当下浙江楼市,冰火两重天。住宅市场量价齐升,据透明售房网显示,3月份杭州新房签约量超过2.3万套。土豪们买起几百上千万的房子眼睛都不眨一下;然而,商业地产门可罗雀,没几个顾客上门,商业地产的开发商们,日子不好过。
酒店式公寓和写字楼都属于商业地产,一直被冠以“去化老大难”等问题的商业地产,面临着巨大的困境,亟需进行供给侧结构性调整。
有关统计显示,目前杭州商业地产面积是2581万平方米,在售面积约570万平方米,即将要上市的数据,达到了1998万平方米,如果按照每个月13万平方米销量,要16年才能去化。
近日在杭州举办的“2016浙江商业地产创变峰会”上,业内专家分析原因:
一、城市设计过度依赖商业地产拉动城市投资建设,使大量商业地产项目规划无序,盲目发展;二、开发商在住宅失去投机炒房的条件后,盲目转向商业地产;三、 商业地产同质化、个性化、差异化发展不够。经营模式老化,特别是电商冲击下面,利润和租金不断下降,加上历史遗留项目的叠加效应,使商业地产陷入开发与歇业的恶性循环;四、商业地产与互联网的探索发展无实质性突破。
商业地产何去何从?
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出,当前全国商业地产待售面积约1.5亿平方米,全部去化需要19个月;而在建面积相当于近9年的销售面积;去年新开工面积相当于销售面积的2.44倍。“如果要去库存,就必须把新开工面积减下来,把土地供应面积减下来”,他建议,更需要控制未来商业用地。
采访中,业内人士认为,当前的商业地产库存产品结构中,传统落后的产品供给过剩,能够为消费者提供有效需求的供给反而不足。“传统商业正在退化,它的服务功能被电商或者其他新商业模式取代和战胜,”商业地产必须重新找到它的市场定位。
蓝城集团执行总裁傅林江说,“交投绿城明珠国际体量很大,又位于商业库存积压严重的钱江新城,当时大家都认为这个写字楼肯定不好卖。可现在来看,这个写字楼肯定会卖得很好。”据透露,近期有一家大型金融企业一下子买走了5.7万平方米体量。“我们的销售策略是整栋卖,主要做超前设计和差异化的配置。比如我们这栋楼最大的特点是打造了一个金库,大型金融企业一眼就喜欢了。”
采访中,傅林江从自身经验谈起如何去化库存走销量,“我们在写字楼设计的时候,已经把未来的充电桩系统留好。我们预判未来五年以内,电动新能源汽车将会逐步替代我们现有的燃油汽车。如果地下车库里面没有充电桩系统的话,你的销量会出问题。也就是说,在设计的时候一定要有前瞻性,必须以人为本,充分考虑到客户的需求。现在的互联网思维、用户思维,用户第一,把客户的需求放在前面,销售一定没问题。”
记者随后约访了部分商业地产专家。他们坦言,移动互联网、云计算、大数据、虚拟现实将在商业地产产业链中大行其道。传统写字楼和Mall必须转型,mall要从shopping变成living。
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