问：我是一名退休人员，买了套酒店式公寓，交了8个月物业费后转租给了一个小伙子，并签订了一份用作宾馆客房的房屋租赁合同，约定租赁时间为三年，租赁期间不得转租，水、电、物业费等均由他承担。因为租期长，我觉得挺省心的，所以双方口头约定，那8个月物业费之后不必返还给我。可今年我去检查房子时，却发现他把房子转租给了别人，房子里一塌糊涂！

鉴于这种严重违约的情况，我要求终止合同并要求他承担违约责任，可他一而再地请求我原谅他，我看他很真诚的样子，想想年轻人创业也不容易，就同意免收违约金终止合同，并把租房押金和8个月的物业费都退给了他。

回头我才反应过来，当初答应返还他8个月的物业费是基于三年合同正常完成的条件下作出的，现因他的违约使得合同不能正常履行下去，这笔物业费应由他补缴，而且事实上这笔物业费确实是他租期内消费掉的。可这时候我再去联系他，他已经换了副脸孔，说合同已经终止了，不肯再拿出钱，请问律师我该怎么办？

律师：王慧玲 浙江泽大（义乌）律师事务所合伙人

答：基于你所提供的信息，你们双方主要的争议点在于这8个月的物业费是否应当返还。首先对于你们签订的房屋租赁合同，由于对方没有按照合同约定履行，对方将房屋转租给他人，则根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。你方可以主张解除合同，并且要求对方承担相应的违约责任。

而8个月的物业费是你们双方口头约定的，也应当是属于上述房屋租赁合同的一部分。口头协议的内容不违反法律和行政法规的强制性规定;一方没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;双方不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;双方不是以