库存压力有增无减，价格激战持续蔓延

    尽管与济南远隔千里，但是济南“限购”取消的消息，还是在杭州楼市中掀起了不小的波澜。连日来，不少杭州开发商在朋友圈中纷纷转发这一消息，并表示杭州也即将“天亮”。当下的杭州楼市，或许真的像有些人期待的那样，即将迎来黎明的曙光。

    A

    库存攀升市场压力大

    毫无疑问，从存销比来看，杭州是库存压力最大的城市之一，甚至远大于已经取消“限购”的济南。

    截至7月16日，杭州市区（包含余杭、萧山）商品房可售房源总量已突破13.2万套。市场形势不错的2013年，杭州市区商品房成交总量也仅8.7万套，这也就意味着即便以去年的去化速度，消化目前的库存，至少需要18个月。而济南可售房源量最大的时候，以去年的去化速度来计算，消化库存需要15个月。

    更为关键的是，2014年以来杭州楼市成交量一直处于低位徘徊。今年1-6月，杭州市区商品房成交总量仅2.87万套，同比下滑30%，为最近三年来新低。如果以这一速度消化目前的库存，则至少需要27个月。

    今年“两会”期间，住建部副部长齐骥对“高库存”首次作出了明确定义：当一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量。如果对照这一“官方”标准，杭州楼市的库存量，不是高了一点点而已。这也就不难理解，为何2014年全国楼市“首降”发生在杭州。

    如果现行的调控政策不出现调整，杭州楼市“高库存”现象，接下去还会进一步加剧。2013年9月底，杭州楼市库存量首次突破10万套大关，创下历史新高。而在随后的几个月中，这个数字不断被刷新——2013年12月，突破11万套；今年4月，突破12万套；今年6月，突破13万套。从12万套到13万套，用了不到2个月时间。而随着2013年出让的土地项目接踵上市，杭州楼市的库存量一定还会水涨船高，最高峰极有可能出现在明年上半年。

    B

    延期开盘或等待时机

    早在今年3、4月期间，有关取消“限购”的预期，就开始在杭州楼市升温，甚至一度传出有关部门已就取消“限购”一事，召开过座谈会，但至今没有实质性进展。

    与此同时，今年上半年开发商推盘热情也受到极大影响。6月，原本预计有40多个楼盘开盘，但最终仅开出不到一半。进入7月，大量原本预计今年3月份就要首开的楼盘，至今仍然按兵不动。

    “除了蓄客不足之外，另一个很重要的原因就是等待时机。比如等‘限购’取消之后再开盘，或许就能开出一个更好的价格。现在贸然开盘，参考周边楼盘的在售价格，可以说是必死无疑。”多家开发商人士向记者表示，与其现在亏本销售，倒不如再等等看。

    而此前业内人士判断，当前杭州楼市的在售楼盘中，1/3亏本，1/3保本，1/3微利。能够保持微利的，多半是2012年之前土地成本较低的楼盘。2013年高价拿地的楼盘，如果以目前的市场价作为参考，亏损比例可能在50%以上。也正因为如此，去年杭州楼市涌现的“闪电开盘”现象（最快的一个楼盘从拿地到首开仅5个多月），到了今年因为市场环境的变化，节奏明显放缓。

    而随着呼和浩特和济南相继取消“限购”，杭州楼市对取消“限购”的市场预期再次升温。当呼和浩特取消“限购”的时候，一些业内人士对杭州是否跟进，还颇有疑虑，毕竟呼和浩特的现状与杭州有很大区别。而当济南这个与杭州城市规模、经济总量相差不大的省会城市，正式宣布取消“限购”的时候，几乎所有人都相信，杭州跟进只是时间问题。

• 1
• 2
• 下一页
• 全文阅读