微友：我于1995年购地建房，由于本人当时在杭州工作，不方便回老家操作具体事宜，就委托我妹妹给我办理相关事务。1996年老家针对我建成的房子办理了三证（房、地、契），因为当时留下的是我妹妹的联系方式，发证部门也就按我妹妹的名字予以办理了。

当时我们不以为意，现在年纪大了，退休了，准备回去居住。因为报端曾有不少关于财产问题的报道，孩子们提醒这事应该搞清楚，以避免我们去世后留下后遗症。我们是普通人，没有经历过世面，不知道该怎么办才好，希望能指点一下。

我当时托妹妹办理是给现金的，这件事情兄弟姐妹们都清楚，但是没有什么书面证据。

“律师来了”签约律师陈焕柱（浙江智仁律师事务所）：

产权已经登记在你妹妹名下了，从物权法上来说，房子是属于你妹妹的。如果你能与你妹妹协商一致，能过户是最好的，如果暂时有分歧不能过户，你可以跟你妹妹签订一个委托管理房产的协议，协议的主要目的是明确房产的真实归属。

但也许又不能太直接跟你妹妹说，所以合同里可以写明房屋的建造、办证经过，使用状况，修缮维护等内容。

这件事情如果发生纠纷，关键在于能够推翻房产证等登记内容的证据，没有证据很被动，有证据，能收集到证据也要看充足不充足，充足的话就可以很有底气要求过户了。

如果因为政策原因过不了户，那么最好要求签个公证协议，对房屋真实产权及今后的使用权进行明确，给子孙一个交待。基本思路是证据不充足的情况下先要取证，等证据够了，才有底气直接要求过户。不要操之过急。

注意，如果是商品房，考虑到之后出售的话是以买卖方式过户比较好，不然第二次交易需要交高额的个人所得税。如果是农村宅基地等集体所有的土地上的自建房，也可以参照商品房操作，但是根据法律规定，不是同一个农村集体经济组织的村民之间一般不能交易，也就是说需要你的户口与你妹妹在同一个行政村。

答疑签约律师

陈焕柱：浙江智仁律师事务所专职律师。