受电商冲击，服装店式微，便民型商业更能在社区附近长久生存

    电商迅猛发展，实体零售业大受冲击。餐饮购物一站式消费的综合体，逐步取代了单纯购物的大型商场；小型实体店——社区商业业态也在悄然改变，便民的体验型消费逐步占据主力。

    我们以九堡金堡街底商为样本，一条人口密集的金堡街商业生存现状，或是现下社区商业的“缩影”。在这里，有的店频繁更迭，有的则具有较长久的生命力、并逐步蔓延。

    金堡街底商

    服装店难撑过一年

    “我们这两条街的社区商铺里，服装店很难撑过一年。”美寓地产九堡店经理唐升，他和他的门店驻扎在这一带已有4年。用他的话说，是看着区域内的小区交付、入住，人慢慢多起来，商铺一家家开起来。“最近一年社区商家变动最多。”他深有感受。

    唐升所说的区域指在九堡客运中心附近，金堡街与仁爱路两条社区街道交界处，密集围绕着红苹果、九洲芳园、泊林公寓、左邻右舍四个商品房住宅，共计4000户左右，目前入住率近80%，商业密度非常高。

    金堡街东西向，大约800米，不宽，街两边都是小区的底商。钱江晚报记者沿着金堡街走一圈，各种小吃餐饮店密布，比如有扇贝、面店、馄饨店、快餐店等，还有水果连锁店、早教晚托班之类的教育机构。钱报记者发现，这么多开业的商铺里，以前社区底商中较为多见的服装店难觅踪影，仅有一家婴童服饰店开着，从装修来看，开业不久。

    “别看现在商铺都开着，早就换过好几轮了。特别是服装店，开了没多久，就转手了。”唐升如数家珍，以前附近有家金泊儿小超市，从开业到关门仅七八个月时间；服装店的更迭更快，一年没到就换了；小餐饮也有关门的，有家兰州拉面开了一年多就转让了。在唐升看来，这里的社区商业中，服装店、没特色的餐饮很难生存下去。

    住在这里的夏先生总结，能存活两年以上的，要便民，还要“物美价廉”。他以某快餐为例，一餐吃饱12元左右，菜式多样，每一季度都换菜系，量足味道好。

    连锁店、早教机构等

    较为长久

    一些店铺则生命力较为长久。金堡街、仁爱路社区商街上，能存活两年以上的商家，或是特色餐饮、或是有资金实力的连锁店、早教机构。比如，美体足浴的青之秀、永琪美发；餐饮方面，绝味鸭脖、留夫鸭、鲜丰水果等连锁店，都是这里的老面孔。

    早教机构扩张最明显。金堡街与仁爱路交界处的一间200多平方米的楼上铺，3年前进驻了金点子早教机构，生意做得红红火火，最近又在城东开了家分店。唐升说，去年下半年开始，两条街上相继开了四五家早教类机构，是这里社区商铺中增加最快的业态。

    “九堡东站、四季青做生意的很多客户都租住在这里。这些外地人常常带着孩子、老人一起居住。”跟以前外来务工人员不同的是，现在的外来租户非常重视孩子的教育，经纪人小沈颇有感受。他负责这一带租赁，他说带子女居住的租户比以前多了，这为小区周边早教店带来了生源。

    “围绕居民日常服务的体验型商业，几乎不受电商影响，其中体验性好的，能长久生存下去。”一位业内人士分析道。

    体验型商业在扩张

    但租金有“天花板”

    有数据显示，2013年中国网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额的8.04%，2011年时仅为4.4.%，数字两年上涨了一倍，势头迅猛。服装、特产、母婴等零售受电商影响最大。

    “我手头上有餐饮、水果连锁店的老板找门店，目标是租社区商铺。”一位资深经纪人向记者透露，一家连锁小吃店正委托他找社区商铺，年内想迅速扩张至10家门店。还有走亲民价的水果连锁店、快餐店，也在找门店。更有新型购物体验店旋风来袭，据官方数据显示，前段时间，受人关注的顺丰嘿客实体店在杭已有49家。

    但这类便民商业租金承受力往往比较低，有“天花板”。赢商机构做过统计，社区便民型商业租金承受力基本在5元/月/平方米以内。