昨日14：23，沈先生来电：杭州首例人防工程改造车库纠纷案，我就是当事人，我告开发商的，我们认为开发商不应该出租、出售人防工程，投资者是谁还不明确。我是代表全体业主的，因为我是业主代表。

记者严静核实报道：沈先生住的小区位于杭州城西，2004年交付的，开发商是杭州一家著名房产开发公司，开发过多个知名楼盘。小区共有17幢住宅楼，700多户业主，地下车库的停车位300多个，住户和车位的配比是2∶1。

小区物业管理公司的工作人员承认，小区停车问题最难管理，随着车辆越来越多，物业不得不在地面上划出12个临时停车位，实行随到随停，但是远远不能满足业主的停车需求，绝大部分的车辆需要停到地下车库。而小区交付时，地下车库并没有移交给物业，目前依然是开发商对地下车库进行管理和收费。

业主意见：地下车库为什么只卖不租？

沈先生说，本来地下车位一直是出租的，业主委员会和开发商谈过，约定每个车位的月租金是288元。2008年，开发商突然涨价，车位的月租金涨到350元，这个钱多数业主也掏了。可是到了2009年，就算掏钱，也租不到车位了，开发商通知，要停车必须买车位，每个车位的价格在18万到20万元不等。

“不买车位就不许停，他们（指开发商）是变相强买强卖。”沈先生质疑，地下车库难道不是归全体业主所有的吗？尤其地下车库还有部分面积是人防工程（涉及200多个车位），开发商是否有权出租、销售？

多次协调未果，沈先生将开发商告上了法庭，要求明确地下车库的产权，并把涉及人防工程的车位归还全体业主。

人防工程与地下车库的关系

人防工程（俗称防空洞）能否作为车库使用？

杭州市人防办法规处有关负责人介绍，按规定，每个楼盘都要建设人防工程，工程的面积与楼盘大小、楼层高度成正比。如果因地理条件不能建设的，经审批同意，开发商需要缴纳一定费用，进行异地建设。

非战时期，国家鼓励对空置的人防工程开发利用，为了方便利用，现在杭州新建的小区，多数都将人防工程和地下车库合起来，比如，按要求需建5000平方米的人防工程，开发商就要建1万平方米的地下空间，一半属于人防工程，一半属于地下车库，平时全部用来停车，临战时再将属于人防工程的部分转换为防空地下室。

因此，在非战时期，人防工程是允许作为车库使用的。

人防工程相关车位的产权归谁所有？

人防办负责人表示，人防工程的产权不属于开发商，也不属于业主，应该理解为国家财产，开发商无权销售。

人防工程开发利用所得的收益，《人防法》规定“谁投资谁受益”，即谁是投资者，谁就享有使用权，可以出租并且取得租金。

沈先生所在小区的开发商据此提出，他们是投资者，销售转让的是车位的使用权。

沈先生反对，他认为，人防工程的造价已经摊入了房价中，因此业主才是投资者，人防工程车位使用权应归全体业主所有。

地下车库（人防工程以外）的产权归谁所有？

2009年，杭州市出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，权属清晰的地下车位，开发商办理地下空间出让手续后，就可以申请地下空间的产权。而至于如何将整个地下空间的“大证”分割成业主个人持有的“小证”，还有待于相关地下车位销售管理规定的进一步出台。

也就是说，如果沈先生所在小区的开发商办理过相关手续，就能取得地下车库（除人防工程外）的产权，理论上可以销售，但是购买车位的业主目前还无法拿到产权证。