讲座结束后，市民们踊跃举手提问。记者 葛亚琪 摄

昨天下午，杭州市普法办、杭州市司法局联合“律师来了”在杭州市公共法律服务中心举办了一场房产专题讲座。

主讲人吴方荣律师：律师来了签约律师、浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙、杭州市律协房地产专业委员会主任、杭州市法学会房地产法研究会秘书长。

讲座还没开始，前排的位置就已经被读者抢占一空。一位家住滨江的大姐说，她吃过午饭就过来现场等着了。

2点不到，能容纳50余人的讲堂座无虚席，一些来得稍迟的读者只能站着听讲。

讲座开始前，市司法局的工作人员还组织了一场普法知识小竞猜暧场。

“最近开发商在忙啥？忙着烧资料，改广告。老百姓又在忙啥？忙着抢房子、打官司！”吴律师从两组图片切入，对近期房产交易的特点作了归纳总结。他说，9月之后，杭州房产市场火爆，各类房产交易纠纷也随之而来，其中二手房买卖的违约情况最为严重，前来咨询相关问题的人也在持续增加。

高发的商品房交易纠纷有哪些？二手房交易要注意哪些问题？如何防范可能出现的交易风险？……

之后的一个半小时，吴律师结合案例，分别对新房交易纠纷与二手房交易纠纷作了细致分析，并逐一给出了应对建议。

讲座结束后，是提问环节，若不是工作人员几次催促，吴律师都脱不了身，大家都在问下一讲开始的时间。

没关系，没来得及问不要紧，没来现场也不要紧，我们对讲座的主要内容作了梳理提炼，在此与大家分享。如果你还有其他房产方面的法律问题，也可以直接到“律师来了”微信公号提问。

一

近期房产交易有哪些特点？

1.涨跌频繁：房产调控政策出台前后，房产价格浮动明显，一套房子一夜涨几万元都很常见，尤其是二手房。

2.卖方违约率大幅上升，交易变动频繁：由于房价波动大，卖方为了追求利益最大化，很可能选择违约。

3.买方合同谈判地位下降，风险因素增加：在“一房难求”的情况下，买方势必受到影响，在合同谈判中会处于下风。

4.矛盾调解难度大，诉讼风险大幅增加：由于买卖双方利益点差距大，一般很难调解；如走诉讼途径，则更加费时、费钱、费精力。所以一旦出现纠纷，是很麻烦的。

二

目前高发的商品房交易纠纷有哪些？

1.预定合同（政策）纠纷。

这类纠纷大多集中在限购限贷政策出台前后。比如有人在政策出台前看好房，签了定金合同，政策出台后，发现贷款下不来，正式合同签不了，矛盾就出来了。处理这种情况，主要有三个原则：

如果买卖双方都没有错，纯粹是因为政策原因无法购房的，那么按照“交多少返多少”的原则，由开发商或房东返还全部定金；

如果买方实际没有受到政策限制，而是因为其他原因不想继续履约的，那么属买方违约，卖方可没收定金；

如果开发商或房东临时改变主意，不愿意卖房了，那么属卖方违约，一般需返还双倍定金。

2.买方逾期付款纠纷。

这一类纠纷主要是受到限贷政策影响，因银行贷款收紧而无法按时付款的。

如果合同已经签完，按揭却没有办下来，也属于买方违约，需要承担相应的违约责任，风险较大。

3.精装修商品房纠纷。

10月1日起，浙江率先实行全省新建住宅全部全装修和成品交付。这样一来，因为装修引起的纠纷也会逐年上升。

一些房地产公司在精装修方面还不成熟，铺水管、埋电线、渗漏水等问题都有可能出现。从降低风险的角度考虑，购房时最好选择成熟的，有一定品牌知名度的开发商。

4.借名、更名购房纠纷。

由于大城市限购政策较严格，有些不具备购房资格的人可能会通过借名方式购房，也就是自己出资，将房子登记在有购房资格的亲友名下。从法律上来说，这种做法对买卖双方都是有很大风险的。

不动产以登记人为准，也就是说，法律是只认房产证的。假如房产登记人在外欠债，那么他名下的房子很可能会被查封、拍卖等。即便出资人和名义登记人之间有协议，这份协议也只对内部有效，对外部债权债务都是无效的。