刚刚过去的2013，杭州楼市新房成交量、销售金额有所突破的好成绩，外来大鳄纷纷入杭，又拓宽了购房者选房余地。在傲人的成绩下，仍然无法掩饰板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓，本土开发商萎缩的一抹悲情。

集体陷入“激战”板块

城北、城东、奥体

12月15日，城北的方正·御星首次开盘，均价17500元/平方米，开盘当天，所有房源基本售罄；12月26日，城北滨江·万家名城首次开盘，均价12660元/平方米，首开368套房源，当天全部售罄。这两个楼盘的开盘也掀开了城北楼市拼杀的序幕。据了解，今年宝嘉·誉峰、融科·瑷颐湾、凯喜雅·锦河湾、越秀项目等新盘将先后推出，该板块的竞争格局也将变得越发严峻。可以预见的是，要在这一场客源大战中胜出，开发商必将亮出各自撒手锏。

去年开始，城东有大批楼盘集中入市。去年10月，国际花园14800元/平方米的首开价无疑是打响了城东价格战第一枪。如此一来，板块内开盘更早的万科·紫台、德信·东望、信宇·锦润公寓瞬间就被推入了尴尬境地。国际花园以价格取胜后，板块内的各大开发商开始“以价换量”。11月23日，天阳·尚城国际以19000元/平方米的老城东最低均价首开，去化达到8成；12月1日，普福板块的保利·梧桐语12800元/平方米的起价再次刷新板块新低，同样取得了劲销8成的成绩；上周日，世茂·东壹号以均价18500元-19000元/平米之间的首开价格加入“血拼”，开盘当天销售八成。当然，城东板块“激战”还没有结束，热门楼盘金色黎明还有近千套的后续房源，一路之隔的万科公园大道开盘在即，明年上半年还有中大·普升和招商·雍华府陆续入市，对板块内的开发商来说都是巨大的压力。

钱塘江南面的奥体板块也无法免战，龙湖、莱蒙、旭辉等房产大佬入驻板块后，进入了“贴身肉搏”状态。目前春江彼岸还有几幢房源待售；绿地旭辉城上周六首开358套房源，起价20888元/平方米，销售8成；与绿城旭辉城一路之隔的莱蒙水榭春天，明年年初也将首开。另外，顺发房产在去年9月以11911元/平方米的楼面价拿下春和钱塘对面的宅地，明年入市也是情理之中。各开发商只能拼价格、拼品牌、拼定位冲出重围。

调控下影响最大的市场

二手房集体冰冻

“每天这么点成交量，中介都吃不饱啊。”不只一次听到经纪人抱怨，今年二手房交易非常艰难。除了去年三月，受到“20%个税”未落地前政策空窗期的影响，当月二手房成交量出现了历史最高——8618套，环比2月增加了6倍多，比2012年同期增加3倍多，是杭州单月二手房成交量最高。

过多的提前消耗，使得接下来的几个月，杭州二手房市场成交一直“温吞”，楼市传统旺盛的五六月份、九、十月份都没有出现本应有的高成交量，二手房月成交数字几乎都徘徊在2000套左右，日均成交六七十套。进入去年的12月份，二手房日均成交量更是低落在五十套左右。面对杭州上千家的房产中介，仅这点成交量维持经营，举步维艰。

“二手房成交不温不火，一方面是三月份天量成交提前消耗了需求，另一方面今年新房推盘量真的是太大了，把二手房客户都抢走了。”盛世管家的相关负责人曾做过统计，上门店求购的二手房客户中，有六七成转而买了新房。据相关统计显示，2013年杭州主城区新房成交42716套，位列近五年第三位，仅次于2009年和2012年，但是库存压力仍然相当大，去年12月已经达到了11万套存量，而去年同期，这个数据为83859套。去年多数开发商选择了“以价换量”的策略，直接拉低了板块价格，影响了二手房价格。比如，去年年底开盘的中粮方圆府悦公馆，均价不到2万元/平方米，而就在楼盘旁边的水印康庭二手房挂牌均价在2.2万元/平方米，一路之隔，两楼盘之间形成了2000元/平方米的价格差，购房者当然更愿意选择新房，这样的例子举不胜举，新房以凶猛的攻势抢走了相当部分的二手房客户。

被限价“噎住”的楼盘

市中心的豪宅们

和一些卖不动的产品不同，去年还有一些市中心的高端楼盘因为限价等原因而被迫调整价格抑或推迟开盘，同时也失去了年末最后一次“收割”的机会。

去年11月开始，陆续就有消息从开发商处透露，说是杭州申报价3.5万元/平方米以上的毛坯楼盘、4万元/平方米以上的精装修楼盘，杭州市房管局将全部暂停预售证审批。许多原计划11－12月开盘的高端项目不得不延迟销售。这一消息虽然最终没能从官方获得确认，不过11月26日出台的“杭六条”有明确提到“从严高价项目的预售证申领”，而事实是，有些高端精装项目在“杭六条”出台第二天拿出了预售证，最低起价为3.7万元/平方米，但也有楼盘最终决定推迟到2014年开盘，原因是不愿意或无法调价。

