新开楼盘创板块最低价 存量住宅却需7年才能去化

 ——杭州主城区上周楼市成交分析

合创地产机构 许小芳

继前一周杭州楼市大幅度供应起始后，上周楼市继续延续大供应的态势，不少楼盘集中开盘，在新开楼盘的映衬下，楼市多了些许热闹和人气。上周（14日-20日）总共有5个楼盘开盘，总房源近1000套，分别为九堡的郡原·相江公寓、仓前的温莎郡、桥西的名城公馆、下沙的保利·湾天地和闲林的西溪山庄，其中名城公馆11月20日首次开盘，推出3号、10号共226套河景房源，户型面积为89-133平方米，首开均价为22000元/平方米。

从开盘房源看，本次所开楼盘在产品上各具特色，如首次开盘的名城公馆89平方米做到三房，且可赠送大面积露台；相江公寓为目前市区稀缺5-6多层电梯公寓，其欧洲古典建筑风格的白色建筑被称之为“相江的白房子”，主力户型138-238平方米，特征鲜明；温莎郡为87-88平方米的两房可变三房；保利湾天地为71方LOFT酒店式公寓，且两房朝南，主卧开间达3.6米；西溪公馆推出136平方米的四房平层户型，以及88平方米的6米层高复式，两种户型都包括了充裕的“赠送空间”，可从两房变三房、从三房变四房，特色户型或特色产品成为近期楼市新上市房源的基本特征。相对于这些各具特色的产品而言，更吸引购房者的却是价格，上周新开楼盘中，有3个楼盘的售价已经下降到板块的最低价，如湾天地本次开盘打出的旗号是力度空前“清盘季”，精装修LOFT酒店式公寓起价为6999元/平方米，均价8500元/平方米，再次刷新下沙板块最低价；名城公馆首次开盘均价22000元/平方米，为目前桥西板块的区域最低价，而板块之前在售均价为26000-30000元/平方米；位于闲林的西溪山庄将原定11000元/平方米的开盘均价，推出团购价，下调至8500元/平方米，其中可做四房两厅两卫的136平方米平层房源，单价甚至低至8000元/平方米以下，综上所述，在目前新开楼盘中，不少楼盘继续调低市场预期，甚至形成了不少板块的价格重构，这种价格重构对项目上所在的区域市场无论是在售房源还是将售房源都形成一定的冲击。

特色价格加上低于区域最低价的价格优势形成了这些楼盘较高的性价比，也成为促使下单的关键，在上周新开的5个楼盘中，有4个楼盘开盘当天预定率接近或达40%，西溪山庄超过50%，湾天地超过70%，这已经成为杭州楼市进入10月份之后开盘新盘取得的较好成绩。

虽然开盘楼盘的预定情况略有起色，但持续的低成交量依然使杭州楼市供求处于严重不平衡状态，杭州楼市成交已经连续三周陷入低谷，成交量在200套以内，而截至11月20日，杭州主城区可售住宅套数72209套，以最近四周平均每天成交27套的速度推测，目前存量房需7年才能消化完成，而供过于求的不平衡态势在限购限贷政策的延续下预计会有较长时间存在。