的“真空”状态：楼房前家政服务、辅导信息等垃圾广告堆了一地，每个垃圾桶周围都堆满了大袋小袋的生活垃圾包。居民生活也少了份安全感。

    小区的广告牌上贴着一张由小区所在社区居委会的“告示”，上面解释了物业撤离的原因，其大意为业委会和物业公司合同已经到期，而新的业委会未能正常选举，导致无法签订新的合同。

    耀江福村物业撤走后，街道、社区紧急请了两个临时工，负责小区垃圾的清扫、清运，费用暂时由街道承担。

    2.2007年4月，香樟公寓物管在没有通知的情况下，将保安和清洁工全部撤走。而物管表示撤出的直接原因是物管费收不上来。经有关部门协调，管理沁雅花园的“华龙物业”临时充当“救火队员”，进驻香樟公寓。

    3、2004年10月，双牛大厦突然遭遇物管撤离，共有390多户业主的大厦停水、停热。之后，业主看到物管公司贴出的一张告示：双牛大厦开发有限公司从2004年7月起开始拖欠物管数十万元，物业公司决定从2004年10月16日起中止服务……