利用村级留用地建造的玉长城购物广场

近日，富阳区出台村级留用地管理新政，对留用地开发方式作出调整——

对于可开发面积（60亩以内）留用地指标，原则上应通过项目开发、置换物业等方式处置。

如果是项目开发，必须用于发展第二、三产业。开发项目可以为商服、仓储、物流、科教、医卫慈善、文体娱乐、公园、停车场、工业标准厂房，以及其他资产保值增值项目。同时，允许在符合规划前提下改变用途（经营性房地产除外），涉及二次出让金补缴的，予以返还。

如果选择置换政府物业的，与过去规定每亩置换160平方米营业房或300平方米工业标准厂房不同，新政明确可根据市场情况和集体意愿，科学制订物业置换方案，采取等价置换原则计算置换的物业。如果村集体有意愿，还可以置换政府存量房产。

市国土局富阳分局有关负责人解释说，村级留用地开发，由“留地留钱”向“留物业留产业”转变，有利于发展村级集体经济组织二三产业，壮大村级集体经济，切实保障被征地农民长远生计。

政府搭台帮开发

“以往留用地开发中最大的问题在于村集体自身资金实力不足、缺少招商和商业体资产运作能力，造成有地难开发、‘捧着金饭碗讨饭吃’的局面。”市国土局富阳分局有关负责人表示，为了有效扭转局面，充分利用政府资源及平台，新政明确将留用地纳入全区招商手册，帮助村集体进行招商，引入回报稳定的项目及物业经营管理好的单位进行合作。同时，根据留用地布点规划，对统筹开发的留用地项目，结合政府投资项目建设，指定国有平台公司与村集体进行合作开发，省去了村集体合作开发当中的种种烦忧。

新政对合作开发的留用地，取消了合作开发双方51∶49的占股比例，可以根据实际投资由合作双方协商确定股份比例或物业分成占比，避免了因硬性比例限制导致投资商利益难以平衡，出现阴阳合同继而产生一系列法律问题的情况。

同时，对成立项目公司进行合作开发的留用地项目的，项目竣工验收后村集体所属物业需要移交、转让的，新政规定村级集体经济组织所属物业允许直接办理不动产变更登记，避免了转让过程当中的种种税费，进一步减轻村集体获得资产的其他支出。

放开限制促盘活

富阳村级留用地管理新政还取消了原有留用地开发物业不得抵押、不得转让等违背市场化规律的限制条款，允许资产抵押用于留用地开发经营，留用地开发的物业也允许转让。

不过，村级留用地开发需实施抵押或村级集体经济组织持有物业需转让的，应报所在乡镇（街道）审核备案，经区政府批准同意；物业转让需统一纳入农村集体产权交易平台公开交易。

“这样更有利于村集体盘活手中资产。”市国土局富阳分局有关负责人表示，留用地抵押资金、财政核拨资金、返还的土地出让金、村集体经济组织股份及物业转让所得资金等，均须纳入留用地资金专户管理。专户资金仅用于本村留用地开发建设或归还留用地项目抵押贷款、购买其他物业，不得平分到户（人）；专户资金产生的利息等收入可由村集体经济组织自行支配。

超过可开发面积上限（60亩）的留用指标怎么办呢？新政也作了明确规定，即一律以货币收购方式进行处置，收购价格为被征地所处级别商业基准地价。

“以前政策中对留用地指标的性质进行了限制性规定，要求指标与供地用途相挂钩，就是说如果供地后是做工业用地的，就按工业性质确认留用地指标性质，收购的价格也按工业用地价格来收。”市国土局富阳分局有关负责人说，这样的结果是同样地段的耕地被征收，但因供地性质不一样，行政村得到的收益也不一样。新政对上述限制进行了调整，明确留用地一律按商业地价确定，实现“同地同价”。