购买仍需谨慎 物业增值能力有限

不同于普通的住宅产品，受产品类型、土地性质等多重因素影响，购买酒店式公寓的群体中，投资需求仍是市场主流。

这其中，以出租换取较为稳定的回报率和快速变现为主要目的之一。不过，在这一波量价齐涨的市场行情之后，酒店式公寓后期的租金回报率和物业增值能力是否能达到预期，则要因项目而异了。

有业内人士指出，当下杭州多个板块的酒店式公寓价格已到一定高位，后续还想有较大的增值空间可能性不大。“像钱江世纪城板块，酒店式公寓产品的成交均价甚至比住宅价格还高。而在之前，业内的共识是酒店式公寓成交价差不多在同板块住宅价格的8折甚至更低会较为合理。”另一方面，若后续市场发生变化，酒店式公寓的抗跌性也会差一些。

从二手房市场的表现来看，酒店式公寓的增值能力确实也相对较弱。像滨江区的星光国际公馆、市区的新城时代广场等项目，涨幅就非常有限，与周边在售的酒店式公寓相比，更是价差明显。

租金收益也是重要的衡量标准。观察发现，就目前的租金而言，部分涨幅较为明显的项目，年回报率普遍不高。以城西某酒店式公寓项目为例，一室一厅的租金普遍在3000元/平方米上下，以总价120万计算，年回报率仅在3%左右。

“不过租金会有个动态的变化，后续回报率也有可能会稳中有升。”长期做酒店式公寓租房的中介小张告诉记者，另外，目前租赁市场发展迅速，各类品牌长租公寓的入市或许也会对这块产生一定冲击。

除了投资需求外，近两年，受市场、产品、价格等多重因素影响，购买酒店式公寓的群体中，自住需求的比例正在提高。

对于这部分购房者而言，则需要了解酒店式公寓的先天劣势，比如不能落户、居住舒适度相对较弱等。

观察发现，随着这波酒店式公寓销售热潮，部分沉寂较久或烂尾项目也开始相继亮相，市场良莠不齐现象明显。因此对于购房者而言，购买时除了价格、地段等因素外，大牌或经验较足的开发房企也应该列为重要考量因素之一。

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