从2013年年底的行情看，市中心豪宅需求还是有，均价4万多元/平方米的望江府首开已经成交了100多套，而赶在2013年12月30日开盘的钱塘府首开175套，总价从260万到340多万元，据称当天去化8成。这些高端楼盘都有一个特点，地段好，同时又有学区，对于市区的改善人群来说，即使在“调控中”也是有吸引力的。无奈，年末这拨需求只能被有预售证的项目圈走了。

双限下的销售滞缓产品

大面积高总价排屋、别墅

限购限贷几年下来，总价500万元以上的近郊排屋别墅受到了最大的影响。去年以来，近郊低密度住宅市场开始陷入整体低迷，其中别墅排屋受到的冲击最为明显，某些近郊楼盘排屋别墅半年都卖不出一套。比如高端别墅排屋集中的青山湖板块，有不少楼盘都处于销售滞缓状态，这些别墅主力总价基本在1500万元以上，有的甚至上亿元。在刚需当道的市场大环境下，动辄上千万的别墅排屋的确面临很大的销售困境。

排屋、别墅等产品为了寻找到更多的客源，开发商决定缩小面积，拉低总价。富阳某排屋最早推出的一批排屋户型较小，总价主要在300万-500万元之间，结果基本都被抢光了，而后的销售节点进入了大户型排屋阶段，总价动辄七八百万元甚至千万元以上，销售节奏就明显下来了；一些总价超过千万元的高档公寓或排屋别墅项目销售进度相对比较缓慢，相比之下，一些总价300万-500万元的低总价排屋还时不时能迎来不错的行情。去年上半年，开发商纷纷对旗下高总价大面积的排屋别墅进行了“瘦身”。重新调整后的排屋别墅，比之前的面积都要小一些，总价也大幅降低了，更符合大众的“经济型”需求。“瘦身”后的排屋别墅项目们，正在悄然上演一出“逆袭”大戏。

“面粉”快要贵过“面包”的板块

勾庄

2013年“令人振奋”的土地市场与“低温”收场的楼市交织在一起，最终还是演变成“面粉”快要贵过“面包”的尴尬局面。12月份，因为某些楼盘的“岁末促销”，让所在板块的房价一夕之间又回到了解放前，更让周边开发商尴尬的是，某些楼盘的起价已经和去年年中才拿的地价接近，明摆着还没开盘就要亏钱的惨样。最典型的就是勾庄板块了。

在房地产业内，去年年底最令人关注的一个板块就是勾庄，不为别的，就冲着万科、滨江两巨头要在这里强碰。这个板块本来是万科·北宸之光一枝独秀，年底滨江·万家名城强势开盘，两个楼盘就隔一条街，但万家名城首开毛坯房均价才12660元/平方米，起价更是低至9960元/平方米。其实，这样的价格对于楼面地价4000多元/平方米的北宸之光和楼面地价6000多元/平方米的万家名城压力都不算大，但对其他邻居来说，这简直就是躺着中枪。继万科和滨江之后，融科先是在去年2月进驻勾庄，当时楼面地价8302元/平方米，时隔3个月，万通、越秀同日买下了北宸之光南面、万家名城东面的两块地，当时的楼面地价分别为9145.12元/平方米和9600.29元/平方米，创板块单价纪录。如果2014年勾庄板块毛坯房价格稳定在13000元/平方米左右这个价格段，对于高价吃下勾庄宅地的开发商来说，亏本是板上钉钉的事。

更让人绝望的是，撇开价格因素，就供应量来说，这个板块2014年的去库存压力也相当大，而5个楼盘同时上市，将引发相当惨烈的肉搏竞争，这对于缺乏了价格优势的高地价项目来说将是雪上加霜。

土地储备没有进账、在售项目快要“见底”的开发商

一众本土房企

有在土地市场上一掷千金、备足粮草的，也有一年时间土地市场上颗粒无收，可售房源日渐“见底”的。对于一众本土开发商来说，2013年依然是艰难的一年。

把“拿地房企排名”与“销售业绩排名”两张表放在一起对照，就不难发现，过去一年的杭州土地市场已经是外来大鳄的天下，而畅销楼盘的格局也在变化中，仅靠个别本土大佬在苦撑，外来大鳄正逐步扩大市场占有率。有一点很明显，去年真正能从土地市场获得杭州优质地块的本土公司凤毛麟角，只有滨江、宋都、天阳等少数几家，更多公司是“安安静静”地过了一年。这厢拿不到地，那厢货也出得差不多了。记者随机调查了几家本地房企的可售房源情况，曾经在杭销售排前列的某公司目前几乎售完了所有杭州产品，能卖的都剩外地项目了；有些公司即便有房可卖，但去化艰难，销售滞缓，逐渐陷入“温水煮青蛙”的尴尬境地。

有开发商表示，面对有重金在手的外来房企，本土企业要联合一切可以联合的力量拿地；滨江集团董事长戚金兴在接受媒体采访时也谈到，在杭州这个“鳄鱼池”中，“快”是企业生存下来的第一要义。无论如何，本土房企要发展下去，一成不变是行不通的了。